Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-01-31

PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO: SOTTOSCALA, VANI, PIANI IN PILOTIS, CORRIDOI, ANDRONI - RM

Quanto al c.d. sottoscala, v'è da dire che, nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale, accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non predicabile la ipotesi che il dante causa del detto condomino, nell'alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013),

"ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale" (Cass., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8717, GCM, 1997, 1647).

Secondo la seguente pronuncia, peraltro, la proprietà condominiale di tutto il volume lasciato libero dalle scale (vano scala) e delimitato da queste non sembra rientrare necessariamente tra le parti comuni:

"onde non pare al riguardo invocabile la relativa presunzione, al pari di qualsiasi opera che si trova eretta su parti comuni" (Trib. Milano 8 giugno 1992, ALC, 1993, 330).

Di particolare interesse, in argomento, risultano anche le seguenti pronunce, le quali, in ispecie, dispongono che:

- il pavimento in vetrocemento di una galleria condominiale deve considerarsi in proprietà comune a tutti i condomini dell'edificio, anche se fornisce luce al piano interrato dell'edificio medesimo, quando non vi sia un titolo specifico che, sottraendolo alla proprietà comune prevista dall'art. 1117 c.c., valga a costituire il vincolo pertinenziale a vantaggio esclusivo dell'unità abitativa sottostante la galleria; ciò in quanto

"il vincolo pertinenziale non può dipendere solo dalla relazione di servizio esistente di fatto tra i due beni, essendo necessario anche che vi sia un valido atto di destinazione del soggetto legittimato (art. 817 c.c.)" (Cass., sez. II, 10 maggio 1996, n. 4392, GCM, 1996, 706);

- anche con riguardo a corridoio antistante ad appartamenti, la presunzione ex articolo 1117 del codice civile (cfr. §§ 4. e ss.) può essere superata dalla destinazione, in modo permanente, a servizio od ornamento di una porzione immobiliare di proprietà esclusiva di un condomino o al servizio di alcune porzioni soltanto, perciò

"non risultando di alcuna utilità concreta per l'uso comune" (Trib. Milano 17 dicembre 1990, ALC, 1991, 800);

- il c.d. piano "in pilotis" è quello spazio, a livello del suolo, su cui insiste un edificio costruito su piloni; esso è di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo: ovviamente, la riserva della proprietà del c.d. piano "in pilotis",

"contenuta nel regolamento condominiale redatto dal costruttore dopo la vendita di alcuni appartamenti, è inopponibile agli acquirenti degli stessi appartamenti" (Trib. Casale Monferrato 24 febbraio 1984, VN, 1984, 1583);

- l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune anche dei proprietari di locali terreni, che abbiano accesso direttamente alla strada, in quanto costituiscono elementi necessari, per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza:

"è pertanto legittima, e non costituisce spoglio, l'apertura praticata dal proprietario esclusivo di un terreno con accesso diretto dalla strada, per accedere all'androne, in quanto diretto ad utilizzare una parte dell'edificio da ritenersi comune, senza pregiudizio per gli altri condomini" (Cass., sez. II, 5 febbraio 1979, n. 761, GCM, 1979, 2.)



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