Legislazione e Giurisprudenza, Obbligazioni, contratti -  Marena Teodoro - 2014-04-16

NULLITA' DI ATTO PRIVO DI DATI CATASTALI - Cass. 11/04/2014, n. 8611 - Teodoro MARENA

LA NULLITA" DEGLI ATTI DI ALIENAZIONE PRIVI DELLE INDICAZIONI CATASTALI E CONNESSA RESPONSABILITA" NOTARILE

SOMMARIO: 1. Profili di novità della legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del d.l. 78/2010 in materia di circolazione immobiliare : ambito di applicabilità e dubbi interpretativi; 2. Ulteriori tratti ricostruttivi concernenti la conformità oggettiva e soggettiva; 3. Rilevanza del comportamentonegligente del notaio, nel più ampio contesto della responsabilità notarile.

1. Profili di novità della Legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del d.l. 78/2010 in materia di circolazione immobiliare: ambito di applicabilità e dubbi interpretativi.

La legge 30 luglio 2010, n. 122, ha apportato alcune significative modifiche al comma 14 dell"art. 19 del d.l. 31 maggio 2010 n. 78, che risulta così formulato:

All"articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il comma 1 bis, che così recita: " Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all"identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un"attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari."

Per effetto dell"inciso contemplato nel sedicesimo comma del medesimo art. 19, l"entrata in vigore è stata prevista per il 1o luglio 2010.

In realtà, la norma si compone di due parti, sostanzialmente diverse. La prima, operante sul piano "oggettivo", impone, a pena di nullità dell"atto ricevuto o autenticato dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato, l"allineamento dei dati catastali e delle planimetrie con lo stato di fatto degli immobili oggetto del negozio. Tale disposizione costituisce il "cuore" dell"intervento normativo volto a far emergere fiscalmente superfici non censite catastalmente in tutto o in parte. La seconda, rappresentata dal comma 14, rileva sul piano soggettivo e descrive un duplice comportamento a cui è tenuto il notaio, volto a individuare gli intestatari catastali e a verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Senza dubbio, la disposizione normativa si inquadra in un più complesso intervento finalizzato al contrasto dell"evasione fiscale e contributiva, volto a far emergere ogni variazione dell"imponibile catastale dei fabbricati urbani, sia essa totale o parziale, che coincide con una profonda revisione del funzionamento del catasto e che si caratterizza, in particolare: nell"istituzione dell"Anagrafe Immobiliare Integrata (comma 1); nell"imposizione a carico dei privati dell"obbligo di procedere alla dichiarazione di aggiornamento catastale (commi 8 e 9); nell"eventuale accertamento dell"Agenzia del territorio (commi 10 e 11).

Presupposto essenziale è che le banche dati (Registri immobiliari e Catasto) siano aggiornate sia sotto il profilo oggettivo che soggettivo[1].

