Legislazione e Giurisprudenza, Principi costituzionali -  privato.personaedanno - 2014-03-17

NO AI BENEFICI PER I CONDUTTORI CHE DENUNCIANO LE LOCAZIONI IN NERO – Cort. Cost. 50/14 - Simona CARUSO

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 50 depositata il 14 marzo, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'articolo 3, commi 8 e 9, in materia di cedolare secca, contenuto nel decreto legislativo sul federalismo fiscale (d.lgs n.23 del 14 marzo 2011).

La norma prevedeva al comma 8 che:

"Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti".

Veniva altresì precisato al comma 9 che:

"Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio."

La previsione riconosceva, pertanto, ai conduttori che registravano di propria iniziativa il contratto "in nero", il beneficio di godere di un canone annuo particolarmente basso, pari al triplo della rendita catastale, importo che in genere è del 70-80% inferiore ai valori di mercato, e di un contratto di durata di quattro anni rinnovabili di altri quattro.

La Consulta, investita della questione di legittimità costituzionale da parte di diversi Tribunali, ha ritenuto che la disposizione è da ritenersi "rivoluzionaria" sul piano del sistema civilistico vigente e deve essere considerata costituzionalmente illegittima, perché adottata in assenza di "copertura" nella legge delega (legge n. 42 del 2009).

In particolare, secondo la Suprema Corte, quest'ultima riguarda un ambito normativo diverso rispetto al tema della disciplina denunciata, che introduce una determinazione legale di elementi essenziali del contratto di locazione ad uso abitativo (canone e durata), in ipotesi di ritardata registrazione dei contratti o di simulazione oggettiva dei contratti medesimi, pur previste ed espressamente sanzionate nella disciplina tributaria di settore.

Viene sottolineato, inoltre, che l"esercizio della delega per essere legittimo sarebbe dovuto avvenire nel rispetto dei princípi sanciti dallo Statuto dei diritti del contribuente di cui alla legge 27 luglio 2000, n. 212, Statuto che prevede, all"art. 10, comma 3, ultimo periodo, che «Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto» con l"ovvia conseguenza che "la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare (come sarebbe nella specie) addirittura una novazione – per factum principis – quanto a canone e a durata".

La Corte Costituzionale infine ha puntualizzato che: "gli obblighi di informazione del contribuente, parimenti prescritti dal predetto statuto, risultano nella specie totalmente negletti, operando la denunciata "sostituzione" contrattuale in via automatica, solo a seguito della mancata tempestiva registrazione del contratto".

Decade, dunque, definitivamente, la norma che negli auspici del Governo doveva essere baluardo della lotta all'evasione fiscale in materia di locazione.



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