Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-04-15

PREVENTIVA INFORMAZIONE DEI CONDOMINI CIRCA IL CONTENUTO DELL'ORDINE DEL GIORNO - Riccardo MAZZON

L'obbligo di preventiva informazione dei condomini, circa il contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea, non aveva natura di adempimento di ordine formale – oggi, peraltro, la novella del 2012 ha introdotto, attraverso l'articolo 66 delle disposizioni d'attuazione ad codice civile (cfr., amplius, il capitolo venticinquesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), dispone che l'avviso di convocazione debba contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno -, ma rispondeva alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi (in particolare, la disposizione dell'art. 1105, comma 3, c.c. — applicabile anche in materia di condominio di edifici —, la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea), l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentirgli di partecipare – o anche di non partecipare - con cognizione di causa, alla relativa deliberazione.

L'accertamento della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale — nonché della pertinenza della deliberazione dell'assemblea al tema in discussione indicato nell'ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione — è demandato all'apprezzamento del giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato.

Per fare un esempio, nella pronuncia che segue la Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva escluso che la delibera adottata dall'assemblea, che impegnava il condominio per l'esecuzione di opere definitive per un ammontare pari a oltre 247 milioni di lire, potesse oggettivamente riconnettersi ad un ordine del giorno che indicava come oggetto di discussione l'esecuzione di diverse e specifiche opere provvisionali urgenti, per un importo inferiore a 10 milioni di lire, ovvero, in alternativa, di opere più rilevanti, ma per un importo di 55 milioni di lire, proprio in quanto, in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso

"elenchi specificamente tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti" (Cass., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14560, GCM, 2004, 7-8 – recentemente conforme: Cass., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 2999, GC, 2011, 2, 518).

Per un esempio riguardante opere di straordinaria manutenzione, si confronti anche la seguente pronuncia, laddove, in applicazione del riferito principio, è stata confermata la pronuncia del giudice del merito che aveva ritenuto sufficientemente chiaro e specifico l'avviso, in quanto lo stesso menzionava essere all'ordine del giorno l'esame dei preventivi relativi alle opere di straordinaria manutenzione da eseguirsi sulle parti comuni, elencava dettagliatamente le imprese cui detti preventivi facevano capo, precisando che gli stessi erano visionabili presso lo studio dell'amministratore, previo appuntamento telefonico e indicava, altresì, al punto successivo,

"scelta dell'impresa costruttrice per esecuzione lavori, stanziamento delle somme e loro ripartizione" (Cass., sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21298, GDir, 2007, 47, 60);

con la precisazione che, la materia della amministrazione straordinaria del bene comune, non può ritenersi compreso nella dizione "varie": infatti, ai fini della validità della deliberazione dell'assemblea dei condomini che abbia disposto la esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata dell'edificio condominiale, è necessario che il relativo argomento sia stato specificamente inserito nell'avviso di convocazione dell'assemblea, in quanto,

"riguardando la materia della amministrazione straordinaria del bene comune, non può ritenersi compreso nella dizione varie" (Cass., sez. II, 28 giugno 1986, n. 4316, GCM, 1986, 6).

L'incompletezza dell'ordine del giorno, contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea, determina non la nullità assoluta, bensì la semplice annullabilità della relativa delibera:

"con la conseguenza che questa dovrà essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta disposto dell'art. 1137 c.c." (Cass., sez. II, 9 gennaio 2004, n. 143, GCM, 2004, 1).

Il vizio de quo non può essere rilevato dal condomino, dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in sede d'assemblea l'irregolarità della convocazione: infatti, quando l'assemblea dei condomini proceda alla trattazione di materia non indicata specificamente nell'avviso di convocazione, la partecipazione alla discussione, senza sollevare eccezioni al riguardo, preclude al condomino il diritto di impugnare la deliberazione adottata,

"in conseguenza dell'acquiescenza prestata con il proprio comportamento alla formale irregolarità della costituzione dell'assemblea" (Cass., sez. II, 15 febbraio 1979, n. 989, GCM, 1979, 2).

Quanto alla voce "varie ed eventuali", essa si riferisce a semplici comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, prospettazioni dei problemi e risposte dell'amministratore; non comprende, invece,

"atti negoziali e sono colpiti dal vizio di annullabilità le delibere assembleari il cui verbale contenga solo i nominativi dei partecipanti, senza le relative quote millesimali e una specie di indice delle delibere prese, indicate con i termini "si approva o non si approva"" (Trib. Genova 29 giugno 1999, ALC, 2000, 623).

Quanto alla dicitura "discussione", se nell'ordine del giorno di convocazione dell'assemblea è indicata la "discussione" di un argomento, i condomini sono validamente chiamati, non solo a discutere,

"ma anche a deliberare su tale argomento" (Trib. Parma 9 dicembre 1991, ALC, 1992, 128).

Si rammenta, inoltre, come ciascun condomino abbia diritto di esaminare, a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale: la violazione di tale diritto

"determina, in quanto incidente sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari, l'annullabilità della delibera di approvazione dei medesimi" (Cass., sez. II, 11 settembre 2003, n. 13350, GCM, 2003, 9).



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