Per quanto concerne l"ambito tipicamente applicativo, la normativa estende, anzitutto, la sua portata agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate tra vivi. Sono, pertanto, sottratti gli atti relativi a trasferimenti a causa di morte: l"esclusione vale non solo per i testamenti, ma anche per gli atti riguardanti la vicenda successoria (accettazioni di eredità e simili), il cui oggetto non è specificamente il trasferimento di diritti reali. Ovviamente, in questo scenario così delineato, un rilievo significativo è assunto dalla figura del notaio, il quale rappresenta l"organo deputato alla stesura ed alla formazione del titolo giuridico. Ciò, però, non impedisce che, anche nei casi eccezionali in cui la legge consente la formazione o l"autenticazione del titolo con l"intervento di altro pubblico ufficiale autorizzato, diverso dal notaio (artt. 2699, 29703 c.c.), la norma trovi integrale applicazione, essendosi in presenza, anche in quel caso, di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, a cui le leggi speciali estendono le prescrizioni dettate per gli atti notarili, in quanto compatibili (cfr., in particolare, l"art. 19 del d.p.r. 5 gennaio 1967, n. 200, e l"art. 96 del r.d. 23 maggio 1924, n. 827). Più nel dettaglio, il comma 1-bis dell"art. 29 si applica agli atti tra vivi "aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti". Sono, pertanto, sussumibili nella previsione normativa gli atti di trasferimento della proprietà o di costituzione di diritti reali su fabbricati quali la compravendita, la permuta (naturalmente per la sola prestazione avente ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali), la donazione, la datio in solutum, la transazione, il conferimento in società, la costituzione di rendita vitalizia, il patto di famiglia, il trust, la divisione, lo stralcio di quota, ne sono esclusi i contratti preliminari, il comodato, la trasformazione, fusione e scissione, la cessione di partecipazione societarie, la locazione (alla quale si applica l"art. 19, quindicesimo comma). La norma, per converso, non menziona espressamente né la modificazione dei diritti reali né la relativa estinzione, dando, perciò, adito a dubbi interpretativi, che hanno visto il contrapporsi di oscillanti orientamenti ricostruttivi in merito. Da un lato, infatti, si fa leva sulla natura eccezionale della norma, escludendone l"applicazione per analogia alle suddette vicende. Dall"altro, invece, in considerazione dell"omessa menzione di esse non quale lacuna legis, bensì in termini di mera imperfezione della lettera della legge, si opta per un" interpretazione di tipo estensivo. Il generale riferimento agli atti aventi ad oggetto lo scioglimento della comunione di diritti reali comporta, senza dubbio, l"inclusione, nel perimetro della nuova normativa, delle divisioni ereditarie. Sono, invece, espressamente sottratti all"ambito applicativo della norma gli atti costitutivi di ipoteca. Si pone, tuttavia, il problema della sorte di quegli atti che, nella vigenza del testo del decreto anteriore alla conversione, non avessero rispettato le prescrizioni dell"art. 29, comma 1-bis, considerato che la diversa formulazione della norma deriva da un emendamento e che la natura di quest"ultimo può, a seconda dei casi, implicare una retroattività o meno del testo normativo. La giurisprudenza della Cassazione ha, infatti, individuato quattro distinte tipologie di emendamenti: soppressivi, sostitutivi, modificativi, aggiuntivi. Con riguardo alla norma in esame, occorre evidenziare come l"emendamento, che ha dato luogo alla diversa formulazione, potrebbe essere inquadrato nell"ambito degli emendamenti soppressivi, (pienamente equiparabili ad una mancata conversione parziale), determinando, in via consequenziale, l"applicazione del terzo comma dell"art. 77 Cost. e, dunque, la eliminazione delle disposizioni contenute nel decreto con efficacia ex tunc. Tale retroattività impedirebbe di ritenere l"atto costitutivo di ipoteca stipulato nella vigenza del testo originario del decreto affetto da nullità e privo della dichiarazione di conformità oggettiva. Maggiormente problematico risulta sussumere la disposizione in esame nell"ambito degli emendamenti modificativi e cioè quelli che, pur prevedendo disposizioni diverse da quelle previste nel decreto, non vengano a incidere in modo sostanziale sull"oggetto e sulla ratio della disposizione governativa, per cui il loro inserimento non è da considerarsi in contrasto con la totale conversione del decreto, a meno che lo stesso legislatore, nella loro formulazione, non disponga diversamente. Questa tipologia di emendamenti acquista efficacia ex nunc , vale a dire dall"entrata in vigore della legge di conversione. Appare, peraltro, possibile una diversa lettura della vicenda: considerato che il testo originario della disposizione aveva dato luogo a due diverse interpretazioni, entrambe parimenti sostenibili, è verosimile che, con la nuova formulazione della norma, il legislatore abbia voluto, più che innovare, chiarirne la portata, con la conseguenza che della stessa non è ravvisabile alcuna applicabilità agli atti di costituzione di diritti reali di garanzia.   Costituiscono, invece, oggetto della norma la proprietà e tutti i diritti reali di godimento e, segnatamente, i diritti reali di servitù, ai quali, ancorché si tratti di diritti irrilevanti agli effetti catastali e non soggetti a voltura né ad evidenza alcuna in catasto, la disposizione in esame fa generale riferimento.

