Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-05-29

MIGLIORAMENTI ED INNOVAZIONI NEL CONDOMINIO - RM

Attraverso l'articolo 5 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), il legislatore ha voluto inserire, dopo il primo comma dell"articolo 1120 del codice civile, i seguenti comma: «I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonchè per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta, anche di un solo condomino, interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».

Di tale modifica si dovrà tener conto anche nel valutare quanto infra specificato: in particolare, la lettura delle pronunce giurisprudenziali riportate dovrà esser effettuata con le dovute precauzioni, rammentando che, gioco forza, le sentenze disponibili sono rilasciate sulla base della precedente normativa (e cioè senza tener, ovviamente, conto dei dettami, pur limitatamente innovativi, proposti dalla riforma).

Sulla premessa che i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice civile (cfr. anche il capitolo ventunesimo del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), possono disporre tutte quelle innovazioni che siano dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni – e con l'ulteriore precisazione che, a partire dall'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, si dovrà tener conto di quanto ivi evidenziato -, è opportuno subito precisare come, in tema di condominio di edifici, costituisca innovazione, ai sensi dell'art. 1120 c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene, operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere [nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha ritenuto che la locazione ad un condomino, per uso abitativo, di un appartamento condominiale, in precedenza concesso ad un condomino per uso deposito, non realizza un mutamento di destinazione nei termini precisati del bene, ma soltanto una diversa utilizzazione

"che l'assemblea dei condomini può deliberare a maggioranza semplice di cui all'art. 1136, comma 2, c.c." (Cass., sez. II, 29 agosto 1998, n. 8622, GCM, 1998, 1811)].

Pertanto, ogni innovazione utile deve ritenersi permessa, anche se non strettamente necessaria, col solo limite, posto dall'articolo 1121 del codice civile, del suo carattere voluttuario o della particolare gravosità della spesa in rapporto alle condizioni e all'importanza dell'edificio (cfr., amplius, capitolo sesto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013: in tal ultimo caso, l'innovazione è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, qualora la maggioranza dei condomini, che l'ha deliberata o accettata, intenda sopportarne integralmente la spesa).

Ed, in effetti, l'art. 1120 c.c., nel consentire all'assemblea condominiale, sia pure con una particolare maggioranza, di disporre innovazioni, non postula affatto che queste rivestano carattere di assoluta necessità, ma richiede soltanto che esse siano dirette "al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni", salvo a vietare espressamente, in quello che, dopo le aggiunte dovute alla legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, diventa l'ultimo comma,

"quelle che possono recare pregiudizio alla statica o al decoro architettonico del fabbricato o che rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di uno solo dei condomini" (Cass., sez. II, 30 maggio 1996, n. 528, GCM 1996, 81).



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