Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-07-01

POTERI DELL'ASSEMBLEA DEL CONDOMINIO: PRINCIPI RILEVANTI ANCHE DOPO LA RIFORMA - Riccardo MAZZON

Quanto all'approvazione del rendiconto, è stato recentemente confermato come essa abbia sì valore di riconoscimento di debito, ma solo in relazione alle sole poste passive specificamente indicate, anche perché l'inserimento del "saldo" nel consuntivo, approvato dall'assemblea, non può che costituire un mero riepilogo contabile degli esercizi pregressi e non può risolversi nella incontestabilità delle somme dovute.

In effetti – ed in ogni caso -, ove l'approvazione dei conteggi per gli arretrati si riveli erronea, la stessa deliberazione sarebbe inficiata da nullità: e attribuzioni dell'assemblea condominiale sono limitate alla approvazione, anno per anno, di preventivi e consuntivi ex art. 1135 c.c. e

"non possono essere estese alla risoluzione di contestazioni insorte con il singolo condomino circa l'erroneità dei saldi di dare-avere" (Trib. Milano 23 gennaio 2003, GiustM, 2003, 6  - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

E' sulla base anche di questi principi che, recentemente, è stato precisato come l'approvazione di un rendiconto di cassa, che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non implichi che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa,

"richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso" (Cass., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153, DeG, 2011).

In ogni caso, la deliberazione dell'assemblea condominiale, che approva il rendiconto annuale dell'amministratore, può essere impugnata, dai condomini assenti e dissenzienti, nel termine stabilito dall'articolo 1137, comma 3, del codice civile (cfr., amplius, capitolo ventiduesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità:

"restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera" (Cass., sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747, GCM, 1994, 535).

La delibera dell"assemblea dei condomini di approvazione del bilancio (consuntivo e/o preventivo) deve rispettare, ai fini della sua legittimità e quindi della sua validità, i principi di chiarezza ed intelligibilità in ordine alle voci di entrata e di spesa, onde consentire ai condomini di esprimere la propria volontà consapevolmente e con cognizione di causa, sicché essa è illegittima quando tali principi non vengano osservati.

Nella pronuncia che segue, ad esempio, il giudice ha ritenuto l"illegittimità della delibera per avere l"utilizzo contemporaneo, nella redazione del bilancio, di due diversi criteri contabili,

"di cassa e di competenza, compromesso la sua intelligibilità" (Trib. Brindisi 22 novembre 2006, www.dejure.it, 2007).

Quanto alla manutenzione straordinaria, se è vero che qualsiasi negligenza, eventualmente esistente, in tal ambito, in capo all'amministratore, può comportare la responsabilità, anche penale [ad esempio, risponde del reato di cui all'art. 650 c.p. l'amministratore di condominio che non ottemperi all'ordinanza sindacale, emessa per ragioni di sicurezza pubblica ed impositiva dell'obbligo di eseguire, entro un dato termine, i necessari interventi relativamente ad una canna fumaria pericolante, posto che l'amministratore è abilitato ex art. 1135 comma ultimo c.c. ad ordinare, senza il preventivo assenso assembleare, opere di manutenzione straordinaria

"sempreché, come nel caso in questione, risultino indifferibili ed urgenti" (Pret. Ariano Irpino 12 giugno 1998, ALC, 1998, 742)]

di quest'ultimo, è altrettanto vero che l'individuazione dell'urgenza o meno, sottesa ai lavori necessariamente protesi a detta manutenzione, deve essere effettuata con particolare rigore, possibilmente previa segnalazione anche in ambito di convocazione assembleare.

In argomento, si è anche precisato – anche atteso che la validità di una delibera assembleare deve essere valutata alla stregua delle sue caratteristiche estrinseche e della motivazione, non potendosi attribuire alla stessa validità sulla base di motivi diversi da quelli addotti a fondamento dall'organo deliberante – come vada annullata una delibera assembleare approvativa di cospicui lavori straordinari, adottata in assenza delle prescritte maggioranze, quando la stessa ed il relativo avviso di convocazione

"non menzionino alcunché in ordine all'urgenza e indifferibilità delle opere da eseguire" (Trib. Ariano Irpino 8 gennaio 2009, n. 16, ALC, 2010, 1, 80).