È opportuno, al riguardo, svolgere alcune considerazioni in ordine alla corretta ed effettiva applicazione del comma 1-bis dell"art. 29 della legge 28 febbraio 1985, n. 52. La definizione codicistica della servitù – " un peso imposto sopra un fondo per l"utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario" (art. 1027 c.c.) – evidenzia, anzitutto, una relazione di servizio fra due fondi e, al contempo, una contrapposizione fra gli stessi e le correlative situazioni dominicali, l"una subendo una limitazione, l"altra ricevendo un vantaggio. Una correlatività, quindi, fra la limitazione di un fondo e il vantaggio per l"altro, in cui viene dato maggior rilievo al dato passivo – la soggezione del fondo servente – rispetto a quello attivo – l"utilità per il fondo dominante. Va precisato che, una volta costituita la servitù e rispettata in tale sede la disciplina dell"art. 29 comma 1-bis, i successivi atti di trasferimento delle unità immobiliari gravate da servitù saranno soggetti, relativamente a tale diritto, alle prescrizioni ivi contenute posto che il "trasferimento del diritto reale" è un effetto legale derivante dal trasferimento del diritto di proprietà. È evidente come oggetto dell"atto di disposizione, che rileva ai fini della normativa in esame, sia il "fondo servente" e non quello "dominante", del quale non si dispone, ma che rappresenta il termine di relazione, il bene, cioè, a favore del quale l"utilità derivante dal diritto reale si produce. In definitiva, appare evidente come sia solo sul fondo servente che si incentri l"applicazione della disciplina in esame. Dall"ambito di applicazione della norma vanno, poi, escluse le servitù che trovino la propria fonte nella destinazione del padre di famiglia ai sensi dell"art. 1062 c.c., dal momento che, in questa ipotesi, la costituzione avviene non in forza di atto negoziale, come richiesto dalla disciplina in esame laddove parla di "atti tra vivi aventi ad oggetto…la costituzione…di diritti reali", bensì quale effetto ope legis della separazione dei fondi già appartenenti al medesimo proprietario. Vanno, altresì, escluse le servitù che siano previste nel regolamento di condominio che non sia redatto in forma autentica, in quanto carente dei requisiti di forma che costituiscono il presupposto applicativo del comma 1-bis (atti pubblici e scritture private con sottoscrizione autenticata)[2].

Per quanto attiene, poi, all"ambito più prettamente oggettivo, il comma 1-bis pone seri problemi interpretativi, nella parte in cui fa, da un lato, riferimento ai "fabbricati già esistenti"e, dall"altro, circoscrive il discorso alle sole "unità immobiliari urbane". Si tratta di concetti ontologicamente disomogenei. Il primo (fabbricati già esistenti), che ha valenza generale (rilevante, quindi, ai fini sia della conformità oggettiva che di quella soggettiva), descrive lo stato di fatto del fabbricato (esistente, con esclusione delle costruzioni che non possono ancora definirsi come fabbricati), ed è compatibile con qualsiasi destinazione sia urbana che rurale. Il secondo (unità immobiliari urbane) – posto ai soli fini della disciplina della conformità oggettiva – identifica, invece, una determinata destinazione dei fabbricati o loro porzioni. In considerazione, poi, della logica fiscale che permea e tipizza, al contempo, l"intera normativa, non vi è dubbio che il comma 1-bis dell"art. 29 presupponga l"iscrizione nel catasto dei fabbricati, nel quale – a differenza che nel catasto terreni – i fabbricati sono iscritti con attribuzione di rendita e assumono quindi rilevanza ai fini fiscali[3].

