Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-08-23

PARTI DELL'EDIFICIO (CONDOMINIO) NECESSARIE ALL'USO COMUNE: SUOLO, MURA, TETTI, SCALE, CORTILI, ETC. - RM

Quanto al primo gruppo previsto dall'articolo 1117 del codice civile – ove si segnala come, attraverso innovazione francamente di scarso rilievo, l'articolo 1 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012) abbia implementato il n. 1 dell'articolo 1117 del codice civile con la voce: «pilastri e travi portanti», elementi circa la cui natura di "parti dell'edificio necessarie all'uso comune" nessuno aveva mai dubitato: cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 - di esso fanno parte il suolo su cui sorge l'edificio [a tal proposito, è stato chiarito che il proprietario di un'unità immobiliare, posta in un edificio condominiale, è proprietario pro-quota del suolo sul quale l'edificio poggia, anche se detta unità insista, in proiezione, di fuori del perimetro del suolo comune:

"nella specie, trattavasi di vano sporgente dai muri maestri e poggiante su un arco al di sopra di un vicolo" (Cass., sez. II, 23 gennaio 1979, n. 506, GCM, 1979, 227)];

le fondazioni e i muri maestri, laddove, in tema di condominio di edifici, per "muro maestro", oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., deve intendersi non soltanto l'intelaiatura di pilastri ed architravi, che costituisce ossatura del fabbricato, ma anche tutto ciò che completi la struttura e la linea architettonica delle pareti perimetrali del fabbricato medesimo,

"come i pannelli, in muratura di mattoni od altro materiale, che riempiono all'esterno i vuoti di quella ossatura" (Cass., sez. II, 30 maggio 1978, n. 2749, RGE, 1979, I, 552 – cfr. anche T.A.R. Piemonte 26 luglio 1982, n. 503, T.A.R., 1982, I, 2785);

i tetti, riguardo ai quali è stato affermato che il principio, secondo cui le spese di riparazione dei singoli tetti di edifici autonomi, raggruppati in un unico condominio, vanno ripartite tra i soli condomini degli edifici su cui detta opera è eseguita, non trova applicazione quando, per le caratteristiche strutturali e funzionali di uno dei corpi di fabbrica compresi nel condominio,

"risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto" (App. Milano 17 gennaio 1992, ALC, 1992, 344; nel senso che una pensilina sovrastante la mansarda che sia inserita nella superficie del tetto dell'edificio condominiale e che, sporgendo oltre il bordo dei balconi sottostanti, assuma, per questi ultimi, una funzione di protezione è da ritenersi destinata all'uso ed al godimento comune, con conseguente presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. : App. Milano 14 gennaio 1992, ALC, 1993, 107);

i lastrici solari, nel senso che il lastrico solare (o terrazza di copertura, che in nulla si differenzia da quello se non per la praticabilità, almeno nell'accezione comune e corrente del termine) deve presumersi bene comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., allorquando nell'atto costitutivo del condominio

"non vi siano esplicite riserve di esclusività della proprietà" (App. Reggio Calabria 13 luglio 2004, Iura, 2004, 2, 45);

le scale, riguardo le quali è stato precisato come, poiché ai sensi dell'art. 1117 n. 1, c.c. le scale, con gli annessi pianerottoli, essenziali alla funzionalità del fabbricato, sono presuntivamente di proprietà condominiale - pur se alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprietà -, per dimostrare l'appartenenza esclusiva al titolare di queste, sia necessario un titolo contrario,

"contenuto non già nella compravendita delle singole unità immobiliari, bensì nell'atto costitutivo del condominio" (Cass., sez. II, 12 febbraio 1998, n. 1498, GC, 1999, I, 570);

i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi [si veda, a tal proposito, la seguente pronuncia, secondo cui la struttura costituita dal soffitto e dalla soletta, che orizzontalmente divide, in piani separati, il corridoio d'accesso ai boxes condominiali e la sovrastante costruzione, si caratterizza come un vero e proprio elemento murario costitutivo di tale corridoio il quale, per la sua struttura chiusa,

"integra la figura del c.d. andito che è espressamente previsto fra le cose comuni dall'art. 1117 c.c. " (Pret. Monza 29 luglio 1992, ALC, 1993, 350)];

i portici [l'interessante pronuncia che segue, ad esempio, precisa come i motorini, parcheggiati sotto il portico condominiale, non possono essere rimossi da una società privata di carro attrezzi autorizzata dal condominio; la rimozione è infatti possibile solo con l"intervento della polizia municipale perché il portico, pur essendo di proprietà condominiale, è gravato da una servitù di pubblico passaggio,

"il cui uso deve essere regolato esclusivamente dall"amministrazione pubblica" (Cass., sez. II, 21 aprile 2008, n. 10323, DeG, 2008 – nel senso che è legittima l'autorizzazione concessa dall'autorità comunale all'esercente di un bar di occupare parte di un porticato di un edificio condominiale con tavolini e sedie in numero e spazi limitati, alla condizione che non ne venga pregiudicato il transito pedonale : Pret. Busto Arsizio 17 dicembre, ALC, 1992, 849)];

i cortili, nel senso che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., un cortile necessario si presume facente parte del condominio, a meno che il contrario non risulti dal titolo, cioè dal primo atto con il quale l'originario unico proprietario, trasferendo ad altri parte dell'immobile,

"dà origine, implicitamente, al condominio sulle parti comuni necessarie" (App. L'Aquila 11 luglio 2008, n. 502, PQM, 2008, 2, 82)

e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.



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