Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-11-12

NORME DELLA COMUNIONE IN GENERALE APPLICABILI AL CONDOMINIO (ANCHE MINIMO) - Riccardo MAZZON

Premesso che l'avvenuta costruzione di un edificio, del quale siano proprietari più soggetti, è sufficiente - ancorché non sia ancora intervenuto il rilascio del certificato di abitabilità dei singoli appartamenti - per l'esistenza del condominio, con la conseguente applicabilità delle norme (art. da 1100 a 1139 c.c.) ad esso relative, costituendo la nomina dell'amministratore, l'approvazione del regolamento e la determinazione delle quote millesimali

"soltanto strumenti per la gestione degli interessi comuni e l'osservanza degli obblighi connessi al preesistente rapporto di comunione, che di essi costituisce la fonte, salve eventuali modifiche od integrazioni pattizie" (Cass., sez. II, 26 gennaio 1982, n. 510, GCM, 1982, 1 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013),

per quanto non espressamente previsto dagli articoli che vanno dal 1117 del codice civile al 1138, il codice medesimo dispone che si osservino le norme sulla comunione in generale (si veda, a riguardo, il volume, edito nella stessa collana che ospita il presente lavoro, relativo alla responsabilità in ambito di diritti reali).

In particolare, le norme che più si prestano al richiamo sono individuate, dalla giurisprudenza:

- nell'articolo 1102 [si confronti, a tal proposito, la seguente pronuncia (la sentenza impugnata aveva annullato la delibera condominiale, con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balcone le finestre dei rispettivi appartamenti, senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti: la Corte, nel cassare la decisione di appello, ha ritenuto legittima l'esecuzione delle opere, avvenuta nell'ambito delle facoltà consentite dall'art. 1102 c.c. nell'uso dei beni comuni - la facciata dell'edificio -, atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante), laddove afferma che, in tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva,

"non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione" (Cass., sez. II, 14 aprile 2004, n. 7044, GCM, 2004, 4; VN, 2004, 958; VN, 2004, 1568 – conforme, dovendosi ritenere legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto applicabili alla costruzione di un balcone le norme in tema di vedute e non anche quella dell'art. 1102 c.c.): Cass., sez. II, 18 marzo 2010, n. 6546, GCM, 2010, 3, 390; RGE, 2010, 4, 1108);

- nell'articolo 1104 [a tal proposito, è stato affermato ad esempio che, in ragione del disposto di cui agli art. 1104 e 1105 c.c., applicabili al condominio in virtù del richiamo di cui all'art. 1139, c.c., tutti i comunisti hanno diritto ad amministrare la cosa comune e, di contro, sono obbligati a contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento, salva la sola rinuncia del diritto; proprio da tale combinato normativo tuttavia, non si desume affatto un obbligo di amministrazione attiva: la inerzia nella gestione della proprietà, infatti, è una della facoltà attraverso le quali, in genere, può estrinsecarsi il diritto reale, sicché nella ipotesi in cui il medesimo spetti in contitolarità a più soggetti, il diritto degli altri alla amministrazione della cosa per consentirne la conservazione ed il godimento trova tutela nella possibilità riconosciuta dall'art. 1105, c.c., e dall'art. 1129, c.c., di rivolgersi alla autorità giudiziaria in sede non contenziosa per la adozione dei provvedimenti opportuni o per la nomina di un amministratore; in tale contesto, prosegue la pronuncia de quo, la ratio dell'obbligo del rendiconto va individuata nel fatto che, chiunque svolga attività nell'interesse di altri, deve portare a conoscenza di questi secondo il principio della buona fede gli atti posti in essere, ed in particolare, quegli atti e fatti da cui scaturiscono partite di dare e avere:

"pertanto la resa dei conti, può anche costituire obbligo a sé stante, fondato, a pari di quanto può avvenire in qualsiasi stato di comunione, sul presupposto della gestione di affari altrui condotta da alcuno dei partecipanti, in base ad assunzione volontaria od a uno specifico mandato ad amministrare" (Trib. Bari, sez. III, 9 febbraio 2010, n. 426, Giurisprudenzabarese.it, 2010)];