Un ulteriore e non meno rilevante dubbio ricostruttivo involge la precisa delimitazione terminologica del concetto di "fabbricati già esistenti". La difficoltà, in questo caso, è rappresentata dall"impossibilità di reperire una nozione unitaria di fabbricato o edificio esistente, di cui l"unica chiaramente espressa è contenuta nell"articolo 2645-bis, comma 6 del codice civile sulla trascrizione del preliminare, il quale stabilisce che "si intende esistente l"edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura". Si considera, dunque, esistente un fabbricato realizzato nella sua struttura essenziale, senza che assumano rilievo impianti, finiture ed accessori. L"operazione tecnica di accatastamento risulta, poi, diversamente effettuata a seconda dello stadio costruttivo in cui versa il medesimo edificio. Segnatamente, i fabbricati esistenti ma non ancora completati, realizzati al rustico ma non ancora completati negli impianti e nelle finiture e, quindi, non ancora idonei ad essere dichiarati "agibili", possono essere accatastati ai fini dell"identificazione, con attribuzione del relativo identificativo catastale, senza attribuzione di rendita catastale ai sensi dell"art. 3 D.M. 2 gennaio 1998, n. 281 con inserimento in "categoria fittizia" senza, invece, dovere presentare la planimetria catastale delle singole unità; i fabbricati esistenti ed ultimati, completati anche negli impianti e nelle finiture e, quindi, idonei ad essere dichiarati "agibili" devono essere iscritti al Catasto prima della richiesta del rilascio del certificato di agibilità (cfr. art. 24, quarto comma, d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380-T.U. Edilizio)[4]. Devono ritenersi esclusi dall"ambito applicativo del comma 1-bis anche i fabbricati o manufatti marginali elencati nel comma 3 dell"art. 3 D.M. n. 28/1998, trattandosi di beni che non sono oggetto di accatastamento, salva l"ipotesi in cui siano "dotati di un"autonoma suscettibilità reddituale".

L"irrilevanza ai fini reddituali porta ad escludere dalla previsione normativa di cui al comma 1-bis anche i beni comuni non censibili, in quanto privi di rendita catastale. Più precisamente si tratta dei beni comuni a più unità immobiliari, iscritti o iscrivibili in un"apposita partita speciale del catasto, per i quali non è dovuta la redazione della planimetria (es. androni, scale, cortili e terrazze condominiali). Per quanto riguarda i beni comuni censibili, quali l"alloggio del portiere, si ritiene che essi siano da escludere dal comma 1-bis, pur trattandosi di unità immobiliari dotate di autonoma capacità di reddito, nel caso in cui il trasferimento delle relative quote avvenga unitamente al trasferimento dell"unità immobiliare oggetto di compravendita. Di contro, detta dichiarazione di conformità assume rilevanza nell"ipotesi in cui l"alloggio del portiere o altro bene comune censibile sia oggetto di autonomo trasferimento da parte dei condomini. Sono da ritenersi, invece, rilevanti per l"applicazione del comma 1-bis quelle entità che, pur non avendo di per sé le caratteristiche di un"unità immobiliare urbana, devono essere classificate unitamente all"unità immobiliare principale incidendo sul calcolo della consistenza di quest"ultima. Possono incidere sul calcolo delle consistenza dell"unità immobiliare urbana anche le aree di pertinenza o dipendenza esclusiva. Al riguardo occorre precisare che la destinazione pertinenziale, che viene in rilievo agli effetti dell"applicazione del comma 1-bis, può essere solo quella preesistente all"atto di disposizione, posto che la dichiarazione di conformità è da riferire all"intestatario/disponente del bene e deve avere ad oggetto lo stato di fatto di quest"ultimo al momento dell"atto stesso. In altri termini, non può assumere rilevanza agli effetti della dichiarazione di conformità il rapporto pertinenziale costituito dall"acquirente dell"atto. Tale rapporto determinerà l"obbligo per l"acquirente stesso di procedere alle conseguenti variazioni in catasto, in assenza delle quali, per l"unità immobiliare urbana e la relativa area pertinenziale, non potrà essere resa la dichiarazione di conformità in successivi atti rientranti nel campo di applicazione del comma 1-bis. Discusso è se la disciplina in esame si applichi o meno ai fabbricati rurali. Partendo dal presupposto che, ai sensi dell"art. 4 r.d.l. n. 652/1939, "si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali", quest"ultimi non dovrebbero essere considerati "unità immobiliari urbane" e pertanto dovrebbero rimanere estranei all"ambito applicativo del comma 1-bis. Si è anche evidenziato come, tuttavia, a seguito dell"istituzione del catasto dei fabbricati, dalle risultanze catastali non sia più possibile dedurre la ruralità fiscale del fabbricato, la quale dipende, invece, dall"esistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi di cui all"art. 9 d.l. n. 557/1993, convertito dalla l. n. 133/1994 e successive modifiche. L"Agenzia del territorio è intervenuta sul tema, con la circolare n. 2/T del 2010, ove si precisa che debbono ritenersi esclusi dall"applicazione del comma 1-bis "i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali". L"Agenzia non indica, per contro, fra gli immobili esclusi i fabbricati rurali censiti al catasto dei fabbricati, ai quali pertanto ritiene applicabile il comma 1-bis. Seguendo, allora, l"interpretazione accolta dall"Agenzia del territorio, nel caso di atti aventi ad oggetto fabbricati assunti come rurali, emerge che: se il fabbricato è iscritto al catasto dei fabbricati in una delle categorie ordinarie, occorre applicare la disciplina di cui al comma 1-bis; nel caso di fabbricato rurale non ancora censito al catasto terreni, laddove le parti non intendano procedere all"accatastamento dei fabbricati, è assolutamente opportuno sollecitare la dichiarazione di parte o l"attestazione di un tecnico da allegare all"atto in ordine alla permanenza dei requisiti di ruralità.