Da rammentare anche come l'amministratore del condominio, legittimato ad agire in giudizio limitatamente alla tutela reale delle parti comuni dello stabile, possa esperire l'azione prevista dall'art. 1669 c.c. per il caso di rovina o grave difetto dell'edificio, poiché tale azione prescinde dal rapporto contrattuale e presuppone una responsabilità di ordine pubblico; non è, invece, legittimato a proporre l'azione di garanzia per vizi della cosa venduta sia pure limitatamente alle parti comuni dell'edificio, poiché tale azione, ponendo in contestazione l'adempimento di obbligazioni contrattuali, spetta ai singoli condomini, verso i quali i rispettivi contraenti sono personalmente obbligati, ed esula pertanto dalle attribuzioni dell'amministratore,

"cui non può essere attribuita neppure con una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei condomini a norma dell'art. 1135 c.c." (Cass., sez. II, 7 dicembre 1979, n. 6370, GCM, 1979, 12).

Così, ulteriormente, il mero fatto materiale del compimento di atti di gestione ad opera dell'amministratore, qualora non vi sia ratifica dell'assemblea, non gli dà titolo per pretendere il rimborso nei confronti dei singoli condomini,

"eccetto i casi di lavori di manutenzione che presentino carattere urgente, disciplinati dall'art. 1135 comma ultimo c.c." (Trib. Milano 11 maggio 1992, ALC, 1992, 610);

ancora, è da ritenersi inefficace e non produttivo di alcuna conseguenza giuridica in capo al condominio un contratto decennale di manutenzione degli ascensori stipulato dall'amministrazione condominiale, in assenza di prova alcuna sulla necessaria, preventiva deliberazione dell'assemblea,

"trattandosi di atto eccedente l'ordinaria amministrazione" (GdP Torino 28 ottobre 1999, ALC, 2000, 629).

Quanto alla ripartizione delle spese comuni, la sua approvazione, da parte dell'assemblea, la rende generalmente obbligatoria per tutti i condomini, con la conseguenza che il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell'art. 1137 c.c. - alla quale non può essere equiparata una contestazione scritta -,

"sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata" (Cass., sez. III, 14 luglio 1989, n. 3291, GC, 1990, I, 143; RGE, 1990, I, 42; ALC, 1990, 43; GCM, 1989, 7).

Interessanti pronunce, in tal ambito, hanno riguardato, in particolare, la ripartizione fra i condomini delle somme da corrispondere, a titolo di oblazione, ai fini della sanatoria degli abusivismi edilizi di cui alla legge 28 febbraio 1985, n. 47 [laddove è stato deciso che la deliberazione dell'assemblea dei condomini, la quale, ai fini della sanatoria degli abusivismi edilizi di cui alla l. 28 febbraio 1985 n. 47, determini la ripartizione fra i condomini delle somme da corrispondere a titolo di oblazione in base alle superfici dei singoli appartamenti anziché in base ai millesimi di proprietà, non è affetta da nullità,

"né per contrasto con norme imperative, né sotto il profilo della lesione dei diritti individuali dei condomini, in considerazione della rispondenza di detto criterio a quelli previsti dagli art. 34 e 51 della citata legge" (Cass., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12125, GCM, 1992, 11; ALC, 1993, 277)],

nonché la possibilità di far sborsare in unica soluzione, ai condomini, il contributo occorrente per l'esecuzione dei lavori: in tal ultimo caso, si è precisato come non siano ravvisabili estremi di invalidità, nella delibera assembleare che stabilisca di far sborsare, in unica soluzione, ai condomini, il contributo occorrente per l'esecuzione dei lavori deliberati,

"trattandosi di una modalità di esazione dei contributi non arbitraria nè vessatoria, ma giustificata dalla necessità di approntare tempestivamente i fondi occorrenti" (Trib. Napoli 17 dicembre 1990, ALC, 1991, 606).

