Legislazione e Giurisprudenza, Obbligazioni, contratti -  Andrea Castiglioni - 2015-10-09

Nullità assoluta del contratto di locazione non in forma scritta - Cass. SSUU 18214/15 – Andrea Castiglioni

Le SSUU si pronunciano in tema di forma dei contratti di locazione ad uso abitativo e, con l"occasione, delineano in modo chiaro la ratio della nullità assoluta quale sanzione della violazione dell"obbligo di forma scritta dei contratti.

Il contrasto nasce dalla formulazione (apparentemente) non chiara del dato normativo, l"art. 1, comma 4, L. 09.12.1998 n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), ai sensi del quale "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta". Non parlando la norma di "forma scritta a pena di nullità" ma solo di "stipula di validi contratti", parte della giurisprudenza (soprattutto di merito) era orientata per ritenere che la forma scritta fosse richiesta ai fini della prova (ad probationem), quindi che fossero comunque efficaci i contratti stipulati in forma verbale o per fatti concludenti (salve comunque le prescrizioni di forma per i contratti ultranovennali ex art. 1350 n. 8 c.c.).

Inoltre, secondo alcuni interpreti, in mancanza dell"indicazione espressa, ad es. "a pena di nullità", questa doveva intendersi non come "assoluta" ma come "relativa", anche detta "nullità di protezione", quindi eccepibile solo ad istanza della parte; in questo caso sarebbe stata rilevabile solo dal conduttore, parte debole del contratto. Verrebbe seguita la stessa logica che sottende alle nullità del contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili in caso di mancanza di fideiussione a garanzia degli acconti versati al promittente venditore, invocabile solo dal promissario acquirente (art. 2, comma 1, D.lgs. 20.06.2005 n. 122, Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire); o anche alle nullità delle clausole vessatorie che operano soltanto a vantaggio del consumatore (art. 36, comma 3, D.lgs. 06.09.2005 n. 206, Codice del consumo).

Componendo il contrasto, la norma viene interpretata in senso rigoroso, sottolineando, anzitutto, che il dato testuale non è poi così dubbio come alcuni interpreti ritengono. Quando la legge esige una forma vincolata, in deroga al principio di libertà delle forme, questa è richiesta ai fini dell"esistenza stessa dell"accordo (ad substantiam actus); la forma scritta, pertanto, non è necessaria solo e nella misura in cui si controverta sul rapporto e quindi sia necessario fornirne la prova, ma è necessaria affinché l"accordo medesimo sia valido. Il dato normativo fa assurgere la forma scritta ad elemento essenziale dell"accordo, o meglio a "requisito del contratto" ai sensi dell"art. 1325 n. 4 c.c.; di tal che, in sua mancanza, il contratto è nullo ai sensi dell"art. 1418, comma 2, c.c..

Tuttavia la S.C. precisa che la nullità in questione debba intendersi "di protezione" soltanto quando la forma verbale (quindi il contratto "in nero") sia stato imposto dal locatore-parte forte del contratto, che unilateralmente abbia imposto la propria volontà al conduttore-parte debole; in altre parole, tale ragionamento non vale qualora la forma verbale sia stata consensualmente pattuita da entrambe le parti, in questo caso il contratto sarebbe nullo.

In ogni caso, in tema di nullità assoluta, viene sottolineato che sussiste uno scopo sotteso alla forma scritta imposta ad substantiam, che è la tutela di interessi ulteriori (e anche superiori), pubblici o di soggetti terzi; nonché anche esigenze di chiarezza, trasparenza e sicurezza dei rapporti giuridici, nei casi in cui vi siano in gioco beni della vita particolarmente importanti (testualmente dalla motivazione si legge: "la forma vincolata risponde ad una molteplicità di esigenze: quella di garantire certezza sull"esistenza e sul contenuto del contratto, oltre che sulla stessa volontà delle parti; quella di rendere possibili i controlli sul contenuto previsti nell"interesse pubblico (come per la contrattazione con la pubblica amministrazione); quella di rendere trascrivibile il contratto a fini di pubblicità, per rendere opponibili a terzi i diritti che ne scaturiscono; quella di protezione del contraente che, con l"adozione della forma scritta, viene reso edotto e consapevole delle obbligazioni assunte"; Cass. SSUU cit. 18214/2015).

Ciò premesso, l"analisi varia a seconda dei casi. A titolo di esempio (oltre ai casi ben noti elencati all"art. 1350 c.c.), è imposta la forma scritta a pena di nullità:

1. (il caso di specie) in tema di contratti di locazione ad uso abitativo (si badi, non commerciale o turistico), dove il bene della vita può ben essere la dimora su1 cui il conduttore fa affidamento per sé e per la sua famiglia. Tale bene, come noto, è prudentemente tutelato dall"ordinamento. Si pensi:

- nel procedimento per convalida di sfratto per morosità, al cd. termine di grazia di al massimo 90 giorni che il giudice può sempre concedere al conduttore moroso (art. 55, comma 2, L. 27.07.1978 n. 392, Locazione di immobili urbani), nonché alle garanzie a questi riconosciute per la sanatoria della morosità, per il rilascio dell"immobile (art. 56), o il fatto che la risoluzione del contratto sia esclusa in caso di pagamento banco iudicis (art. 55, ult. comma);

- all"opponibilità comunque valida, nei limiti di 9 anni, delle locazioni ultranovennali che non sono state trascritte ai sensi dell"art. 2643 n. 8 c.c. (art. 2923, comma 2 c.c.);

- in caso di morte del conduttore, alla sua successione nel contratto di locazione ai sensi dell"art. 6, L. 392/1978, addirittura del convivente more uxorio (Corte Cost. 07.04.1988, n. 404).

