Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-10-15

MERE MODIFICAZIONI IN AMBITO CONDOMINIALE: CASISTICA GIURISPRUDENZIALE - Riccardo MAZZON

La problematica sottesa alla distinzione tra modifica ed innovazione ha generato copiosa messe giurisprudenziale; in particolare, sono state considerate (a seguito di accurata valutazione delle singole fattispecie concrete) mere modificazioni (e non, dunque, vere e proprie innovazioni: cfr. paragrafo 5.8. del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013):

- l'apertura di abbaini e finestre sul tetto comune, nel senso che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su di esso degli abbaini e delle finestre, per dare aria e luce alla sua proprietà, senza necessità della previa approvazione dell'assemblea perché costituiscono modifiche e non innovazioni vere e proprie, le quali sono configurabili solo per nuove opere che immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto

"ne rendono impossibile l'utilizzazione secondo la funzione originaria e che debbono pertanto essere deliberate dall'assemblea nell'interesse di tutti i condomini" (Cass., sez. II, 27 luglio 2006, n. 17099, conferma App. Trento 15 novembre 2001, GC, 2007, 10, 2177);

- il restringimento di un viale d'accesso pedonale: la Suprema Corte, infatti, ha escluso che costituisse "innovazione" vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria; in tal pronuncia essa ha ribadito come, in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria,

"mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto" (Cass., sez. II, 23 ottobre 1999, n. 11936, GCM, 1999, 2142);

- il ripristino di ascensori di servizio, in quanto la natura dell'innovazione ex art. 1120 c.c. non dipende dal mero fatto fisico che l'opera possa incidere sulla consistenza materiale dell'edificio, ma deriva da un aspetto più qualificante della modificazione, che si riscontra quando essa provochi una alterazione della sostanza o della destinazione della parte comune a cui si riferisce: pertanto, nel caso in cui l'opera modificativa consista soltanto in un miglioramento delle utilità che il bene comune aveva già l'attitudine di procurare ai partecipanti, sia pure in misura ridotta,

"si deve escludere che si tratti di innovazione" (Trib. Milano 14 settembre 1992, ALC, 1993, 325);

- la trasformazione dello scarico dal sistema a cassetta in quello a passo rapido, effettuata nella camera da bagno di un appartamento condominiale che, rappresentando una diversa e più intensa modalità d'uso dell'impianto idrico generale,

"non costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., bensì uso della cosa comune regolato dall'art. 112 c.c." (Trib. Milano 12 settembre 1991, ALC, 1991, 574);

- la sostituzione della pavimentazione del cortile condominiale, essendo opera di ordinaria manutenzione e non già innovazione, essendo quest'ultima costituita dalle modificazioni materiali della cosa comune che ne importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione e non da

"mutamenti delle sue modalità di utilizzazione o da modificazioni e sostituzioni che non ne alterino la struttura sostanziale da precedente destinazione" (Trib. Piacenza 5 febbraio 1991, ALC, 1991, 119);

- la sostituzione del lastrico solare, se è vero che, in tema di condominio di edifici costituisce "innovazione", soggetta da approvazione con la maggioranza assembleare di cui al comma 5 dell'art. 1136 c.c., qualunque opera nuova che implichi una modificazione notevole della cosa comune, alternandone l'entità sostanziale o la destinazione originaria con esclusione quindi delle modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune (nella specie l'impugnata sentenza, confermata dalla Suprema Corte, aveva escluso che desse luogo ad una innovazione la sostituzione della preesistente pavimentazione del lastrico solare con un diverso tipo di mattonelle):

"lo stabilire se un'opera integri o meno gli estremi dell'innovazione prevista dall'art. 1120 c.c. costituisce un'indagine di fatto insindacabile in cassazione se sostenuta da corretta e congrua motivazione" (Cass., sez. II, 5 novembre 1990, n. 1062, GCM, 1990, 11);

