Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-11-25

PARCHEGGI E AREE SCOPERTE: CORTILI, GIARDINI E CAVEDI IN CONDOMINIO - Riccardo MAZZON

Il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti [quella di dare luce, aria ed eventualmente accesso resta, in effetti, la sua funzione primaria: nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice di appello che aveva escluso la natura condominiale di un'area adiacente al fabbricato, rivendicata dal condominio nei confronti dell'originario unico proprietario e costruttore, rilevando che l'area in questione non era stata mai utilizzata dai condomini, ma in via esclusiva da un terzo,

"al quale l'aveva affittata il costruttore che se ne era riservata la disponibilità" (Cass., sez. II, 29 ottobre 2003, n. 16241, RGE, 2004, I, 590 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013)];

peraltro, avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio, quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi,

"che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione" (Cass., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7889, GCM, 2000, 1260).

E' stato affermato in proposito, ad esempio, che il cortile di un edificio condominiale antico (nella specie ottocentesco), in quanto bene non destinato primariamente al posteggio, può assumere anche una tale funzione solo qualora si sia verificato che essa - benché non esclusa in astratto - risulti compatibile con la funzione primaria del bene medesimo,

"che è quella di dare aria, luce ed accesso alle unità immobiliari che vi si affacciano" (App. Catania, sez. II, 21 ottobre 2009, GM, 2010, 5, 1315).

Dunque, le specifiche utilità di presa d'aria e luce o di accesso non esauriscono le potenzialità di sfruttamento del cortile, attinenti, tra l'altro, al parcheggio di veicoli o al deposito temporaneo di materiali durante i lavori di manutenzione delle singole unità: ecco perché, ad esempio,

"ai fini di escludere il diritto di tutti i proprietari sul cortile, non è sufficiente il rilievo della mancata fruizione, da parte delle unità immobiliari prive di affaccio sul cortile, delle specifiche utilità di presa d'aria e luce o di accesso" (Cass., sez. II, 26 ottobre 2000, n. 14128, GCM, 2000, 2184).

E, proprio perché la funzione precipua dei cortili comuni è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano, lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato, dai singoli condomini, con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840 comma 3 c.c., l'utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa; ne discende, ovviamente, il diritto degli altri condomini di opporsi, ai sensi dell'art. 840 comma 3 cit., a siffatta utilizzazione esclusiva dello spazio aereo,

"senza necessità di chiamare in causa altri condomini al di fuori di quelli cui s'addebita la responsabilità della violazione che s'intende eliminare, non ricorrendo una ipotesi di litisconsorzio necessario" (Cass., sez. II, 27 gennaio 1993, n. 966, ALC, 1993, 256).

Peraltro, la funzione naturale del cortile non è (necessariamente) incompatibile con l'appartenenza o la destinazione di esso all'uso esclusivo di uno o più condomini, né l'obbligo, da parte di costoro, di rispettare quella funzione,

"comporta il sorgere di diritti particolari in favore degli altri partecipanti al condominio" (Cass., sez. II, 20 febbraio 1984, n. 1209, GCM, 1984, 2).

La "presunzione" di comunione di cui all'articolo 1117 del codice civile è senz"altro applicabile anche nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi [anche se uno di questi sia un fondo rustico: nella pronuncia che segue, ad esempio (nella specie, la Suprema Corte ha ritenuto fondata la presunzione di comunione, di cui all'art. 1117 c.c., relativamente ad un cortile sito tra un edificio ed un fondo rustico, essendosi accertato dai giudici del merito che il proprietario esclusivo del fondo era altresì proprietario di una porzione dell'edificio), è puntualizzato come, mentre non possa inquadrarsi nello schema del condominio negli edifici, di cui agli art. 1117 ss. c.c., una comunione comprendente da un lato un edificio e dall'altro un fondo rustico non edificato - in quanto non si tratterebbe di un condominio "negli edifici", né avrebbero senso tutte le disposizioni che presuppongono l'esistenza di uno o di più fabbricati - non sia però vero che, per l'applicabilità delle indicate disposizioni, debbano necessariamente sussistere edifici di tipo comune,