L'assemblea condominiale ha certamente il potere di decidere a maggioranza, nell'interesse collettivo, le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni o, anche, di modificare - magari revocando una precedente delibera - quelle in atto, qualora siano divenute onerose ovvero vadano sostituite con altre modalità di utilizzo; un tanto,

"anche se il servizio si svolge con l'uso di determinati beni (comuni) mobili o immobili, e pure ove la sistemazione più funzionale al servizio deliberata dall'assemblea comporti come conseguenza la dismissione dell'uso di certi beni ovvero il trasferimento di essi in altri luoghi" (Cass., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7711, GCM, 2007, 3; ALC, 2007, 5, 482; GDir, 2007, 25, 40).

Infatti, le delibere che disciplinano l'uso delle cose comuni senza sottrarre il bene alla sua destinazione principale o impedirne l'uso paritario a tutti i comproprietari non incidono sui diritti assoluti dei condomini, anche quando comportano uno svantaggio o un pregiudizio per alcuni; nella pronuncia testé evidenziata, ad esempio, è stato deciso che, qualora l'assemblea abbia autorizzato alcuni condomini a collocare nel cortile comune delle bombole di gas, collegate alle rispettive cucine, è legittima la delibera che ne disponga la rimozione allorché - essendo stato deciso dal condominio l'allacciamento alla fornitura del gas metano - sia venuta meno l'esigenza che aveva giustificato la precedente autorizzazione.

Peraltro, la regolamentazione dell'uso della cosa comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini, in quanto il diritto all'utilizzo delle parti comuni può trovare limitazioni solo nel titolo di acquisto o in convenzioni appositamente stipulate; così, è stato ad esempio deciso che la delibera assembleare che, modificando il regolamento condominiale, costituisca vincoli di natura reale su parti comuni dell'edificio è soggetta all'onere della forma scritta ad substantiam e pertanto sarà nulla qualora il relativo verbale non venga sottoscritto da tutti i condomini;

"conseguentemente, la delibera assembleare che, nel destinare un'area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l'uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini" (Cass., sez. II, 17 luglio 2006, n. 16228, GC, 2007, 11, 2473; GCM, 2006, 7-8).

Non può, dunque, ad ulteriore esempio, ritenersi estranea alla sfera delle attribuzioni dell'assemblea, quale organo supremo del condominio, il potere di regolamentare il diritto dei singoli condomini alla utilizzazione del muro perimetrale, al fine di garantire l'euritmia architettonica del fabbricato: nella specie, l'assemblea aveva indicato tassativamente

"le caratteristiche delle tende da sole apponibili dai singoli condomini" (Trib. Monza 16 novembre 1990, GM, 1992, 1185).

Ancora, la Suprema Corte ha ad esempio confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell'art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale - tra loro non equivalenti per comodità di accesso - a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi, in quanto, in tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell'uso della cosa comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art. 1102 c.c.,

"il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri" (Cass., sez. II, 7 dicembre 2006, n. 26226, GCM, 2006, 12).

Esula, invece, dalle attribuzioni dell'assemblea, il potere di deliberare, con efficacia vincolante per i singoli condomini non espressamente consenzienti, interventi od opere riguardanti – o comunque coinvolgenti - beni o porzioni di proprietà privata individuale:

"una eventuale delibera in tal senso deve pertanto considerarsi affetta da nullità, siccome adottata in carenza di potere" (Trib. Milano 28 aprile 2005, ALC, 2006, 1, 52).

