Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-10-10

Perimento del condiminio: obbligo di cedere i suoi diritti in capo a chi non intenda partecipare alla ricostruzione dell'edificio - Riccardo Mazzon

In caso di perimento dell'edificio il condominio stesso si ripristina ove il fabbricato venga ricostruito in maniera conforme a quello preesistente ovvero quando i comunisti individuano, nel nuovo edificio eventualmente costruito nel sedime, gli appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno di essi.

Peraltro, qualora un condomino non intenda partecipare alla ricostruzione dell'edificio, egli dovrà cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini (cfr. amplius, il capitolo tredicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Tale obbligo, stabilito dall'art. 1128 c.c., presuppone che la ricostruzione sia materialmente e giuridicamente possibile e che il relativo progetto non comporti difformità o varianti rispetto alle precedenti strutture edilizie, che possano in concreto portare un pregiudizio al suo diritto di proprietà esclusiva o condominiale.

Ne deriva che, nel caso in cui la ricostruzione dell'immobile non sia consentita, ad esempio dalla disciplina urbanistica, ovvero in quello in cui non siano specificati i criteri e le modalità del ripristino delle parti comuni, deliberato da alcuni condomini o dall'assemblea di condominio,

"non sono ipotizzabili tanto il rifiuto di un condomino a partecipare alla ricostruzione quanto il suo obbligo di cedere i propri diritti, anche se il suo dissenso dall'altrui volontà si sia manifestato allo stato in modo inequivoco" (Cass., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15928, GDir, 2007, 40, 100, CIV, 2010, 10, 42).

La regola è applicabile tanto all'ipotesi di perimento totale, quanto di perimento parziale; così, chiaramente, stabilisce anche la seguente pronuncia (nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva escluso che la volontà del condomino di procedere alla ricostruzione, soltanto a condizione che essa fosse conforme all'edificio preesistente e sulla base di un preciso preventivo di spesa, integrasse un rifiuto alla ricostruzione, tale da legittimare gli altri condomini alla richiesta di cessione coattiva), laddove perentoriamente afferma che, nell'ipotesi di perimento dell'edificio in condominio, il rifiuto del condomino a partecipare alla ricostruzione, quale presupposto per ottenere, da parte degli altri condomini, la cessione coattiva della sua quota, ai sensi dell'art. 1128, comma 4, c.c. - norma applicabile non solo all'ipotesi di perimento totale, ma anche a quella di perimento parziale -, deve manifestarsi o nella richiesta di vendita del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l'edificio ed a sopportare la relativa spesa, non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio. ).

L'art. 1128, comma 4, c.c. ("il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri i suoi diritti anche sulle parti di sua esclusiva proprietà ... "), aggiunge la pronuncia de qua, non trova applicazione - senza che rilevi che il perimento dell'edificio sia stato totale piuttosto che parziale - nell'eventualità in cui, con un accertamento di merito, insindacabile in sede di legittimità, il giudice del merito accerti che il condomino non si sia opposto alla ricostruzione, ma abbia manifestato la volontà di procedervi solo a condizione che la stessa avvenga in maniera conforme ai progetti presentati che ricalcano la tipologia preesistente e secondo trasparenti e ben chiare indicazioni di spesa:

"deriva da quanto precede, pertanto, che in una tale eventualità deve essere riconosciuto al singolo condomino il diritto di proprietà esclusiva sulle parti del ricostruito edificio in proporzione corrispondente alla sua quota di partecipazione alla comunione dell'area di sedime" (Cass., sez. II, 30 ottobre 2006, n. 23333, GDir, 2006, 46, 60, GCM, 2006, 10; ALC, 2007, 3, 292; CIV, 2010, 10, 42).



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