2. Ulteriori tratti ricostruttivi concernenti la conformità oggettiva e soggettiva.

Come detto, la prima parte del comma 14 stabilisce la nullità di determinati atti ricevuti in forma autentica aventi ad oggetto fabbricati già esistenti, che risultino carenti dei dati catastali, del riferimento alle planimetrie, della dichiarazione preveniente dagli "intestatari"e della conformità dello stato di fatto del fabbricato con i dati catastali e le planimetrie. Il profilo innovativo è rappresentato non tanto dall"impatto della norma sulla prassi quotidiana di redazione degli atti notarili, i quali normalmente contengono l"indicazione dei dati catastali, quanto invece dalla grave sanzione che vi si ricollega in caso di loro mancanza. La norma non impone l"allegazione delle planimetrie catastali, essendo sufficiente il richiamo in atto degli estremi dell"ultima planimetria depositata in catasto. Viceversa, richiede, a pena di nullità, la dichiarazione di conformità dello stato di fatto del fabbricato con i dati catastali e le planimetrie, sulla quale occorre approfondire il profilo legato alla rilevanza penale ex articolo 483 del codice penale della dichiarazione mendace, qualora la parte dichiari falsamente un" inesistente conformità. Non mancano, peraltro, orientamenti dottrinali, i quali escludono l"operatività della nullità, argomentando dal fatto che la nullità prevista dalla normativa è puramente formale, legata, cioè, al mancato rispetto di un requisito redazionale dell"atto e non anche sostanziale. Ciò trova, poi, un"ulteriore conferma nel fatto che tale nullità non è prevista per tutti gli atti negoziali, ma solo per atti negoziali che rivestano la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata. Del resto, il mancato accatastamento o il mancato aggiornamento delle planimetrie catastali costituiscono una violazione di norme di rilevanza fiscale, ma non costituiscono di certo un illecito grave che l"ordinamento debba comunque reprimere.

