Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-05-13

POTERI DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: AZIONI POSSESSORIE E DI MERITO - Riccardo MAZZON

l'articolo 1130, n. 4, del codice civile attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio

detto articolo è da interpretarsi non in senso restrittivo, ma estensivamente

le azioni possessorie e quelle di merito in particolare

L'articolo 1130, n. 4, del codice civile, che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (cfr., amplius, il paragrafo 15.1., capitolo quinto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), è da interpretarsi non in senso restrittivo, ma estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha l'obbligo di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato.

In ossequio a quanto affermato, certamente rientrano, tra gli atti di conservazione, le azioni possessorie [che possono esser esperite anche contro i condomini né il loro esercizio, ad opera dell'amministratore, anche con riferimento a parti condominiali, è subordinato ad autorizzazione dell'assemblea,

"né può da questa essere escluso o limitato" (Cass., sez. II, 20 gennaio 1982, n. 369, GCM 1982, 1 – conforme, perché tale azione, essendo diretta a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, rientra tra le attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 c.c.: Trib. Savona 2 marzo 2006, n. 187, Mer, 2006, 10, 45, conforme Cass., sez. II, 3 maggio 2001, n. 6190; GCM, 2001, 917)],

specie di reintegrazione nel possesso di parti comuni o anche di proprietà di terzi, ma destinate ad uso condominiale: così, ad esempio, è possibile affermare che sussiste la legittimazione attiva dell'amministratore di condominio - in base ad un'interpretazione estensiva dell'art. 1130 n. 4), c.c. - ad esercitare l'azione di reintegrazione nel possesso in relazione ad un'area di proprietà di terzi ma tuttavia destinata, con apposito vincolo urbanistico, ad un diritto di uso comune da parte dei condomini (nella specie, diritto di parcheggio in terreno adiacente a fabbricato condominiale);

"ciò poiché tale azione si collega al potere dell'amministratore di esercitare gli atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio" (Cass., sez. II, 27 luglio 2007, n. 16631, GCM, 2007, 9; CIV, 2010, 9, 24 - sia contro i condomini che contro i terzi, restando irrilevante accertare se l'assemblea con la quale egli sia stato eventualmente autorizzato a promuovere l'azione sia stata o meno validamente costituita: Cass., sez. II, 14 maggio 1990, n. 4117, GCM, 1990, 5; ALC 1990, 464; RGE 1990, I, 868; GI, 1991, I, 1, 956 -quanto ad azione diretta a conseguire la rimozione di un'opera lesiva del godimento e del possesso degli altri condomini sulla cosa comune o comunque pregiudizievole della destinazione o dell'estetica della stessa: Cass., sez. II, 11 novembre 1986, n. 6593, GCM 1986, 11).

Pacificamente, inoltre, le azioni esercitabili dall'amministratore - anche in sede amministrativa - in ottica di conservazione, non sono limitate alla fase c.d. cautelare, ma comprendono azioni di merito, tanto dirette ad ottenere la rimozione di opere ritenute lesive, quanto dirette ad ottenere il risarcimento d'assunti danni: il potere - dovere di "compiere atti conservativi", riconosciuto all'amministratore di condominio ex art. 1130 e 1131 c.c. si riflette, infatti, sul piano processuale, nella facoltà di chiedere non soltanto le necessarie misure cautelari (avuto riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni), ma anche il risarcimento dei danni, qualora l'istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni, e risulti conseguenziale all'impedimento frapposto alla tempestiva esecuzione di quanto legittimamente richiesto (nella pronnucia che segue, ad esempio, domanda, ex art. 700 c.p.c., di passaggio su fondo finitimo, per l'esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri perimetrali del fabbricato), senza che assuma rilievo, in contrario, né la circostanza che la vertenza sia stata introdotta con ricorso ex art. 700 c.p.c., né che

"il ricorso stesso sia stato presentato da un precedente amministratore privo dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini" (Cass., sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474, RGE, 1999, I, 244; Dresp, 1999, 240 – conforme, al fine di conseguire la rimozione di un manufatto (nella specie, veranda ricavata dalla trasformazione di un bALCone), in quanto pregiudizievole dell'estetica e della naturale destinazione della cosa comune: Cass., sez. II, 28 maggio 1980, n. 3510, GCM, 1980, 5).