In effetti, i poteri dell'assemblea di condominio, fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante

"approvazione del regolamento di condominio che la preveda" (Cass., sez. II, 22 luglio 2004, n. 13780, GCM, 2004, 7-8 – conforme, con impossibilità, per la maggioranza dei condomini, di deliberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell'impianto di riscaldamento in un locale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà, senza il consenso del proprietario del locale stesso: Cass., sez. II, 27 agosto 1991, n. 9157, GCM, 1991, 8; ALC, 1992, 311 – conforme, quanto alla realizzazione di una veranda su un terrazzo di proprietà esclusiva, senza il rispetto della distanza legale dalla veduta esercitata dal proprietario dell'appartamento sovrastante: Cass., sez. II, 21 ottobre 1980, n. 5652, GCM, 1980, 10).

Pertanto, sono affette da nullità assoluta, rilevabile in ogni tempo, le delibere dell'assemblea di un condominio di esecuzione di opere, nell'interesse comune, anche sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso - e pur se i lavori sono urgenti e necessari, perché, se vi è contestazione,

"è il giudice che deve decidere - e la conseguente delibera di ripartizione delle spese derivatene" (Cass., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13116, GCM, 1997, 2453).

L'assemblea del condominio in un edificio, inoltre, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben può riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata

"dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini" (Cass., sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133, GCM, 1995, 439; ALC, 1995, 610 – conforme, quanto alla possibilità di ratifica: Trib. Genova 25 febbraio 1994, ALC, 1994, 342 – conforme, con la precisazione che il relativo verbale costituisce prova scritta idonea ad ottenere l'emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento di spese condominiali, perché la delibera vincola anche gli assenti e i dissenzienti finché non dichiarata nulla o annullata dal giudice dell'impugnazione: GdP Castellammare S. 20 settembre 2005, ALC, 2006, 1, 62).

Ancora, in tal ambito, è stato precisato come l'assemblea condominiale possa, legittimamente, deliberare di nominare una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese, al fine di valutare quale di essi sia meglio rispondente alle esigenze del condominio; ciononostante, la scelta e il riparto, operati dalla commissione, diventano vincolanti per tutti i condomini (dissenzienti inclusi), solo se riportati in assemblea e approvati con le maggioranze prescritte,

"non essendo delegabili ai singoli condomini (anche riuniti in un gruppo) le funzioni dell'assemblea" (Cass., sez. II, 6 marzo 2007, n. 5130, ALC, 2007, 3, 273).

L'assemblea dei condomini, oltre ad avere il potere di delegare l'amministratore a concludere un determinato contratto, fissando i limiti precisi dell'attività negoziale da svolgere, ha anche il potere di prestare direttamente il proprio consenso alla conclusione di un contratto:

"non essendo previsto alcun divieto al riguardo nella disciplina del condominio e non sussistendo alcun impedimento tecnico-giuridico per un' efficace manifestazione di volontà negoziale da parte dell'assemblea" (Cass., sez. II, 25 marzo 1980, n. 1994, GCM, 1980, 3; RN, 1980, 835).

E' stato affermato (nella specie, il giudice ha disposto la sospensione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., dell'esecutività di una delibera condominiale con cui era stata approvata, a maggioranza, l'installazione di un impianto di videosorveglianza relativo al piazzale comune antistante il fabbricato ed agli androni delle scale) esulare dalle attribuzioni dell'assemblea dei condomini, coinvolgendo il trattamento di dati personali - di cui l'assemblea stessa non può ritenersi soggetto titolare del trattamento ed essendo volta a scopi estranei alle esigenze condominiali -, l'installazione di un impianto di videosorveglianza degli spazi comuni dell'edificio:

"al fine di tutelare la sicurezza delle persone e delle cose dei condomini" (Trib. Salerno 14 dicembre 2010, FI, 2011, 2, 622);

sempre in tema di sicurezza, non v'è assoluta concordia circa la possibilità o meno, da parte dell'assemblea, di istituire un servizio di vigilanza finalizzato alla tutela dell'incolumità dei partecipanti al condominio: in particolare, a fronte di pronunce che affermano come, in tema di condominio degli edifici, la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, sia rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni, e, quindi, non sia riconducibile nelle attribuzioni dell'assemblea (art. 1135 c.c.), con la conseguenza che

