Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-11-18

PRINCIPIO DELLA CONTEMPORANEA LEGITTIMAZIONE CONDOMINIO - CONDOMINI: QUANDO NON SI APPLICA - RM

- condominio e rappresentanza

- l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale: vi è, infatti, contemporanea legittimazione esistente in capo ai singoli condomini,

- vi sono però casi in cui il principio non trova applicazione

Il principio secondo il quale l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale (vi è, infatti, contemporanea legittimazione esistente in capo ai singoli condomini: cfr. paragrafo 16.4. del capitolo sedicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) non trova applicazione nei riguardi delle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che - come quelle relative alla gestione di un servizio comune - tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all'interesse esclusivo di uno o più partecipanti; con la conseguenza che, in tale controversia, la legittimazione ad agire - e quindi ad impugnare - spetta in via esclusiva all'amministratore,

"la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino: nella specie il ricorso per cassazione avverso la sentenza d'appello emessa nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare relativa alla ripartizione delle spese di pulizia del fabbricato, cui l'amministratore aveva fatto acquiescenza, era stato proposto da alcuni condomini rimasti estranei al giudizio di merito" (Cass., sez. II, 29 agosto 1997, n. 8257, GCM, 1997, 1569, ALC, 1997, 982; conforme Cass., sez. II, 3 luglio 1998, n. 6480, GCM, 1998, 1451; conforme, quanto al servizio di ascensore: Cass., sez. II, 12 marzo 1994, n. 2393, GCM, 1994, 299; GC, 1994, I, 3159; ALC, 1994, 542; GCM, 1994, 299; ALC, 1994, 543).

Neppure può trovare applicazione nel caso il condomino pretenda di agire (non a tutela di un bene comune, bensì) per far valere l'interesse personale alla reintegrazione del proprio patrimonio individuale [così, ad esempio, sostiene la seguente pronuncia, in una fattispecie in tema di azione risarcitoria, nei confronti del costruttore-venditore per danni conseguenti a gravi difetti di costruzione dell'edificio condominiale: in tema di condominio, si legge nella sentenza de qua, il principio della c.d. «rappresentanza reciproca» e della «legittimazione sostitutiva» - in base al quale il condomino può agire a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi - non può essere invocato qualora il condomino, nel chiedere il rimborso anche delle spese anticipate dagli altri comproprietari rimasti estranei al giudizio, agisca non a tutela di un bene comune, bensì per far valere l'interesse personale alla reintegrazione del proprio patrimonio individuale;

"in tal caso il condomino non è legittimato ad agire in giudizio né ad interporre impugnazione per conto e nell'interesse dei condomini estranei al giudizio" (Cass., sez. II, 3 agosto 2010, n. 18028, GDir, 2010, 40, 69; GCM, 2010, 9, 1174)]

ovvero quando i singoli condomini rivestano la veste di parti contrapposte al condominio: anche qui, la giurisprudenza ha voluto precisare che, in tema di condominio, il principio della "rappresentanza reciproca" e della "legittimazione sostitutiva" dei condomini vale allorché essi si contrappongano globalmente, come parte unitaria, ad un terzo estraneo, a tutela di un interesse collettivo che accomuna indifferenziatamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio;

"non quando essi rivestano la veste di parti contrapposte al condominio o quando si tratta di tutelare interessi individuali e personali, anche se analoghi, di alcuni" (Cass., sez. II, 6 ottobre 2000, n. 13331, GCM, 2000, 2105; RGE, 2001, I, 142).

Nel caso di contratto di assicurazione, ad esempio, stipulato dal condominio, in persona dell'amministratore, la circostanza che il condominio sia ente di gestione, privo di personalità giuridica, non comporta che ciascun condomino possa agire, nel proprio interesse, nei confronti dell'assicuratore,

"spettando all'amministratore la rappresentanza del condominio contraente della polizza nell'interesse di tutti i condomini" (Cass., sez. III, 20 febbraio 2009, n. 4245, GCM, 2009, 2, 281; ALC, 2009, 3, 247; RCP, 2009, 9, 1913 – conforme, in un caso in cui il condomino aveva sofferto danni per infiltrazioni da tubature condominiali: Cass., sez. I, 26 marzo 1996, n. 2678, GCM, 1996, 430).

Ancora, il singolo condomino, che non abbia partecipato al giudizio, promosso nei confronti dell'amministratore ed avente ad oggetto l'obbligo di altro condomino di contribuire alle spese relative alla tubatura comune di adduzione del gas,

"non ha legittimazione ad impugnare la relativa sentenza" (Cass., sez. II, 4 maggio 2005, n. 9213, FI, 2005, I, 2714).

Inoltre, la legittimazione del singolo condomino, ad agire per la tutela di un proprio diritto esclusivo, non comporta la legittimazione ad agire per la tutela di analoghi diritti esclusivi degli altri condomini: nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte, in applicazione dell'enunciato principio, ha cassato la sentenza del giudice di merito, il quale aveva accolto la domanda di un condomino, tendente ad ottenere da un terzo la restituzione sia della propria quota,

"sia delle quote gravanti sugli altri condomini, per un contratto stipulato dall'amministratore con il terzo stesso, non ratificato dall'assemblea condominiale" (Cass., sez. II, 20 aprile 1995, n. 4468, GCM, 1995, 882).



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