Inoltre vi è l"interesse a combattere la proliferazione dei cd. affitti in nero, negativa conseguenza della sciagurata scelta di parametrare i canoni ad elementi oggettivi ad opera della citata L. 392/1978. Con la liberalizzazione, ma con l"obbligo di forma scritta, si è ottenuto il risultato di stabilizzare i canoni a valori fissi per gli anni di godimento, quindi non fluttuanti perché in balìa della volontà del proprietario.

Infine, last but not least, vi è il supremo interesse del combattere l"evasione fiscale data dall"elusione delle imposte di registro, da cui nasce l"ulteriore obbligo di registrazione del contratto (pena, anche in questo caso, la nullità dello stesso; art. 1, comma 346, L. 311/2004, Finanziaria 2005);

2. al patto con cui si fissa il saggio degli interessi convenzionali superiore alla misura legale. Se non sono determinati "per iscritto" essi sono dovuti nella misura legale (art. 1284, comma 3, c.c.). La ratio può ben essere, citando la sentenza in commento, la certezza, trasparenza e sicurezza dei rapporti patrimoniali;

3. ai contratti bancari (art. 117, comma 3, D.lgs. 01.09.1993 n. 385, Testo unico bancario) e i contratti di intermediazione finanziaria (art. 23, comma 1, D.lgs. 24.02.1998 n. 58, Testo unico dell"intermediazione finanziaria). Oltre alla certezza, trasparenza e sicurezza dei rapporti economici (come sopra), è notorio che in tali rapporti il privato risparmiatore si trova in una posizione di debolezza nei confronti dell"istituto;

4. ai patti tra cliente e avvocato (o praticante abilitato) con i quali si intende stabilire i futuri compensi professionali per l"opera da svolgere (art. 2233, comma 3, c.c.). Il rapporto sembra apparire esclusivamente privatistico, ma evidentemente così non è, tanto è vero che l"interesse "superiore" coinvolto, tale da giustificare l"imposizione della forma scritta a pena di nullità, va senza dubbio individuato nella riconosciuta "funzione sociale" che l"avvocato svolge (tra le tante, C.N.F. 20.03.2014 n. 33);

5.  alla convenzione di negoziazione assistita (art. 2, comma 4, D.L. 12.09.2014 n. 132). Le esigenze di certezza e trasparenza nella regolazione dei rapporti litigiosi, se è vero che sono previste al fine della deflazione del contenzioso giudiziario ("Misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell"arretrato in materia di processo civile"), non posso certo permettere un ulteriore contenzioso sui termini con cui tale convenzione è stata conclusa. Sarebbe paradossale e contrario alla ratio della norma;

6. alla donazione (non di modico valore), per cui è stabilita addirittura la forma solenne dell"atto pubblico con presenza di due testimoni (art. 782 c.c.). Tuttavia va detto che la fattispecie è parzialmente diversa poiché, come noto, tale formalità supplisce alla debolezza di giustificazione causale (di arricchimento altrui per liberalità) sottesa allo spostamento patrimoniale.

L"interpretazione fornita dalle SSUU è appieno coerente con quanto l"ordinamento prevede sul tema, ad es. quando non consente di supplire alla mancanza del documento sottoscritto dalle parti. Si pensi all"inammissibilità della prova per testimoni (tranne il caso eccezionale per smarrimento incolpevole del documento; art. 2725, comma 2); o del giuramento ("non può essere deferito o riferito … sopra un contratto per la validità del quale sia richiesta la forma scritta"; art. 2738, comma 2, c.c.).

Infine la S.C. acutamente osserva come ogni questione inerente la forma scritta ad substantiam attiene ad aspetti sostanziali del rapporto e non processuali, come avviene per la forma scritta ad probationem. Questi due piani (sostanziale e processuale) sono distinti e tali devono rimanere, non essendo concessa interferenza dell"uno rispetto all"altro.

Questa è la ragione per cui non è possibile accostare le due prescrizioni di forma considerandole l"una di livello inferiore rispetto all"altra. Il piano processuale, in cui vige il principio del "raggiungimento dello scopo", si trova su un livello distinto dal piano sostanziale, che invece fonda i rapporti negoziali.

La gerarchia con cui spesso vengono posti in relazione può essere fuorviante e condurre a soluzioni errate. Sul punto si può ricordare l"orientamento assolutamente prevalente della S.C. in tema di promessa di pagamento e ricognizione di debito (art. 1988 c.c.). Queste non sono fonti autonome di obbligazione ma comportano effetti soltanto sul piano processuale, generando l"effetto di "astrazione processuale". Viene spostato, a carico della parte che ha reso la dichiarazione, l"onere di provare (ex art. 2697 c.c.) il rapporto fondamentale, il quale, sempre e comunque deve sempre essere allegato e provato, non bastando una mera promessa di pagamento a giustificare uno spostamento patrimoniale, derogando a principi fondamentali quali la carenza di causa o la mancanza di forma scritta (Cass. 11332/2007; vedi anche Cass. 17423/2007; Cass. 18259/2006; Cass. 7262/2006).



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