La norma in commento mira ad assicurare, oltre che la "conformità oggettiva" dei fabbricanti esistenti, anche la loro "conformità soggettiva". La seconda parte del comma 14 stabilisce che "prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari". Il notaio deve, in altri termini, accertare, mediante le visure, se vi è o meno corrispondenza tra l"intestazione catastale e l"intestazione effettiva, quale desumibile dalla visura da eseguirsi presso i Registri Immobiliari. Quest"attività di accertamento e verifica trova adesso una definitiva consacrazione a livello legislativo, in quanto ora finalizzata a tutelare anche e soprattutto interessi di tipo pubblicistico. Ciò dovrebbe comportare che dal 1o luglio 2010 la dispensa da tale attività di preventiva verifica non sia più possibile. Se, allora, l"esame dei registri immobiliari dia esito negativo e quindi non risulti come formale "intestatario" chi intende alienare, a causa della mancata volturazione del titolo di acquisto del dante causa, il notaio è obbligato, prima della stipula, a procedere all"aggiornamento del catasto. In altre ipotesi, cd. "fisiologiche", la non corrispondenza non rileva in termini di irregolarità, per cui tale obbligo non può ritenersi sussistente. Ciò vale se si è ancora nei termini per la volturazione; se il mancato aggiornamento deriva da ragioni di carattere sistematico, come avviene per le ipotesi di acquisti per i quali è irrilevante la pubblicità immobiliare (es. acquisto per usucapione); se vi sono meri errori nel nominativo. In tutte queste ipotesi, il notaio non può allineare l"intestazione catastale a quella risultante dai registri immobiliari, ma è opportuno far risultare dall"atto le ragioni del mancato allineamento. In generale si deve, alla luce della nuova disposizione in commento, procedere, prima della stipula, al cd. Preallineamento, così da attuare quella "conformità soggettiva" che la norma in commento vuole assicurare.

Quando alla non corrispondenza non può ovviarsi prima della stipula, secondo le prime note del Consiglio Nazionale del Notariato[5], è possibile per il notaio ottenere ex post la corrispondenza tra intestazione catastale e intestazione effettiva. Il notaio può stipulare i cd. Atti a cascata (es. compravendita e mutuo ipotecario stipulato contestualmente dall"acquirente) oppure redigere atti con provenienza da un trasferimento mortis causa non ancora trascritto (in questo caso la corrispondenza è garantita dall"attività del notaio che procederà nei termini di legge alla trascrizione dell"accettazione tacita di eredità). Inoltre, il comma 1-bis contiene la precisazione per cui la dichiarazione da parte degli intestatari di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie deve essere resa "sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale". È da ritenere che l"inciso vada interpretato nel senso che la normativa catastale vigente, da considerare ai fini della dichiarazione, sia quella che la normativa catastale e la prassi amministrativa pongono a base dei vari obblighi di denuncia di variazione in catasto. Fondamentalmente, si tratta di quegli obblighi di denuncia e variazione scaturenti da interventi edilizi, che, nel tempo, hanno alterato lo stato di fatto del bene e che obbligano a presentare denuncia in base alla disciplina vigente al momento della mutamento che ha inciso sullo stato, sulla consistenza nonché sull"attribuzione della categoria e classe. Infine, il comma 1-bis ha previsto la possibilità di avvalersi dell"attestazione di conformità di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Sotto tale profilo, occorre valutare l"idoneità, sul piano temporale, della medesima. In quanto tale, l"attestazione di conformità è sempre valida, salvo che, nel periodo intercorrente fra la data del suo rilascio e la stipula, non siano stati posti in essere interventi o attività tali da comportare l"obbligo di presentazione di variazione e di deposito di una nuova planimetria.

