Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Bernicchi Francesco Maria - 2014-06-19

NULLITA' DEL PRELIMINARE DI VENDITA DI BENE CON ABUSO EDILIZIO - Cass. Civ. 5033/13 - F.M. BERNICCHI

Tra P.F., promittente acquirente, e F.- Z., promittenti venditori, interveniva un preliminare di vendita di un immobile. Veniva versata una caparra di 30 milioni ed il promittente acquirente specificamente dichiarava di essere a conoscenza della natura abusiva della costruzione, esonerando da ogni garanzia al riguardo i promittenti venditori e dichiarando specificamente che anche in caso di mancato condono il contratto preliminare non si sarebbe risolto.

Il promittente acquirente P. il 22 gennaio 2001 conveniva in giudizio i promittenti venditori avanti al Tribunale di Firenze per inadempimento al preliminare in questione in ragione della mancata concessione in sanatoria, chiedendo la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra, con risarcimento del danno subito da liquidarsi in separata sede.

Il Tribunale di Firenze rigettava la domanda e in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dai promittenti venditori dichiarava risolto il contratto preliminare per colpa dell'attore con diritto dei convenuti alla ritenzione della caparra. Osservava in particolare che non poteva ritenersi nullo il preliminare di immobile avente ad oggetto immobili abusivi, trattandosi di contratto ad effetti obbligatori e non ad effetti reali. Osservava altresì il Tribunale che il contratto preliminare non poteva ritenersi nullo per non essere inficiato da invalidità originaria, posto che al momento della stipula non si era ancora verificata la condizione della mancata concessione in sanatoria alla quale era subordinata la validità del contratto definitivo.

La Corte d'appello, seguendo il precedente orientamento di legittimità, adita dal promittente acquirente, confermava la sentenza impugnata, osservando che non era in questione la nullità del contratto, ma il solo inadempimento dell'obbligazione assunta, posto che per principio pacifico in giurisprudenza (Cass. 2002 n. 59) la sanzione della nullità prevista dalla L. 1985 n. 47, art. 40 è relativa soltanto agli atti di trasferimento con effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria quale il preliminare di vendita, dovendosi invece a quest'ultimo applicare la diversa norma di cui alla L. n. 10 del 1977, art. 15 secondo la quale la nullità in tali contratti, se relativi ad immobili privi di concessione, "non può essere fatta valere in giudizio qualora risulti che il promissario acquirente fosse a conoscenza delle circostante della mancata concessione e che tale conoscenza emerga inequivocabilmente dal contenuto dell'atto" (Cass. 2001 n. 10831).

Osservava la Corte territoriale che sussistevano entrambe le indicate condizioni, posto che non solo l'acquirente era a conoscenza dell'abuso, ma che tale circostanza risultava formalmente anche dall'atto di vendita.

Inoltre in tale atto lo stesso P. aveva espressamente esonerato la parte promittente venditrice da ogni responsabilità per il caso in cui non fossero rilasciate le concessioni in sanatoria e aveva dichiarato che anche il mancato rilascio delle concessioni "non potrà comportare in alcun caso la risoluzione della presente promessa di vendita".

La Corte, quindi, concludeva che in forza della clausola appena richiamata il preliminare non era risolvibile con la conseguenza che il promittente acquirente "aveva inteso stipulare un contratto ad indubbio profilo aleatorio, accettando - in relazione al pretto complessivo dei beni promessi in vendita (180 milioni di L., esiguo in relazione all'ubicazione e alla consistenza dei beni...) il rischio della mancata futura regolarizzazione degli immobili". In definitiva il promittente acquirente "consapevole dell'alea che connotava l'esistenza dei fabbricati (e dell'ottimo affare che avrebbe compiuto in caso di rilascio delle richieste sanatorie)... ha espressamente convenuto con la controparte la non - risolvibilità in ogni caso del preliminare da loro stipulato" (pagina 4 della sentenza, esclusa l'intestazione).

Con il primo motivo di ricorso viene dedotta la "violazione degli artt. 1362, 1363, 1418, 1351, 1453 e 1460 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3".