"ne deriva che tale delibera, ancorché presa a maggioranza, non opera nei confronti dei condomini assenti all'assemblea e non può essere fatta valere per una ripartizione della relativa spesa anche a loro carico" (Cass., sez. II, 20 aprile 1993, n. 4631, GCM, 1993, 701),

altre sostengono, invece, che l'istituzione di un servizio di guardia notturna, destinato ad assicurare continuità, in determinati periodi dell'anno, ovvero in alcuni giorni della settimana, al servizio di vigilanza di norma assicurato dal portiere, rientra tra le attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c, essendo finalizzato alla conservazione e gestione delle cose comuni e che, quanto all'approvazione della relativa delibera, occorre fare riferimento al comma 4 dell'art. 1136 c.c. che,

"con riferimento agli atti di straordinaria amministrazione "lato sensu", individua il "quorum", necessario nella maggioranza degli intervenuti e nella metà del valore dell'edificio" (Trib. Napoli 21 marzo 2000, ALC, 2000, 452).

Quanto al compenso dovuto all'amministratore, incrementabile solo a seguito di delibera assembleare, la giurisprudenza ha più volte ribadito il principio comportante nullità di delibere che fissino il compenso medesimo in misura abnorme ed irragionevole, rispetto al compenso medio, corrente nella città in cui si trovava l'edificio condominiale:

"è nulla, in quanto viziata da eccesso di potere, la delibera dell'assemblea condominiale con la quale vengano assunte statuizioni abnormi, irragionevoli e gravemente ed ingiustificatamente lesive dell'interesse comune" (Pret. Catania 27 ottobre 1997, ALC, 1998, 429).

Da tener presente inoltre:

- che il compenso dovuto all'amministratore di condominio e determinato dall'assemblea ai sensi dell'art. 1135 n. 1 c.c. o in mancanza dal giudice, in base all'art. 1709 c.c., è legato da rapporto sinallagmatico solo con le prestazioni professionali dell'amministratore c.d. ordinarie;

- che l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria occupa l'amministratore oltre misura, con riguardo ad attività che per legge non gli competerebbero e con un impegno proiettato ben oltre la fase della sola rappresentanza sostanziale dei condomini, sicché, di fronte a lavori che esulano dall'ordinaria amministrazione, è dovuto all'amministratore

"un compenso extra rispetto all'onorario annuale pattuito" (Pret. Perugia 6 febbraio 1998, ALC, 1998, 245);

- che l'aumento del compenso dovuto all'amministratore condominiale nonché le regalie d'uso, dallo stesso amministratore effettuate, devono essere deliberate o successivamente ratificate dall'assemblea,

"non essendo all'uopo sufficiente un'autorizzazione meramente verbale dei condomini" (Trib. Roma 21 febbraio 1987, ALC, 1989, 120).

Rientra nelle facoltà dell'assemblea, la mera modifica dei criteri di esecuzione di lavori già deliberati in precedenza (nell'esempio che segue, la costruzione di autorimesse interrate),

"costituendo un "minus" rispetto all'originaria deliberazione dei lavori medesimi" (Trib. Piacenza 13 gennaio 1997, ALC, 1998, 582).

La delibera dell'assemblea condominiale può essere annullata per abuso o eccesso di potere quando, anche se adottata nelle forme legali e con le maggioranze prescritte, risulti arbitraria e fraudolentemente preordinata al solo perseguimento, da parte della maggioranza, di interessi diversi da quelli della compagine associativa - oppure volutamente lesivi degli interessi degli altri condomini - e sia priva di una propria autonoma giustificazione causale:

"grava su chi impugna la delibera l'onere di fornire la dimostrazione dell'effettiva sussistenza dell'abuso o dell'eccesso di potere" (Cass., sez. lav., 19 aprile 2003, n. 6361, GCM, 2003, 4; DeG, 2003, 21, 101).