"essendo perfettamente ipotizzabile la divisione per piani orizzontali di una casa rustica e la conseguente costituzione di un condominio" (Cass., sez. II, 24 ottobre 1979, n. 5565, GCM, 1979, 10)],

ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano e ciò a prescindere dalla circostanza che taluno degli edifici non confini immediatamente con il cortile, essendo separato dallo stesso da una striscia di terreno (o altro spazio che, per dimensioni ed estensione, sia insufficiente a garantire il soddisfacimento delle suddette esigenze):

"la presunzione legale di comunione di taluni beni ex art. 1117 c.c., è senz"altro applicabile anche nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano" (Cass., sez. II, 2 agosto 2010, n. 17993, DeG, 2010 – conforme, in fattispecie relativa alla costruzione eseguita su un cortile destinato all'uso comune degli edifici che lo circondano: Cass., sez. II, 14 novembre 1996, n. 9982, GCM, 1996, 1522).

Similmente, la "presunzione" di proprietà comune di cui all'articolo 1117 del codice civile è stata ritenuta applicabile, per analogia, anche ai cortili strutturalmente autonomi, appartenenti a proprietari diversi ma

"obbiettivamente destinati a dare aria e luce ai fabbricati che li fronteggiano" (Cass., sez. III, 10 luglio 1991, n. 7630, GC, 1992, I, 458).

Dalla nozione di cortile è bene tenere distinta quella di "muro maestro", nel senso che, nell'individuazione delle cose comuni contemplate dall'art. 1117 c.c., per cortile deve intendersi lo spazio scoperto, e quindi la superficie calpestabile, con la sovrastante colonna d'aria, la cui primaria funzione è quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari che su di essa si affacciano, mentre devono ritenersi distinti dal cortile i muri maestri che lo contornano, stante la loro diversa funzione di concorrere a costituire la struttura portante dell'edificio,

"di contribuire alla formazione della sua linea architettonica e di proteggere le parti interne dagli agenti atmosferici" (Cass., sez. II, 26 gennaio 1998, n. 714, FI, 1999, I, 217).

I principi sopra evidenziati possono comportare oneri probatori agevolati, come nel caso oggetto di valutazione nella sentenza che segue, ove la comproprietà ha trovato sufficiente fondamento nella dimostrazione della relazione di accessorietà, evincibile dall'obiettiva situazione dei luoghi

"ed anche dagli elementi indiziari forniti dalle risultanze catastali" (Cass., sez. II, 12 gennaio 1980, n. 286, GCM, 1980, 1).

Si confrontino, da ultimo, le seguenti pronunce relative all'attribuzione a scopo di parcheggio nonché all'effettiva destinazione dell'area cortilizia, laddove s'è previsto che anche rispetto alle parti dell'edificio in condominio che, per posizione o altri elementi obbiettivi, rivelano l'attitudine funzionale al servizio condominiale, per cui si presumono comuni, occorre verificare in concreto se, in base al titolo e alla situazione di fatto,

"vi sia effettiva destinazione a tale scopo (fattispecie di cortile coperto in parte con terrazza a livello)" (Cass., sez. II, 6 dicembre 1978, n. 5772, FI, 1979, I, 353; parcheggio: Trib. Milano 12 febbraio 1987, GC, 1987, I, 2674).

In giurisprudenza non è, attuttoggi, pacifico se il giardino possa esser equiparato o meno al cortile: secondo la seguente pronuncia, ad esempio, va rigettata la domanda di rivendica della proprietà di un giardino, costituente parte dell'edificio condominiale, laddove nell"atto di compravendita immobiliare il venditore non l"abbia inteso trasferire al dante causa, risultando espressamente dal rogito, l"indicazione del predetto bene per la corretta individuazione dei "confini" dello stesso immobile compravenduto; tale indicazione, deve quindi ritenersi ostativa all'implicita comprensione del giardino nelle "accessioni, pertinenze, diritto, azione, ragione, quote parti condominiali sulle parti comuni del fabbricato", fra le quali, peraltro, vengono indicati anche il suolo, sottosuolo, l'androne del portone, la scala con il diritto di accedere sui lastrici solari; ed infatti, pprecisa la pronuncia de quo, l'acquisto in comproprietà del giardino non trova conforto neppure nella previsione di cui all'art. 1117, c.c., operante solo se il contrario non risulti dal titolo, che riguarda le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, atteso che il giardino, pur influendo sul valore ed amenità dell'immobile,

"non costituisce un bene necessario, né per la sua funzione, né per la sua collocazione" (Trib. Bari, sez. II, 25 febbraio 2009, n. 696, Giurisprudenzabarese.it, 2009).

