Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-05-06

POTERI DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: GLI ATTI CONSERVATIVI - Riccardo MAZZON

l'interpretazione estensiva degli atti conservativi

l'articolo 1130, n. 4, del codice civile attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio

detto articolo è da interpretarsi non in senso restrittivo, ma estensivamente

L'articolo 1130, n. 4, del codice civile, che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (cfr., amplius, il paragrafo 15.1., capitolo quinto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), è da interpretarsi non in senso restrittivo, ma estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha l'obbligo di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato.

Ad esempio, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 n. 4 c.c. l'azione di cui all'art. 1669 c.c., intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita, alternativamente, l'amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento,

"senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto" (Cass., sez. II, 18 giugno 1996, n. 5613, GCM, 1996, 879; conforme Cass., sez. II, 29 aprile 1983, n. 2954, GCM 1983, 4; conforme, con la specificazione che l'amministratore può chiedere non soltanto misure cautelari, bensì porre in essere tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni e quindi anche proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c.: Cass., sez. II, 8 agosto 1990, n. 8053, GCM, 1990, 8; conforme, con la precisazione che tale legittimazione "ad processum" non viene meno a seguito dell'intervento in giudizio di singoli condomini: Cass., sez. II, 18 febbraio 1980, n. 1178, GCM, 1980, 2).

Pertanto, è possibile affermare con portata generale come, nei limiti della attribuzione di cui al n. 4 dell'art. 1130 c.c. (compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio), l'amministratore del condominio possa intraprendere tutte le opportune iniziative giudiziarie, senza necessità di apposita autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini, che non è necessaria neppure nei confronti del nuovo amministratore,

"nominato in sostituzione di quello che abbia iniziato il giudizio" (Cass., sez. II, 12 agosto 1989, n. 3708, ALC, 1990, 464; GCM, 1989, 8-9).

Peraltro, il combinato disposto degli art. 1131, comma 1, e 1130 n. 4 c.c., secondo cui l'amministratore di condominio può compiere in giudizio atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, se non può intendersi in senso restrittivo, così da limitare la legittimazione dell'amministratore alle sole azioni cautelari "stricto sensu", tuttavia non gli consente di esprimere quelle azioni idonee ad incidere sulla condizione giuridica delle parti su indicate e, quindi, sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini, come, ad esempio, la domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la declaratoria di inefficacia nei confronti di questi ultimi della vendita ad un terzo, da parte del costruttore, dell'appartamento destinato ad alloggio del portiere, per la quale, pertanto,

"occorre che il potere di proporla sia a lui conferito dai singoli partecipanti" (Cass., sez. II, 4 dicembre 1980, n. 6322, GCM, 1980, 12).

Così, ad ulteriore esempio, l'amministratore condominiale che richiami i condomini ad un corretto uso delle cose e dei servizi comuni e, qualora rilevi delle scorrettezze, operi in modo da porvi rimedio, agisce correttamente nell'ambito delle attribuzioni di cui all'art. 1130 n. 4 c.c. e la susseguente presa d'atto dell'assemblea non si risolve in una vera e propria delibera, ma in una mera constatazione positiva dell'operato dell'amministratore che comunque poteva provvedere a prescindere dalla volontà assembleare:

"ne consegue che la questione non doveva essere posta all'ordine del giorno, nè poteva essere impugnata la detta presa d'atto da parte dei condomini" (Trib. Milano 26 marzo 1992, ALC, 1992, 616).



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