Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-12-10

PREVENZIONE E STRUMENTI URBANISTICI CHE PREVEDONO UNICAMENTE LA DISTANZA TRA COSTRUZIONE E CONFINE - RM

Situazione considerata derogatoria del principio della prevenzione

"in tema di costruzioni finitime, il diritto - stabilito dagli art. 873 e 875 c.c. - di uno dei confinanti di edificare in prevenzione, anche sul confine (per cui le distanze tra le costruzioni non vincolano il confinante che intenda costruire per primo, dovendo essere osservate, per intero, dal secondo confinante qualora il primo non le abbia osservate, salva la facoltà di costruire in aderenza) è derogato soltanto dalle norme dei regolamenti locali quando queste fissino un distacco obbligatorio dal confine" Cass. 11.4.96, n. 3397, GCM, 1996, 548,

è quella conseguente a regolamenti locali che prevedono, quale parametro edificatorio, unicamente la distanza tra costruzione e confine:

"in materia di costruzioni sul confine, se il p.r.g. non dispone diversamente, va applicato il principio della prevenzione temporale, desumibile dal combinato disposto degli art. da 873 a 877 c.c., secondo cui il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni che potranno essere costruite sui fondi vicini. In sostanza, il principio della prevenzione, che ricorre quando il fondo è situato in un comune sprovvisto di strumenti urbanistici, non è applicabile quando l'obbligo di osservare un determinato distacco dal confine sia dettato da regolamenti comunali in tema di edilizia e di urbanistica, avuto riguardo al carattere indiscutibilmente cogente di tali fonti normative, da intendersi preordinate alla tutela, oltre che di privati diritti soggettivi, di interessi generali" Consiglio di Stato, sez. IV, 04/02/2011, n. 802 Guido c. Com. Lecce Publica 2011 – conforme, nel senso che, in tema di distanze legali il principio della prevenzione non opera quando gli strumenti urbanistici locali prevedono una distanza minima dal confine: Cass. 5,10.01, n. 12291, GCM, 2001, 1717.

In tal caso, a seguito della preordinazione di tali discipline alla tutela di interessi generali,

"in tema di distanze tra costruzioni, il principio cosiddetto della prevenzione, desumibile dalla disciplina dell'art. 875 c.c., non è applicabile quando l'obbligo di osservare un determinato distacco dal confine sia dettato dai regolamenti comunali in tema di edilizia ed urbanistica, avuto riguardo al carattere indiscutibilmente cogente di tali fonti normative, da intendersi preordinate alla tutela, oltre che di privati diritti soggettivi, di interessi generali, trascendenti l'ambito meramente privatistico," Cass. 7.6.95, n. 6435, GCM, 1995, 6, RGE, 1995, I, 799,

non limitate a regolare i rapporti di vicinato (evitando intercapedini nocive),

"le norme contenute nei regolamenti comunali che, integrando le norme del codice civile in materia di distanze tra edifici, stabiliscono una determinata distanza dal confine, mirano non soltanto a regolare i rapporti di vicinato evitando intercapedini nocive, ma sono anche dirette a soddisfare esigenze più generali quali ad esempio l'assetto urbanistico di una certa zona assicurando comunque uno spazio libero tra le costruzioni. In considerazione delle finalità pubbliche perseguite dalle suddette norme regolamentari, la distanza dal confine è assoluta e va osservata in ogni caso con esclusione, quindi, della prevenzione" Cass. 26.3.01, n. 4366, GCM, 2001, 591,

anche colui che costruisce per primo deve mantenere la costruzione alla prescritta distanza dal confine

"le norme dei regolamenti locali, integrative del c.c. (art. 872, 873 c.c.) che stabiliscono per le nuove costruzioni un distanza minima del confine, escludendo qualsiasi possibilità di scelta diversa, comportano una deroga al principio della prevenzione in base al quale il preveniente può scegliere se costruire sul confine o alla distanza prevista dalla legge o dai regolamenti" Cass. 28.3.97, n. 2777, GCM, 1997, 490,

e può, ovviamente, pretendere il rispetto della medesima distanza da parte del vicino che costruisca successivamente:

"in materia di distanze legali tra costruzioni, il criterio della prevenzione non è applicabile quando la disciplina urbanistica locale, essendo diretta ad assicurare comunque uno spazio libero tra le costruzioni per soddisfare esigenze pubblicistiche, prescriva che le costruzioni stesse debbano essere tenute ad una determinata distanza dal confine. In tal caso anche colui che costruisce per primo deve mantenere la costruzione alla prescritta distanza dal confine e può ovviamente pretendere il rispetto della medesima distanza da parte del vicino che costruisca successivamente" (Cass. 19.5.97, n. 4438, GCM, 1997, 786, GBLT, 1997, 4284; Cass. 14.6.97, n. 5364, GCM, 1997, 988).

Peraltro, gli strumenti urbanistici, così come possono non aggiungere nulla sulla possibilità di costruire in appoggio od in aderenza, possono anche prevedere esplicitamente tali facoltà, con ciò implicitamente reintegrando il principio di prevenzione:

"in tema di distanze nelle costruzioni, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire «in aderenza» od «in appoggio», la preclusione di dette facoltà non consente l'operatività del principio della prevenzione; nel caso in cui, invece, tali facoltà siano previste, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli art. 873 e ss. c.c., con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli art. 875 e 877, comma 2, c.c.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico" Cassazione civile, sez. II, 09/04/2010, n. 8465 Moscato ed altro c. Mazzaglia Giust. civ. Mass. 2010, 4, 520 Giust. Civ. 2011, 7-8, 1857.

