Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-04-08

MODALITA' D'UTILIZZO DELLE COSE COMUNI IN CONDOMINIO: IL CORTILE - Riccardo MAZZON

Tra le destinazioni accessorie del cortile comune, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra quella di consentire ai condomini l'accesso (a piedi o con veicoli) alle loro proprietà (di cui il cortile costituisce un accessorio), nonché la sosta temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall'eventuale, più limitata, forma di godimento del cortile comune praticata nel passato.

Nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva riconosciuto la validità della delibera condominiale con la quale, a maggioranza, si era stabilito che l'area scoperta annessa all'edificio condominiale poteva essere utilizzata dal solo proprietario di un locale interno munito di passo carrabile, nel contempo vietando il parcheggio delle autovetture sull'area stessa;

"ha ritenuto la S.C. che tale delibera si traducesse in un'illegittima esclusione del potere di uso della cosa comune da parte degli altri comproprietari" (Cass., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13879, GCM, 2010, 6, 883 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Ancora, in argomento è stato deciso che, nel regime giuridico della comunione di edifici, l'uso particolare che il comproprietario faccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo una centrale termica del proprio impianto di riscaldamento, non è estraneo alla destinazione normale di tale area, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini,

"né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile un medesimo e analogo uso particolare" (Cass., sez. II, 26 febbraio 2007, n. 4386, GCM, 2007, 6; GDir, 2007, 19, 73 – conforme, in caso di transito pedonale e veicolare attraverso il cortile, previa apertura di nuovi accessi ad esso, attraverso il muro delimitante fabbricati insistenti sul cortile stesso: Cass., sez. II, 23 novembre 1982, n. 6336, GCM, 1982, 10-11 – conforme, in caso di parcheggio per automobili: Cass., sez. II, 1 marzo 2000, n. 2255, GI, 2001, 922; CorG, 2001, 653).

Si confrontino anche le seguenti pronunce, in ambito di rispetto delle distanze legali, laddove, nella prima, è deciso che, allorché un cortile, già appartenente ad un condominio, diventi proprietà individuale, da un lato il proprietario è obbligato a rispettare le aperture esistenti all'atto della separazione e dall'altro i proprietari dell'immobile a cui era annesso il cortile non possono creare nuove vedute (nè altre servitù) e debbono, da quel momento,

"rispettare le norme sulle distanze legali tra proprietà confinanti" (Cass., sez. II, 7 gennaio 1984, n. 101, GCM, 1984, 1; RGE, 1984, I, 208 – cfr. anche Cass., sez. II, 14 luglio 1981, n. 4605, GCM, 1981, 7; FI, 1981, I, 2711).



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