Ciò in quanto, seppur, sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria non possa estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma debba limitarsi al riscontro della legittimità, ciononostante tale sindacato - oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale - si estende anche all'eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere in quanto, anche in tal caso, il giudice non controlla l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea.

Ad esempio, nella pronuncia che segue, la Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, che avevano respinto un'impugnativa, con la quale si contestava l'opportunità della scelta, operata dall'assemblea condominiale, per aver

"approvato un preventivo di spesa per lavori straordinari in luogo di altro preventivo asseritamente più vantaggioso" (Cass., sez. II, 26 aprile 1994, n. 3938, GCM, 1994, 556; ALC, 1994, 789 – conforme, a conferma di decisione del giudice del merito che aveva annullato per eccesso di potere la delibera dell'assemblea condominiale che aveva approvato un rendiconto non veridico, al riguardo di debiti del condominio: Cass., sez. II, 27 gennaio 1988, n. 731, GCM, 1988, 1; VN, 1988, 249).

La delibera dell'assemblea condominiale può essere anche dichiarata nulla per impossibilità dell'oggetto: ad esempio, è stato evidenziato (nella specie, relativa alla richiesta avanzata nel 1991, da parte di nuovi condomini, di demolizione di una tettoia del cortile comune realizzata nel 1963, che impediva la circolazione dell'aria e limitava la possibilità degli istanti di installare una caldaia, per riscaldamento autonomo, nel loro balcone di proprietà esclusiva, la Suprema Corte, nel cassare la sentenza d'appello che aveva respinto la domanda, ha precisato che restava ferma l'osservanza, quanto alla possibilità di installazione della caldaia a gas, della disciplina dettata dall'art. 890 c.c. e dalla l. 6 dicembre 1971 n. 1083, in dipendenza della pericolosità e potenziale nocività dell'impianto) come, in tema di condominio degli edifici, sia nulla, proprio per impossibilità dell'oggetto, la delibera condominiale che pregiudichi la sicurezza del fabbricato mediante la copertura di spazi comuni, aventi la connaturata destinazione all'aerazione delle unità immobiliari dei singoli condomini che su di esso prospettano,

"senza l'adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio d'aria adeguato alle necessità anche potenziali di dette unità" (Cass., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1626, GCM, 2007, 1).

Non rientra nei poteri dell'assemblea prevedere penali a carico dei condomini morosi, le quali possono, in teoria, essere inserite soltanto in regolamenti c.d. contrattuali,

"cioè approvati all'unanimità" (Cass., sez. II, 18 maggio 2011, n. 10929, DeG, 2011).

Il condominio può, autonomamente, deliberare la ricostruzione della pavimentazione dei portici soggetti a servitù di pubblico passaggio, con caratteristiche migliorative rispetto a quelle esistenti e per le quali il comune medesimo è tenuto alla semplice manutenzione: a ciò non è affatto d'ostacolo la norma dell'art. 40, comma 2, l. 17 agosto 1942 n. 1150, che pone

"a carico del comune la costruzione e manutenzione di pavimenti e l'illuminazione dei portici soggetti a servitù di pubblico passaggio" (Cass., sez. II, 19 novembre 2009, n. 24456, DeG, 2009; GCM, 2009, 11, 1610).

La dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti l'imposizione di un peso a carico di tutti i condomini, non ha l'efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all'assemblea, assenti e dissenzienti), non rientrando nei poteri dell'assemblea quello di imporre oneri ulteriori, rispetto a quelli previsti da specifiche disposizioni di legge.