3. Rilevanza del comportamento negligente del notaio, nel più ampio contesto della responsabilità notarile.

La prima bozza del d.l. 78/2010 stabiliva che "il notaio può stipulare gli atti di cui al comma 1 solo previa individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari". Se la norma fosse rimasta di questo tenore, non sarebbe stato dubbio che il ricevimento o l"autenticazione di un atto, in assenza della preventiva verifica richiesta, avrebbe integrato una violazione dell"art. 28, n. 1 della legge notarile, trattandosi di un atto espressamente vietato da una fonte normativa. Il testo di legge è, tuttavia, cambiato rispetto a quella originaria bozza e oggi, nel suo testo definitivo, si limita a disporre che "prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari" ponendo, in tal modo, unicamente un obbligo di comportamento in capo al notaio. Il problema che, allora, si pone riguarda la natura giuridica della responsabilità ascrivibile alla inosservanza di tale regola comportamentale e si inserisce in quel più ampio contesto della complessiva responsabilità notarile nonché dei casi in cui essa si ravvisa. Senza dubbio, non si configura una responsabilità disciplinare del notaio[6], la cui fonte regolativa è ravvisabile nell"art. 135 l. not, il quale prevede l"applicazione al notaio di pene disciplinari ogni qualvolta lo stesso "manchi ai propri doveri". Non è parimenti configurabile una responsabilità penale del notaio, la quale ricorre in una numerosa serie di disposizioni, concernenti reati definiti speciali o a soggetto qualificato, in quanto presuppongono, nell"agente, una determinata qualità – quella appunto di notaio o di pubblico ufficiale nell"esercizio delle sue funzioni. Diversi sono i reati ipotizzabili. Ad esempio, il reato di peculato (art. 315 c.p.) si verifica quando il notaio, nell"esercizio delle sue funzioni, giovandosi dell"errore altrui, riceve o ritiene indebitamente per sé o per un terzo, denaro o altra utilità. Rientra in tale previsione la riscossione di somme consegnate al notaio per il pagamento delle tasse o imposte; in tal caso, queste somme diventano "illico et immediate" pecunia pubblica, e quindi l"appropriazione delle stesse integra tutti gli estremi del reato di malversazione (art. 315 c.p.), che è stato abrogato dalla l. 26 aprile 1990, n. 86 e che oggi è stato sussunto nella fattispecie più ampia del reato di peculato, regolato ora dall"art. 314, modificato dalla stessa legge. Possono integrarsi il reato di abuso dei poteri inerenti al pubblico ufficio (art. 323 c.p.), che, a differenza delle altre sopra elencate, può sussistere anche in relazione ad atti che non rientrano nella competenza funzionale del notaio, oppure quello di omissione o rifiuto di atti di ufficio (art. 328 c.p.), che comprende le ipotesi del rifiuto, dell"omissione e del ritardo ed è espressamente richiamata dall"art. 27 l.n. Decisamente problematica è la previsione incriminatrice della falsità in atti, che rappresenta la fattispecie di maggior importanza per l"attività notarile e comprende tutta una serie di delitti (art. 476, 477, 478, 479, 487, 490 e 491 c.p.) che attentano alla pubblica fede del "documento" contenente la manifestazione del pensiero o della volontà di una persona determinata, produttiva di effetti per l"ordinamento giuridico. Tra le varie specie di falsità, assume particolare rilievo nel campo notarile quella ideologica, che può consistere nell"attestazione falsa che un fatto è stato compiuto dal notaio, ovvero in sua presenza; nella sua attestazione di aver ricevuto dichiarazioni a lui non rese; nell"omissione o nella alterazione di dichiarazioni da lui ricevute oppure nell"attestazione falsa di fatti dei quali è destinato a provare la verità. Numerose sono le fattispecie di falso ideologico per il notaio. Particolarmente significativa è quella della falsa attestazione della certezza dell"identità personale delle parti, richiesta dal n. 4 dell"art. 51 l. n., che incombe inesorabilmente sul notaio, nonostante gli sforzi della dottrina e, sovente, la comprensione della giurisprudenza. Tale pericolo è stato forse attenuato dalla emanazione della l. n. 333/1976, che ha integrato la precedente formulazione (il notaio deve essere certo dell"identità personale della parti) con la possibilità che egli possa raggiungere tale certezza anche al momento dell"attestazione e valutando tutti gli elementi atti a formare il suo convincimento. Ma è proprio sull"identificazione di quali e quanti siano questi elementi "atti a formare il convincimento" che possono sorgere ragionevoli perplessità, se non altro perché, nel nostro ordinamento, non esistono mezzi di identificazione vera e propria.