- nell'articolo 1105 [ad esempio, la seguente pronuncia conferma che l"art. 1105, terzo comma, cod. civ., dettato per la comunione in generale ma applicabile al condominio in virtù della norma di rinvio contenuta nell"art. 1139 cod. civ., vuole che i partecipanti siano preventivamente informati dell"oggetto della deliberazione (il c.d. ordine del giorno); ai fini della validità dell"ordine del giorno, spiega la sentenza in oggetto, occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare,

"sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l"importanza, e di poter ponderatamente valutare l"atteggiamento da tenere, in relazione sia all"opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti" (Cass., sez. II, 19 ottobre 2010, n. 21449, www.dejure.it, 2010)];

- e nell'articolo 1109 del codice civile [in particolare, in tal ambito è stao deciso che, in materia di comunione, gli art. 1105 comma 3 e 1109 c.c. prevedono che, per la validità delle deliberazioni, tutti i partecipanti devono essere stati preventivamente informati dell'oggetto della delibera; l'art. 1109 c.c. contempla, nel caso in cui non sia stata osservata la disposizione del comma 3 dell'art. 1105 c.c., il potere di ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente di impugnare le deliberazioni nel termine di decadenza di trenta giorni; la statuizione di detto termine porta ad escludere che, in tema di comunione, il difetto di informazione configuri una causa di nullità; non vi sono ragioni, pertanto, prosegue la pronuncia de qua, per ritenere che la stessa fattispecie in tema di condominio dia luogo ad un vizio più grave, soprattutto ove si consideri il rinvio recettizio alle dette norme di cui all'art. 1139 c.c.: inoltre, in conformità ai principi generali in materia di vizi degli atti, devono ritenersi nulle le sole deliberazioni dell'assemblea dei condomini che sono prive degli elementi essenziali, ovvero abbiano un oggetto impossibile o illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell'assemblea, in quanto provvedono su materie rispetto alle quali non è riconosciuto potere all'organo collegiale

"sono soltanto annullabili, invece, le delibere affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea" (Trib. Bari, sez. II, 23 maggio 2005, n. 1122, Giurisprudenzabarese.it, 2005)].

Si confrontino, a mo' d'esempio, le seguenti pronunce giurisprudenziali rilasciate in ambito di

- uso della cosa comune, nel qual ambito, secondo i criteri stabiliti nel comma 1 dell'art. 1102 c.c. (nella fattispecie, la Suprema Corte ha escluso la legittimità dell'installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone), lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri e non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo,

"in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione" (Cass., sez. II, 24 giugno 2008, n. 17208, GCM, 2008, 6, 1023);

- mancata formazione della maggioranza [si confronti, a tal proposito, la seguente pronuncia, laddove afferma come il rito camerale, predisposto a tutela degli interessi comuni del condominio, quando non si formi una maggioranza ai fini dell'adozione dei provvedimenti necessari per la manutenzione e conservazione della cosa comune, impedisca che il singolo condomino possa rivolgersi al giudice in sede contenziosa, salvo il caso in cui questi faccia valere in giudizio la sua posizione di proprietario di cose estranee alla comunione che dalla mancata adeguata gestione della cosa comune (di cui egli è comproprietario) abbia subito o stia subendo pregiudizio; il condomino, prosegue la pronuncia, non può attivare il procedimento di volontaria giurisdizione a tutela degli interessi della cosa comune, ponendo a base della propria richiesta un titolo giudiziale ottenuto a sua tutela in sede contenziosa:

"le spese del procedimento di volontaria giurisdizione promosso ai sensi dell'art. 1105 comma 4 c.c., poiché hanno ad oggetto una materia in relazione alla quale non è identificabile una parte vittoriosa ed un'altra soccombente in esito a giudizio contenzioso, non possono essere liquidate dal giudice adito, alla stregua dei principi stabiliti dagli art. 91 e ss. c.p.c., ma devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate assumendo l'iniziativa giudiziaria o interloquendo nel procedimento" (App. Salerno 7 settembre 2004, GM, 2005, 6, 1324)];

- inerzia dell'amministratore, nel senso che il singolo condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica nei confronti del condominio relativamente all'utilizzazione dei servizi comuni e, pertanto non può sottrarsi dal contribuire alle spese di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato in proporzione ai millesimi, allegando la mancata o insufficiente erogazione di quel servizio, nè può proporre azione di danno contro il condominio per il mancato promovimento dell'azione contrattuale, nei confronti dell'impresa installatrice dell'impianto, posto che il condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario "pro quota" delle parti comuni,

"potendo ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto dell'art. 1139 c.c." (Cass., sez. II, 15 dicembre 1993, n. 12420, RGE, 1994, I, 710; ALC, 1994, 796);

- installazione tubature, in quanto costituisce uso legittimo della cosa comune, ai sensi del combinato disposto degli art. 1102 e 1139 c.c. l'utilizzazione dei muri comuni da parte del singolo condomino per installarvi tubature per lo scarico di acque o per il passaggio del gas,

"nonché sfiatatoi per evitare il ristagno di odori" (Trib. Trani 19 gennaio 1991, ALC, 1991, 120).

Anche per quanto concerne il c.d. condominio minimo - e cioè il condominio composto da due soli condomini, nominato anche "piccolo condominio" - vale il richiamo effettuato dall'articolo 1139 del codice civile, sicché, per quanto non è espressamente previsto dagli articoli che vanno dal 1117 del codice civile al 1138, stesso codice, si osserveranno le norme sulla comunione in generale:

"in base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del tit. VII del terzo libro del c.c. (art. 1117-1138) è applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (art. 1110-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche in quanto per essi nè esplicitamente nè implicitamente derogato, ai c.d. condomini minimi, e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti" (Cass., sez. II, 26 maggio 1993, n. 5914, VN, 1994, I, 182 – cfr. anche Cass., sez. II, 3 luglio 2000, n. 8876, GCM, 2000, 1480; Studium Juris, 2000, 1410; RGE, 2000, I, 759).

Si confrontino in argomento, a mo' d'esempio, le seguenti pronunce giurisprudenziali rilasciate in ambito di

- assemblea, in quanto, nel caso di edifico cosiddetto minimo, l'assemblea si costituisce con la presenza di tutti e due i partecipanti e all'unanimità decide validamente:

"qualora non si raggiunga l'unanimità e non si decida, sarà possibile esperire ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi del combinato disposto degli art. 1105 e 1139 c.c." (Trib. Avellino 19 aprile 2010, n. 648, ALC, 2010, 4, 402);

- nomina amministratore ad "acta", nel senso che, in forza del rinvio alle norme sulla comunione sancito dall'art. 1139 c.c. ricorrono i presupposti per provvedere, in sede di volontaria giurisdizione, nei casi contemplati dall'art. 1105 comma 4 c.c.,

"alla nomina di un amministratore giudiziario "ad acta" negli enti condominiali costituiti da due partecipanti" (Trib. Foggia 30 ottobre 2000, GM, 2001, 926 – conforme - Trib. Ariano Irpino 14 ottobre 1997, GM, 1999, 279; ALC, 1998, 574);

- spese per la conservazione della cosa comune, laddove è stato deciso che, nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cd. "piccolo condominio"), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale

"non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori, benché urgenti ed indifferibili" (Cass., sez. II, 29 maggio 1998, n. 5298, GCM, 1998, 1159);

- regolamento, che è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso;

"se i condomini sono solo due, possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art. 1139, le disposizioni sulla comunione" (Trib. Napoli 4 febbraio 1989, GM, 1989, 543).



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