E' sulla base di tale osservazione che, nella pronuncia che segue,la Suprema Corte ha ritenuto che l'attestazione della sussistenza del nesso eziologico, tra i beni condominiali e le infiltrazioni lamentate da un condomino, contenuta in un verbale condominiale, comportando essa l'obbligo di tutti i condomini di risarcire pro quota i relativi danni, non avesse la predetta efficacia,

"giacché i presenti all'assemblea consenzienti non avevano la capacità di confessare anche per gli assenti e i dissenzienti, non potendo porre a loro carico oneri non condivisi" (Cass., sez. II, 9 novembre 2009, n. 23687, GCM, 2009, 11, 1566; ALC, 2010, 2, 141; DeG, 2009).

La riparazione del fabbricato danneggiato dal sisma – nella pronuncia che segue, con specifico riferimento al grave evento sismico del 1980 - può essere deliberata a maggioranza dall'assemblea, in deroga alla disciplina codicistica ordinaria; affinché tale delibera non risulti viziata da nullità, precisa la pronuncia de qua, è però necessario sia che i lavori non implichino modifiche strutturali al fabbricato, sia che essi risultino perfettamente coincidenti con quelli per quali è stato concesso il contributo statale, a prescindere dal fatto che essi

" afferiscano a proprietà comuni od esclusive" (App. Salerno 27 settembre 2007, n. 554, Mer, 2008, 4).

La legge regionale non può derogare alla disciplina disposta dagli articoli 1135 e 1138 del codice civile, atteso che essa attiene alla materia dell'ordinamento civile, riservata all'esclusiva competenza legislativa dello Stato; ne consegue, ad esempio esser stato dichiarato costituzionalmente illegittimo l'art. 45 l. reg. Lombardia 16 luglio 2007 n. 15, testo unico delle leggi regionali in materia di turismo, che, stabilendo una disciplina più severa di quella disposta dagli art. 1135 e 1138 c.c., prevedeva

"l'obbligo dell'approvazione dell'assemblea dei condomini per l'esercizio dell'attività di bed & breakfast all'interno di un appartamento" (Corte cost. 14 novembre 2008, n. 369, GiC, 2008, 6, 4407; GC, 2009, 2, 276; FI, 2009, 1, 27; DeG, 2009; ALC, 2009, 2, 129).

Il cosiddetto condominio di gestione, costituito tra gli assegnatari di alloggi popolari prima dell'effettivo trasferimento in proprietà degli alloggi stessi, tende a realizzare finalità di gestione diretta da parte degli interessati, secondo schemi formalmente omogenei a quelli del condominio in senso tecnico, con la conseguenza che esso può deliberare le spese per l'uso dei servizi comuni, ma non può disporre innovazioni o modifiche che incidano sull'integrità dell'immobile, del quale gli assegnatari hanno soltanto l'uso, in conformità del contratto di locazione né, quale ulteriore esempio, nominare un amministratore:

"non essendo configurabile, tra gli assegnatari di alloggi di proprietà dell'amministrazione provinciale di Napoli, un rapporto analogo a quello che lega i condomini, devono considerarsi "tamquam non esset" le delibere assunte da alcuni degli assegnatari in ordine alla nomina di un amministratore e la decisione di alcune spese" (Trib. Napoli 26 marzo 1990, ALC, 1990, 532).

Né i singoli assegnatari, obbligati a norma dell'art. 1576 c.c. soltanto per le spese di piccola manutenzione, sono tenuti a concorrere nelle spese per le modificazioni strutturali dell'immobile di proprietà altrui: nella pronuncia che segue, ad esempio, il principio è stato affermato quanto a

"distacco dell'impianto di riscaldamento da quello di altre palazzine contigue anch'esse di proprietà dello stesso IACP" (Cass., sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10310, GCM, 1991, 10).

Nella fattispecie oggetto della pronuncia che segue, ad esempio, si era costituito, su sollecitazione dello Iacp, un condominio provvisorio e la Suprema corte, in linea con quanto testé riferito, ha confermato la sentenza di merito che aveva condannato l'occupante, custode di un'unità immobiliare di proprietà dello Iacp, al pagamento dei contributi condominiali, respingendo le doglianze di quello, in ordine all'inesistenza del condominio,

"con conseguente difetto della legittimazione ad agire nei suoi confronti, alla nullità del relativo regolamento, delle delibere assembleari e delle tabelle millesimali" (Cass., sez. II, 27 aprile 2006, n. 9644, GCM, 2006, 4 – conforme - Cass., sez. II, 27 marzo 1998, n. 3249, GCM, 1998, 681; RGE, 1998, I, 900).