Non vi è dubbio, infine, che sia configurabile una responsabilità civile del notaio, per eventuali danni arrecati dalla violazione dell"obbligo in esame. Estremamente dibattuta è la questione della natura della responsabilità civile del notaio, per i danni da lui cagionati sia prestando il suo ministero laddove la legge glielo vieta (art. 28 l. n. e 54 r. n.), sia prestandolo in maniera imperfetta sia, infine, negandolo senza una giusta causa. Il problema se, in tal caso, la responsabilità del notaio abbia natura contrattuale od extracontrattuale, per quanto sia stato oggetto di approfonditi esami in dottrina ed in giurisprudenza, ha dato luogo a notevoli divergenze nella prima e non ha ancora trovato un indirizzo consolidato nella seconda; come è noto, l"assunzione dell"una o dell"altra tesi può rilevare per quel che concerne l"onere della prova, la valutazione della diligenza, i termini di prescrizione e soprattutto la legittimazione ad agire. Vi sono poi i sostenitori di una tesi intermedia, secondo la quale la responsabilità del notaio ha sia natura contrattuale verso i clienti, sia l"extracontrattuale verso i terzi. Un particolare atteggiarsi di tale tesi si ravvisa nella convincente disamina del D"Orazi-Flavoni, basata sulla distinzione che questo autore fa tra la funzione notarile di certificazione e quella di adeguamento, distinguendo, in rapporto a tale duplice funzione, la responsabilità del notaio. La medesima ha natura contrattuale verso le parti dal momento che nei riguardi del cliente il notaio si trova ad agire sulla base di un contratto di prestazione d"opera professionale; ha, invece, natura extracontrattuale verso i terzi dal momento che il notaio, in difetto di qualunque rapporto contrattuale, si presenta come soggetto che, se pone in essere un fatto illecito, contravviene al generico dovere del neminem laedere. Secondo la tesi prevalente in giurisprudenza, rientrerebbe tra i compiti "istituzionali" del notaio l"accertamento della libertà degli immobili oggetto di atti da lui ricevuti, da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi fiscali e altri oneri; l"esistenza di tali oneri dovrebbe risultare, nel caso di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, dalle cd. Visure presso i registri immobiliari, nel caso di privilegi fiscali, dall"eventuale accertamento da parte degli Uffici competenti. È onere del notaio non soltanto comunicare alle parti interessate l"esito di tali accertamenti, ma anche le conseguenze possibili; in tal senso è stata ravvisata la responsabilità del notaio in ragione della mancata segnalazione al cliente della possibilità che l"istituto mutuante non concedesse il finanziamento di un mutuo ipotecario che quegli si era accollato; in altre parole non è sufficiente effettuare le verifiche ipo-catastali, ma occorre farne presente la rilevanza sotto il profilo del rischio contrattuale[7].


[1] Guida al diritto n. 26/2010, Il Sole 24 Ore, Nulli gli atti notarili privi delle indicazioni catastali, commento di Mauro Leo, pag. 66-72

[2] Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato, La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del d. l. 30 maggio 2010 n. 78 in materia di circolazione immobiliare – Novità e aspetti controversi, a cura di Mauro Leo, Annarita Lomonaco, Giampiero Monteleone, Antonio Ruotolo.

[3] Petrelli G., Conformità catastale e pubblicità immobliare. L"art. 29, comma 1-bis della Legge 27 febbraio 1985, n. 52, Giuffrè Editore, 2010.

[4] Carbone Carlo, Nuovi casi Notarili, Vol. II, Inter Vivos, Edizioni Giuridiche Simone, 2010, pag. 657 e ss.

[5] Consiglio Nazionale del Notariato, La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 31 maggio 2010, n. 78. Prime note, a cura di M. Leo, A. Lomonaco, A. Ruotolo.

[6] Petrelli G., op. cit., 87 e ss.

[7] Di Fabio M., Manuale di Notariato, Giuffrè Editore, 2007, pag. 363 e ss.



Autore

immagine A3M

Visite, contatti P&D

Nel mese di agosto 2020 Persona & Danno ha registrato oltre 241.000 visite.

Articoli correlati