Legislazione e Giurisprudenza, Obbligazioni, contratti -  Michela del Vecchio - 2016-02-19

NIENTE CERTIFICATO DI AGIBILITA: NIENTE STIPULA – Cass. Civ., II Sez., 2438/16 – Michela DEL VECCHIO

-          Compravendita immobiliare

-          Requisiti essenziali

-          Certificato di agibilità

Il T.U. in materia di edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 180), semplificando il sistema di certificazioni (di abitabilità e di agibilità a seconda della maggiore o minore "frequentazione" umana dei costruendi edifici) necessarie per la circolazione degli immobili ad uso abitativo e non e nell'intento – non riuscito – di evitare confusioni sul piano concettuale ed applicativo, all'art. 24 ha chiarito che deve essere rilasciato dal Comune un documento con la funzione precipua di certificare la "sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati" (così testualmente il primo comma della disposizione citata). Trattasi, come ormai pacificamente ammesso dalla giurisprudenza (Cass. 9253/06; Cass. 4513/01) di un certificato che non ha una funzione urbanistica d'interesse generale ma che tutela l'interesse particolare del compratore attestando la capacità dell'immobile ad assolvere alla funzione economico – sociale cui è destinato assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Evidente che l'onere di attivazioe della procedura per il rilascio di tale certificazione grava sul soggetto venditore (ovvero colui che ha ottenuto il permesso di costruire o colui che ha presentato la denuncia di inizio attività o sui suoi successori o aventi causa).

Fatta questa doverosa premessa occorre puntualizzare che, da tempo, la giurisprudenza (Cass. 9976/07) riconduce il nominato certificato di agibilità nell'ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta ai sensi dell'art. 1477, terzo comma, c.c. gravando pertanto sul venditore la consegna del documento all'acquirente. Trattavasi, però, secondo il citato orientamento giurisprudenziale, di un obbligo derogabile da un diverso accordo fra le parti potendo essere convenuto l'esonero per il venditore della consegna del documento e delle conseguenti responsabilità contrattuali.

Sulla base di tali affermazioni, l'iniziale osservazione (ex plurimis, in dottrina, Monaco, Azioni edilizie e compravendita di case, Padova, 1984, 189 e ss) secondo cui l'alienazione di un immobile privo del certificato in questione (illo tempore indicato come di abitabilità o agibilità secondo il distinguo sopra sommariamente indicato) sarebbe nulla per illiceità dell'oggetto ex art. 1346 c.c. fu aspramente criticata in giurisprudenza giungendosi alla conclusione secondo cui una tale alienazione sarebbe valida in quanto l'obbligo preventivo di rilascio del certificato, ponendosi a tutela di un interesse particolare e non generale, non integrava una norma imperativa e, dunque, non inficiava la validità ed esistenza della pattuizione negoziale (Cass. 3687/95; Cass. 13270/00 e numerose altre).

La Cassazione, II Sezione Civile, con sentenza n. 2438 depositata l'8 febbraio 2016 ha invece ribaltato tale ultimo orientamento riconoscendo nel certificato di agibilità, gravante ex lege sul venditore (o promittente venditore) un elemento essenziale della cosa venduta "in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattuale previsto" (così testualmente la decisione in commento).

In quanto elemento essenziale dell'atto, caratterizzante l'oggetto ma anche la causa dello stesso, il rifiuto dell'acquirente (o promissario acquirente) alla conclusione dell'accordo di compravendita (rogito o preliminare di vendita) di un immobile privo della certificazione in questione è legittimo e giustificato dovendo tutelarsi il suo interesse ad ottenere il godimento e la disponibilità piena dell' immobile oggetto della transazione immobiliare incidendo tale certificazione, come detto, sulla fruibilità e commerciabilità del bene.

A parere della scrivente, a tale ammissione non può che conseguire quale corollario l'inderogabilità da parte dei contraenti dell'obbligo di consegna della certificazione in questione e dunque, una rivisitazione della tesi abbandonata negli anni ottanta e la qualificazione di nullità del contratto di compravendita concluso in assenza di tale certificazione con tutte le conseguenze anche in tema di responsabilità notarile.



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