Si veda, peraltro, anche la seguente pronuncia, laddove prevede che, per affermare che il giardino sia parte comune del condominio, occorre accertare se sia divenuto tale nel momento in il condominio è sorto, cioè quando è stato frazionato dall"originario unico proprietario, con la prima vendita in proprietà esclusiva di una porzione dell"immobile:

"si presumono parti comuni di un edificio quelle elencate nell"art. 1117 cc, che menziona i cortili, a cui possono assimilarsi i giardini" (Trib. Como 29 giugno 2007, www.dejure.it, 2008).

Il cavedio (denominato anche chiostrina, vanella o pozzo luce) è un cortile, di piccole dimensioni, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi) e perciò sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile,

"espressamente contemplato dall'art. 1117, n. 1, c.c. tra i beni comuni, salvo specifico titolo contrario" (Cass., sez. II, 7 aprile 2000, n. 4350, GCM, 2000, 742 - tali spazi, pur potendo essere di proprietà esclusiva di taluni condomini, si presumono comuni e costituiscono una pertinenza dell'edificio condominiale: Trib. Milano 13 novembre 1989, ALC, 1991, 154).

La "presunzione" di comunione, di cui all'articolo 1117 del codice civile, non opera con riferimento all'area circostante il fabbricato, né con riferimento al suolo ad esso adiacente, in quanto "il suolo su cui sorge l'edificio", che a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c. è presunto comune tra i condomini di un edificio, è soltanto quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni,

"mentre il suolo adiacente o circostante può rientrare tra le cose comuni unicamente per diverso titolo" (Cass., sez. II, 13 gennaio 1984, n. 273, GCM, 984, 1).

D'altra parte, è stato notato, la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. non opera con riferimento all'area circostante un fabbricato, perché quest'ultima non rientra nella elencazione della norma citata e - a voler considerare l'elencazione non tassativa - quando l'area "de qua" non presenta quelle caratteristiche di

"oggettiva destinazione del bene all'uso comune (tipica ad es. di cortili, porticati e simili) che renderebbe applicabile la citata presunzione" (Trib. Trani 27 luglio 2004, www.dejure.it, 2005)

In effetti, è da dire che lo stabilire se, in concreto, una determinata area adiacente ad un edificio in condominio costituisca, o meno, pertinenza dell'entità condominiale, esige una valutazione dello stato effettivo dei luoghi e dei rapporti strutturali intercorrenti tra i manufatti condominiali e la suddetta area, accertamento che si traduce in un apprezzamento di fatto, incensurabile in Cassazione: si anche precisato, in argomento, come, a norma dell'art. 817 c.c., l'esistenza del vincolo pertinenziale postuli un elemento oggettivo, consistente nella destinazione di un bene (cosa accessoria) al servizio o all'ornamento di un altro bene (cosa principale), ed un elemento oggettivo, costituito dalla rispondenza di tale destinazione all'effettiva volontà dell'avente diritto di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale:

"pertanto, per stabilire se una determinata area contigua ad edificio condominiale sia o non pertinenza dell'entità condominiale e faccia parte delle strutture del condominio, occorre accertare se ricorrano gli elementi suindicati, valutando lo stato effettivo dei luoghi ed i rapporti intercorrenti tra i manufatti condominiali e l'adiacente spazio" (Cass., sez. II, 29 aprile 1982, n. 2702, GCM, 1982, 4 – cfr. anche Cass., sez. II, 16 aprile 1988, n. 2999, GCM, 1988, 4).



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