- l'installazione di un'autoclave [nella specie, la Suprema corte ha, ancora una volta, ribadito come costituisca innovazione, ai fini dell'art. 1120 c.c., qualsiasi opera nuova che, eccedendo i limiti della conservazione, della ordinaria amministrazione o del godimento della cosa comune, ne comporti una totale o parziale modificazione nella forma o nella sostanza, con l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini, i quali devono essere liberi di valutare la convenienza dell'innovazione, anche se sia stata programmata ad iniziativa di un solo condomino che se ne sia assunto le spese, mentre non costituiscono innovazione - e sono quindi soggetti alla disciplina dell'art. 1102 c.c. - tutti gli atti di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune che non importino alterazioni o modificazioni della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggior uso del condomino che abbia attuato la modifica; così, è stato ritenuto non costituire innovazione l'installazione, ad opera di due condomini, di un'autoclave,

"predisposta per l'utilizzazione da parte di tutti gli altri condomini e collocata in una parte - non altrimenti utilizzabile - dell'androne comune dell'edificio" (Cass., sez. II, 6 giugno 1989, n. 2746, GC, 1990, I, 420);

- l'utilizzo parziale del sottosuolo di un giardino, onde collocarvi un impianto autonomo di riscaldamento [nella specie, la Suprema Corte suprema ha annullato la decisione del merito che aveva ritenuto innovazione vietata l'utilizzazione parziale del sottosuolo del giardino condominiale, per un impianto autonomo di riscaldamento, per cui era rimasta accertata la mancata alterazione della cosa comune e l'inesistenza di impedimento all'uso degli altri condomini, in quanto, in tema di condominio negli edifici, ai fini della distinzione tra innovazioni consentite e innovazioni vietate, non basta che la nuova opera incida sull'entità materiale della cosa comune ma occorre che ne alteri la sostanza, con mutamento dell'essenza funzionale e strutturale o ne muti la destinazione (impressavi dalla volontà dei compartecipanti ed espressa dal titolo:

"regolamento di condominio, deliberazione assembleare, o gradatamente dall'uso o dalla natura stessa della cosa" (Cass., sez. II, 14 novembre 1988, n. 6146, ALC, 1989, 289; GCM, 1988, 11)];

- l'installazione di "barbacani" ai lati del portone d'ingresso, del condominio,

"al fine di contenere l'ingresso di veicoli d'ingenti dimensioni che per la loro mole causano danni all'ingresso carraio, non costituisce innovazione" (Trib. Milano 10 ottobre 1988, ALC, 1990, 100);

- i lavori di adeguamento alla normativa vigente dell'impianto termico: nella specie, l'impugnata sentenza - confermata dalla Suprema Corte - aveva escluso che dessero luogo ad innovazioni i lavori di adeguamento alla normativa vigente dell'impianto termico dell'edificio condominiale, consistenti, fra l'altro, nella sostituzione della caldaia e nella trasformazione a gasolio del bruciatore esistente,

"nonché nell'interramento del serbatoio del combustibile al di fuori dell'edificio" (Cass., sez. II, 20 agosto 1986, n. 511, GCM, 1986, 8 - 9);

- applicazione, ai cancelli di ingresso di un edificio condominiale, di un sistema di apertura automatizzato, che

"non costituisce innovazione ma semplice modificazione della cosa comune (che può essere deliberata dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.)" (Trib. Monza, 19 dicembre 1984, VN, 1985, 1293);

- l'installazione di pannelli solari, su parte comune dell'edificio condominiale (nella specie, sul lastrico di copertura del vano scale), che non alteri la cosa comune e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto,

"non costituisce innovazione, a norma degli art. 1120 e 1121 c.c., ma legittimo uso della cosa comune" (Trib. Salerno 16 marzo 1982, RP, 1983, 89);

- la soppressione di un servizio condominiale senza la previsione di opera alcuna, che

"non costituisce innovazione ex art. 1120 c.c. ma incide sul diritto di uso prevista dagli art. 1139 e 1102 c.c.; la competenza in ordine all'impugnativa della deliberazione che ha soppresso tale servizio non spetta al pretore secondo il criterio della materia ex art. 8 n. 4 c.p.c., ma si determina per valore a norma dell'art. 15 c.p.c." (Pret. Frosinone 29 marzo 1982, ND, 1982, 521).



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