Legislazione e Giurisprudenza, Obbligazioni, contratti -  Andrea Castiglioni - 2015-11-28

Nullo il contratto di locazione non registrato - App. Brescia 682/12 - Andrea Castiglioni

- obbligo di registrazione del contratto di locazione abitativa (L. 311/2004, art. 1, c. 346 - L. Finanziaria 2005)

- nullità assoluta per omessa registrazione

- la norma tributaria assurge a rango di norma imperativa

I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo sono sottoposti al vicolo della forma scritta a pena di nullità. Ciò, curiosamente, è stabilito non da una norma specifica, bensì da più norme.

Si pensi all"art. 1, comma 4, L. 431/1998 (Disciplina delle locazione e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), il quale stabilisce che "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta".

Si pensi, poi, alla L. 311/2004 (Legge Finanziaria 2005), art. 1, comma 342, che impone l"obbligo di registrazione di tali contratti, sanzionato appunto da nullità. Tale norma è evidente espressione dell"interesse del legislatore di combattere l"evasione delle imposte sui redditi da locazione, nonchè, secondariamente, di imporre trasparenza e certezza nei rapporti contrattuali tra le parti.

Nella vicenda che ci occupa, la locatrice aveva citato la conduttrice per sentire convalidare lo sfratto per morosità, ma si era vista eccepire da questa la nullità del contratto di locazione per mancata registrazione, con conseguente richiesta di ripetizione di tutto quanto versato.

Il Tribunale accoglieva la richiesta della conduttrice, sicchè la locatrice adiva la Corte d"Appello, sostenendo che alla mancata registrazione del contratto non conseguiva una nullità assoluta, bensì una nullità sanabile grazie ad una registrazione successiva (che che era stata effettivamente fatta). Se così non fosse, ne sarebbe risultato leso il principio di libertà contrattuale, costituzionalmente garantito nel diritto di libertà di iniziativa economica (art. 41 Cost.). Giungeva a tale conclusione argomentando sulla portata del comma 342, L. 311/2004 (Legge Finanziaria 2005), il quale prevede che in caso di mancata registrazione, si presume un "rapporto" (non un "contratto") di locazione anche per i quattro periodi d"imposta precedenti. La portata di tale norma, benchè possa avere effetti tributaristici ulteriori, sarebbe indice della citata nullità sanabile.

La Corte d"Appello di Brescia respinge il gravame, statuendo in un senso ampiamente assorbente l"argomentazione dell"appellante, cioè riconoscendo alla norma tributaria rango di norma imperativa.

Il riferimento è al citato comma 346 dell"art. 1, L. Finanziaria 2005 (L. 311/2004). Essa (cioè il dovere di registrazione) non introduce nell"ordinamento una mera "condizione" al diritto di agire in giudizio, ma opera sul piano "sostanziale", sancendo semplicemente una forma di nullità assoluta. Ne consegue che, in caso di violazione di tale norma imperativa, quindi in caso di omessa registrazione, il negozio è nullo ex art. 1418, comma 1, c.c..

Questa conclusione, cioè l"elevazione della norma tributaria al rango di norma imperativa, è espressa con il conforto della Corte Costituzione, che sul punto si è pronunciata, peraltro, con ordinanze di rigetto, quindi ritenendo tale principio già immanente nel sistema (Corte Cost., ord. 05.12.2007 n. 420; ord. 25.11.2008 n. 389; ord. 09.04.2009 n. 110).

Orientamento, quest"ultimo della Corte Costituzionale, fatto proprio anche dalla Corte di Cassazione, che espressamente intende mantenere un orientamento costante (Cass. 8230/2010; Cass. 8148/2009).



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