Tale deroga summenzionata (cfr. paragrafo che precede, 3.) non è, dunque, assoluta,

"il criterio della prevenzione di cui all'art. 873 c.c. è derogato dal regolamento comunale edilizio nel caso in cui questo fissi la distanza non tra le costruzioni, ma delle stesse dal confine, tranne che, pur prevedendo siffatto metodo di misurazione, consenta anche le costruzioni in aderenza, in quanto, in tale ultima ipotesi, il primo costruttore ha la scelta tra il costruire alla distanza regolamentare dal confine e l'erigere la propria fabbrica sino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo" Cass. 27.2.95, n. 2294, GCM, 1995, 469,

nel senso che il regolamento stesso può prevedere anche la possibilità di edificare in aderenza,

"il criterio della prevenzione previsto dagli art. 873, 875 c.c. è derogato dagli strumenti urbanistici locali nel caso in cui questi fissino senza alternativa le distanze delle costruzioni dal confine e non anche quando pur prevedendo siffatto metodo di misurazione, si consenta anche la costruzione in aderenza. In tale ipotesi, infatti, il primo costruttore ha la scelta fra il costruire alla distanza regolamentare ed erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine, ponendo il vicino che voglia a sua volta edificare nella alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza ovvero, se ciò non voglia, di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dal regolamento locale" Cass. 29.8.97, n. 8231, GCM, 1997, 1562, GBLT, 1998, 59, AUE, 1999, 38; Cass. 28.11.98, n. 12103, GCM, 1998, 2487, "in tema di costruzioni su fondi finitimi, il diritto di uno dei confinanti di edificare in prevenzione e, correlativamente, il diritto dell'altro di realizzare il proprio fabbricato in appoggio in aderenza sul confine, secondo la previsione degli art. 874-877 c.c., trovano deroga nelle norme dei regolamenti locali soltanto quando queste fissino un distacco obbligatorio rispetto al confine o tra le costruzioni, ma non anche quando, invece, espressamente prevedono la possibilità di costruire in aderenza o appoggio" Cass. 22.3.95, n. 3263, GCM, 1995, 655,

ovvero tale previsione può anche venir adottata con una successiva deliberazione:

"quando le norme regolamentari (come le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori) stabiliscono determinate distanze dal confine, non è consentito edificare sul confine medesimo e, di conseguenza, non opera il principio di prevenzione, salvo che la stessa normativa regolamentare contenga una previsione derogativa ovvero tale previsione venga adottata con una successiva deliberazione, la quale può essere ritenuta applicabile soltanto dopo che sia giunto a compimento - con la pubblicazione nell'albo pretorio, dopo l'approvazione dell'autorità tutoria - il procedimento all'uopo prescritto dalla legge per renderla operante" Cass. 25.9.99, n. 10600, Uapp, 2000, 38, GCM 1999, 2009.

Per una variegata esemplificazione, si vedano le seguenti pronunce, interpretative del regolamento edilizio del comune di S. Antimo (ove devono essere rispettati in ogni caso la distanza di dieci metri tra le costruzioni e il distacco minimo di cinque metri dal confine stesso),

"le norme degli art. 25 e 45 del regolamento edilizio del comune di S. Antimo per le quali nella zona B/2 del territorio comunale devono essere rispettati in ogni caso la distanza di dieci metri tra le costruzioni e il distacco minimo di cinque metri dal confine stesso, derogano al principio della prevenzione derivante dall'art. 873 c.c. in quanto prescrivono due regole che vanno osservate congiuntamente e non in via alternativa, mentre la facoltà di costruire in aderenza è prevista nella tabella n. 4, annessa al detto regolamento, soltanto nel caso in cui sul confine preesista un edificio del vicino al fine di evitare che le dette sopravvenute disposizioni limitative gravino unicamente sul secondo costruttore," Cass. 12.7.86, n. 4535, GCM, 1986, 7,

del regolamento edilizio del comune di Roccadaspide (che, pur prescrivendo la distanza di metri 10 tra le costruzioni, ammette la facoltà di costruire in aderenza),

"il criterio della prevenzione, stabilito dagli art. 873 e 875 c.c. (per cui le distanze tra le costruzioni non vincolano il confinante che intenda costruire per primo, dovendo essere osservate, per intero, dal secondo confinante qualora il primo non le abbia osservate, salva la facoltà di costruire in aderenza), resta eliso soltanto da norme di regolamenti edilizi, e di strumenti urbanistici in genere, che impongano in modo assoluto un distacco minimo inderogabile della costruzione dal confine (nella specie non è stata ritenuta esistente tale eccezione nel regolamento edilizio del comune di Roccadaspide, che con riferimento alla "zona intensiva B", pur prescrivendo la distanza di metri 10 tra le costruzioni, ammette la facoltà di costruire in aderenza)," Cass. 29.9.94, n. 7944, GCM, 1994, 1170,

del regolamento edilizio del comune di Palagiano (in fattispecie che prevede la presenza sul confine di un fabbricato costruito anteriormente):

"nel caso in cui la normativa edilizia locale discostandosi dal criterio adottato dall'art. 873 c.c. stabilisca un distacco nelle costruzioni da misurarsi con riferimento al confine, con esclusione di ogni previsione contraria, il proprietario che voglia costruire è obbligato ad osservare tale maggiore distacco, anche in presenza sul confine di un fabbricato costruito anteriormente, non essendo operante il principio di prevenzione (principio affermato in fattispecie concernente la applicazione del regolamento edilizio del Comune di Palagiano)" Cass. 15.4.94, n. 3529, GCM, 1994, 497, RGE, 1994, I, 948.



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