Secondo il ricorrente la Corte territoriale avrebbe dovuto valutare se l'incommerciabilità del bene promesso in vendita viziava anche la validità del preliminare, avendo raggiunto al riguardo conclusioni non condivisibili, posto che non è "possibile ipotizzare che i contraenti di un contratto preliminare che abbia come oggetto l'obbligo di stipulare un contratto contra legem possano essere obbligati a concluderlo coattivamente". Nè poteva al riguardo soccorrere la qualificazione come contratto aleatorio del preliminare, posto che tale interpretazione era contraria, ai sensi dell'art. 1362 c.c., alla Comune volontà delle parti che era quella di vendere e acquistare un immobile con terreni circostanti.

Con il secondo motivo di ricorso viene dedotta la "violazione degli artt. 1385, 1453 e 1418 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3". La ritenzione della caparra postula la validità del contratto preliminare che doveva invece essere considerato nullo per essere il bene incommerciabile.

Il ricorso è fondato e va accolto nei limiti che di seguito si chiariscono.

Per la Corte di Cassazione, correttamente il Tribunale prima e la Corte d'appello poi hanno affermato che non poteva dichiararsi la nullità del contratto preliminare, avente ad oggetto immobile abusivo, trattandosi di contratto ad effetti obbligatori ed essendo la nullità prevista solo per gli atti ad effetti reali.

Conseguentemente, correttamente entrambi i giudici di merito hanno concluso che potesse essere esaminata la domanda di risoluzione nel solco della prevalente giurisprudenza di questa Corte, che ha avuto occasione, anche di recente, di affermare che "Ove un contratto preliminare abbia ad oggetto la vendita di una porzione di un comprensorio immobiliare risultato privo del requisito della edificabilità, tale elemento - che integra gli estremi del vizio della cosa - costituisce idonea causa di risoluzione del preliminare per inadempimento". (Cass. 2010 n. 21229-rv 614617).

Tuttavia la Corte territoriale ha concluso che la espressa pattuizione assunta dalle parti all'interno dello stesso contratto di non risolubilità del contratto preliminare per effetto della mancata sanatoria edilizia, consentiva di giungere all'ulteriore conclusione secondo la quale doveva ritenersi intercorso tra le parti un contratto aleatorio, del quale appunto era esclusa la risolubilità in conseguenza della mancata sanatoria. La Corte poi ha confermato la sentenza impugnata, che aveva pronunciato la risoluzione del contratto per colpa del promittente acquirente, che aveva "espressamente e ripetutamele manifestato la sua volontà di non addivenire alla stipula del contratto definitivo". Il ricorrente censura tale conclusione, non potendosi evidentemente affermare che, una volta stipulato un contratto preliminare di compravendita di un immobile non commerciabile, pur essendo valido il contratto preliminare, si debba essere costretti poi a stipulare coattivamente un contratto che si ponga in contrasto con la legge. Nè tale conclusione viene scalfita dall'aver qualificato il contratto come aleatorio, perchè comunque non sarebbe stato possibile procedere al contratto definitivo stante il divieto normativo.

La censura appare fondata anche quanto all'interpretazione data dalla Corte territoriale alla volontà delle parti, posto che certamente lo scopo comune del contratto era quello di consentire il trasferimento del bene. Parimenti fondato, in relazione alle conclusioni appena raggiunte, è il secondo motivo di ricorso, dovendosi provvedere sulla caparra all'esito del giudizio di risoluzione.

In definitiva occorre affermare il seguente principio di diritto:

concluso tra le parti un contratto preliminare diretto alla stipulazione di un definitivo avente ad oggetto il trasferimento di un immobile, la pattuizione, nell'atto di programmazione preparatoria, di una clausola escludente la risoluzione per colpa del promettente venditore, pur quando risulti l'insanabilità urbanistica del bene oggetto del contratto, non vale, di per sè, a rendere il preliminare un contratto aleatorio. Peraltro, l'abusività dell'immobile per mancato rilascio della concessione preclude, per impossibilità sopravvenuta, la stipulazione del definitivo, e quindi legittima il promissario acquirente a richiedere al promettente la restituzione della caparra che abbia versato in occasione del preliminare, essendo la ritenzione di questa divenuta senza titolo.



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