Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-05-26

PARTI COMUNI E PARTI APPARTENENTI IN ESCLUSIVA AI SINGOLI CONDOMINI - Riccardo MAZZON

Come spesso evidenziato ,oltre che da porzioni di fabbricato appartenenti a singoli condomini [è sulla base di detta constatazione, ad esempio, che nascono pronunce come quella che segue, dove è affermato che, in tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartenenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame,

"non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sè inidonei ai sensi dell'art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà" (Cass., sez. II, 4 dicembre 1993, n. 12028, AL, 1994, 798; GCM, 1993, 12)],

il c.d. condomino è caratterizzato dalla presenza delle c.d. parti comuni - cfr. capitoli primo e terzo del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 - tutelate dalla legge anche rispetto a pericoli provenienti proprio dalle porzioni di proprietà dei singoli condomini: ecco perché, ad esempio, in giurisprudenza si sente la necessità di chiarire come il regolamento dei rapporti tra i proprietari di distinte unità immobiliari, site in un edificio soggetto a regime del condominio, non si esaurisce con le disposizioni relative ai rapporti di vicinato tra due proprietà finitime (emulazione, immissioni e servitù), in quanto detti rapporti sono disciplinati anche dalle regole generali sulla responsabilità civile, essendo obbligato ciascun condomino "propter rem" a non eseguire nel piano o porzioni di piano di sua proprietà opere che rechino danno

"alle parti comuni o di proprietà esclusiva di altri condomini" (Cass., sez. II, 10 dicembre 1993, n. 12152, AL, 1994, 304; GCM, 1993, 12 – e ancora, anche in ambito amministrativo: nel caso in cui un'ordinanza di urgenza a tutela della pubblica incolumità debba essere eseguita su beni appartenenti in comunione a più soggetti (nella specie su parti di edificio in condizione di proprietà indivisa a norma degli art. 1117 e 1119 c.c.), non è richiesta la volontà di tutti i condomini nella seduta in cui viene assunta la deliberazione per dare puntuale esecuzione alle prescrizioni del comune, e basta l'iniziativa dell'amministratore, quand'anche sorretta da un valore assembleare solamente maggioritario, trattandosi di compiere atti conservativi ed improcrastinabili dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4 c.c.: T.A.R. Lazio, sez. II, 12 agosto 1986, n. 1638, FA, 1987, 638).

Orbene, è proprio in tal ottica che la legge disponeva (ante riforma 2012) come le parti comuni dell'edificio non fossero soggette a divisione, a meno che la divisione potesse farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino: in materia di condominio, infatti, in deroga alla disciplina della comunione ordinaria, vige la regola della indivisibilità delle parti comuni dell'edificio, posta dall'art. 1119 c.c. - e ad impedire la divisione era sufficiente che essa pregiudicasse il godimento di alcuni condomini ovvero rendesse più incomodo il godimento delle cose;

"anche l'utilizzazione di un bene comune mediante concessione del godimento a terzi a titolo oneroso rappresenta un accrescimento della potenzialità del singolo appartamento" (Trib. Roma 21 marzo 2006, n. 6581, GM, 2007, 3, 645).

Il principio testé esposto era senz'altro applicabile anche ai servizi in comune tra distinti condomini:

"di conseguenza, risulta applicabile ad essi la regola dell'indivisibilità desunta dall'art. 1119 c.c., qualora la loro divisione ne renda più incomodo l'uso" (Cass., sez. II, 8 agosto 1996, n. 7286, DeG, 1996, 667).