Così, l'analisi delle norme e dei principi in materia evidenzia che all'amministratore del condominio è riconosciuta una rappresentanza sostanziale, la quale fa ricadere direttamente sul rappresentato gli effetti della dichiarazione dell'amministratore, ed una processuale, regolata dall'art. 1131 c.c. e che va distinta in attiva e passiva: mentre quest'ultima è più ampia in quanto si riferisce a tutte le controversie, anche dinanzi al giudice amministrativo, relative anche di natura reale a tutte le parti comuni dell'edificio, quella attiva è soggetta agli stessi limiti cui sono soggetti i poteri sostanziali indicati all'art. 1130.

E quando la questione rientra nei poteri conferitigli dal combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 comma 1, l'amministratore può agire in giudizio (per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari) anche indipendentemente da una delibera assembleare ad hoc, come nel caso in cui la questione riguardi un intervento edilizio progettato ed incidente su parti comuni e di uso comune (nella specie andando a modificare il tetto del condominio);

"quando la questione che interessa il condominio invece esorbita da tali limiti la rappresentanza processuale necessita di una delibera specifica" (T.A.R. Liguria Genova, sez. II, 9 gennaio 2009, n. 43, FATAR, 2009, 1, 55 – conforme, al fine di ottenere la demolizione di manufatti pregiudizievoli: Cass., Sez. U., 8 marzo 1986, n. 1552, GI, 1987, I, 1, 268 – conforme, quanto all'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale: Cass., sez. II, 28 marzo 1997, n. 2775, GCM, 1997, 489).

La norma, dunque, non fonda solo la legittimazione attiva dell'amministratore, ma anche quella passiva, eventualmente diretta a consentire il ristoro di danni altrui: così, in caso di danni da infiltrazioni a locali, acquistati a seguito di aggiudicazione all"incanto, provocati da acque piovane provenienti dal soprastante terrazzo-cortile di proprietà condominiale e in uso esclusivo di un soggetto, che ivi svolge attività di autocarrozzeria, legittimato passivo per l"azione di risarcimento è il condominio nella sua interezza e l"amministratore,

"tenuti a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell"edificio, ai sensi dell"art. 1130 c.c." (Trib. Benevento 30 maggio 2007, www.dejure.it, 2008).

In casi da tal fatta, l'amministratore del condominio, convenuto in giudizio da un terzo – o anche da un condomino - è tenuto a darne, senza indugio, notizia all'assemblea, quando la domanda abbia un contenuto esorbitante dalle sue attribuzioni, così come delineate dall'art. 1130 c.c..

Pertanto, poiché in base a detto articolo deve ritenersi spettante all'amministratore, ad esempio, nell'ambito dei compiti di conservazione delle cose comuni (ossia di preservazione della loro integrità e di reazione ad attentati o pretese di terzi) il potere discrezionale, autonomamente esercitabile, di impartire le disposizioni necessarie ad eseguire lavori di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e di erogare le relative spese, non può considerarsi esorbitante dalle dette attribuzione la decisione autonoma dell'amministratore, rispetto ad un lite, quando con la domanda proposta contro il condominio si facciano valere pretese risarcitorie (in forma specifica, oltreché per equivalente) correlate a difetto di manutenzione ordinaria di una parte comune, quale il tetto di copertura dell'edificio.

Ne deriva, ulteriormente, la mancanza, in siffatta ipotesi, della condizione essenziale per l'esercizio da parte del condomino dissenziente del potere di estraniarsi dalla lite scindendo la propria responsabilità in ordine alle sue conseguenze per il caso di soccombenza,

"non potendo tale potere esercitarsi ove legittimamente manchi intorno alla lite promossa contro il condominio una specifica decisione dell'assemblea" (Cass., sez. II, 2 marzo 1998, n. 2259, GCM, 1998, 475; GI, 1998, 2031).



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