Quanto alla partecipazione al condominio, eventualmente costituitosi tra gli (ex)assegnatari che abbiano anche ricevuto la proprietà, essa spetta all'istituto medesimo (o alla eventuale cooperativa), quale proprietario delle unità immobiliari soltanto assegnate, ma non ancora trasferite

"in proprietà ai soci, in rappresentanza dei relativi millesimi" (Cass., sez. II, 23 gennaio 1982, n. 447, GCM, 1982, 1).

L'assemblea può deliberare in ordine alla mera ricognizione della vigenza e vincolatività di una disposizione del regolamento condominiale; in tal caso,

"ai fini dell'adozione della delibera assembleare, non è richiesta l'unanimità dei consensi" (Cass., sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1558, GCM, 2004, 1).

Qualora il regolamento condominiale abbia natura convenzionale, la sua modificazione è sottratta al potere decisionale dell'assemblea:

"risultando condizionata al consenso unanime di tutti i condomini" (Trib. Milano 12 febbraio 2001, GM, 2001, 673).

Il condominio, in assenza di relativa previsione – che può essere però contenuta o nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti -, deve chiedere al giudice l'identificazione della superficie da assoggettare a parcheggio, ex articoli 18, legge 6 agosto 1967, n. 765 e 2, comma 2, legge 24 marzo 1989, n. 122 e pertanto non può, ex se, con delibera, costituire il vincolo pubblicistico di destinazione predetta, scegliendo l'ubicazione degli appositi spazi su più ampia area del costruttore – venditore,

"poiché per l'attuazione della costituzione del diritto reale di uso per parcheggio dei condomini di un edificio - art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765 e 2, comma 2, l. 24 marzo 1989 n. 122 - è necessario identificare la superficie da assoggettare all'uso normativamente previsto, secondo le misure ("non inferiore ad un metro quadrato per ogni metro cubo di costruzione") dalla stessa norma stabilite" (Cass., sez. II, 11 agosto 1997, n. 7474, GCM, 1997, 1399; ALC, 1997, 784).

L'assemblea di un condominio non può imporre, ai condomini assenti, la partecipazione alle spese di gestione di un esercizio commerciale di proprietà di terzi: è quanto emerge dalla seguente sentenza, laddove è precisato come, tra i condomini di un "residence" e la società costruttrice, che si è riservata la proprietà dei locali adibiti al servizio di bar e ristorante, vincolandoli con destinazione perpetua all'uso dei condomini ma affidando la gestione del servizio a terzi, intercorra un rapporto obbligatorio al quale il condominio è estraneo; ecco perché risulta invalida la delibera dell'assemblea condominiale che addossi ai condomini una parte degli oneri della gestione (nella specie, l'assemblea aveva deliberato, a maggioranza, che i singoli condomini dovessero erogare, per consumazioni, una certa somma annua complessiva o versare un contributo per spese di luce, pulizia e riscaldamento pari al 20% della differenza non spesa nelle consumazioni);

"in effetti, l'assemblea di un condominio - competente alla gestione delle cose e dei servizi comuni non può imporre ai condomini assenti la partecipazione alle spese di gestione di un esercizio commerciale di proprietà di terzi ove non sia dimostrata l'esistenza di un diritto reale del condominio su tale esercizio o comunque l'esistenza, in ordine allo stesso, di una obbligazione "propter rem" a carico dei condomini" (Cass., sez. II, 8 luglio 1981, n. 4477, FI, 1982, I, 152; RGE, 1982, I, 625; GCM, 1981, 7).



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