La maggiore o minore comodità di uso - cui faceva riferimento l'articolo 1119 del codice civile, ai fini della divisibilità delle cose comuni - [l'art. 1119 c.c., infatti, non stabiliva l'indivisibilità assoluta delle parti comuni di un edificio in condominio, ma tale indivisibilità subordinava all'esigenza di non rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino,

"cioè all'esigenza che non si alteri lo stato, e, quindi, il pacifico godimento delle parti di uso comune" (Cass., sez. II, 14 aprile 1982, n. 2257, GCM, 1982, 4)],

andava valutata non solo con riferimento alla originaria consistenza ed estimazione della cosa comune (considerata nella sua funzionalità, piuttosto che nella sua materialità), ma anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne avrebbero ricavato dopo la divisione in quanto, spiega la seguente pronuncia – ove, ad esempio, il progetto di divisione di una terrazza comune avrebbe privato, il condominio assegnatario di una porzione, della veduta sul mare, consentitagli nella permanenza dello stato di indivisione -

"l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva" (Cass., sez. II, 13 luglio 1995, n. 7667, GCM, 1995, 1368).

La norma de qua, inoltre, era stata spesso interpretata nel senso che la divisione non fosse consentita, oltre che quando la divisione avesse reso più incomodo, al singolo condomino, l'uso della proprietà singola servita dalla parte comune,

"sia con la diminuzione dell'utilizzazione diretta, sia con la riduzione dell'utilità ricavabile dal bene condominiale in rapporto alla proprietà individuale" (Cass., sez. II, 24 ottobre 1978, n. 4806, GC, 1979, I, 1955; RGE, 1980, I, 362)

anche qualora, per attuarla, si fosse resa necessaria una spesa

"sproporzionata rispetto al valore della cosa" (Trib. Padova 21 marzo 1986, GC, 1986, I, 2266).

I condomini possono convenire, in forza della loro autonomia negoziale, che taluni beni costituiscano parti comuni, anche al fine di estendere loro il regime della indivisibilità ed inseparabilità

"che è proprio delle parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c. e che impedisce al singolo condomino di disporre di queste parti indipendentemente dalla sua proprietà esclusiva senza il consenso degli altri" (Cass., sez. II, 29 maggio 1995, n. 6036, GCM, 1995, 1108; AL, 1995, 825; VN 1996, 215).

Premesso che la natura contrattuale del regolamento non impedisce lo scioglimento del condominio, qualora ricorrano i presupposti prescritti dagli art. 61 e 62 att. c.c. e non osti il disposto dell'art. 1119 c.c. [e ciò in considerazione del principio generale di cui all'art. 1111 c.c., che riconosce a ciascun comunista

"il diritto potestativo di chiedere lo scioglimento anche della comunione sorta in virtù di contratto" (Trib. Roma 3 febbraio 1994, AL, 1994, 839)],

il divieto di divisione delle parti comuni può essere d'ostacolo anche all'eventuale volontà dei condomini diretta allo scioglimento del condominio, salvo il caso, naturalmente, di perimento totale dell'edificio condominiale allorché, per forza di cose, vien meno il rapporto di servizio tra le parti comuni e le porzioni di proprietà esclusiva (non più esistenti), permanendo esclusivamente la comunione pro indiviso, tra gli ex condomini, sull'area di risulta: ne deriva che, in caso di mancata ricostruzione dell'immobile (nell'ipotesi, non consentita dalla disciplina urbanistica) e di mancata vendita all'asta del suolo e dei materiali (non richiesta, nella specie, da nessuno dei comproprietari), può porsi fine alla predetta comunione con lo scioglimento della stessa, che, in caso d'indivisibilità del suolo, deve essere effettuato a norma degli art. 1116 e 720 c.c., attribuendo preferibilmente il bene per intero al titolare della quota maggiore (o ai titolari della quota maggiore, ove questi ne richiedano congiuntamente l'attribuzione),

"con addebito dell'eccedenza, corrispondendosi, cioè, agli altri condomini la somma equivalente al valore della loro quota" (Cass., sez. II, 19 gennaio 1994, n. 446, GCM, 1994, 45; RGE, 1994, I, 704; AL, 1994, 292; FI, 1994, I, 2824; CIV, 2010, 10, 43).

Il legislatore, attraverso l'articolo 4 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), ha modificato l'articolo 1119 del codice civile sostituendolo con il seguente: «Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio".

La norma, all'evidenza superflua, interviene con la mera specificazione che la divisione può essere attuata solo con l'unanimità dei consensi di tutti i partecipanti.



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