Legislazione e Giurisprudenza, Obbligazioni, contratti -  Bernicchi Francesco Maria - 2013-10-17

RAPPORTI TRA CONTRATTO PRELIMINARE E DEFINITIVO - Cass. Civ. 9063/12 - Francesco M. BERNICCHI

Si prende in esame una sentenza della Corte di Cassazione (n. 9063/2012 depositata in data 5 Giugno) relativa al tema dei rapporti tra preliminare e definitivo.

Il fatto, in breve: con atto di citazione P.P. e P.F. convenivano in giudizio B.M., B.G., Pa.Gi. e P.F., affermando che P.E., le cui uniche eredi erano le attrici insieme a Pa.Gi. e P.F.a, con scrittura privata priva di data, ma sicuramente anteriore al 18-5-1989, aveva promesso di vendere a B.M. e B.G., che avevano promesso di comprare, un appezzamento di terreno agricolo con sovrastante fabbricato rurale sito nel Comune di Terni.

Tra loro, pertanto, si era costituito un preliminare di vendita di bene immobile.

Le attrici deducevano che nel successivo atto notarile di compravendita non era stata indicata la particella 170, e che tale omissione era stata involontaria, come si ricavava, in particolare, dal fatto che la predetta particella era ricompresa nell'area evidenziata dal contorno in colore giallo nella planimetria allegata al contratto preliminare che quindi la comprendeva e che, peraltro, non sussisteva alcuna clausola che facesse pensare ad una modifica della volontà delle parti.

Le attrici chiedevano, pertanto, che

- in via principale venisse dichiarato che la particella 170 era di proprietà loro, con conseguente correzione materiale nell'atto pubblico

- in via subordinata, che venisse pronunciata sentenza che, tenendo luogo del contratto non concluso, trasferisse ai promittenti acquirenti la particella in questione.

Nel costituirsi, i convenuti chiedevano il rigetto delle domande attoree, deducendo che la mancata indicazione della particella 170 nell'atto di compravendita corrispondeva alla effettiva volontà delle parti in quella sede, come si ricavava dal fatto che l'indicazione della superficie complessiva del terreno venduto corrispondeva esattamente al terreno compravenduto, con esclusione, cioè, della particella in questione.

Sostenevano che la volontà delle parti era mutata rispetto al preliminare, in quanto il promittente venditore non aveva consegnato la promessa polizza assicurativa che avrebbe dovuto garantire gli acquirenti dalla eventuale responsabilità per danni a terzi derivanti da detta particella, trattandosi di un dirupo dal quale potevano cadere dei massi.

Rilevavano, pertanto, che non poteva parlarsi di inadempimento del preliminare, ben potendo le parti, in sede di stipula del definitivo, modificare l'oggetto del contratto rispetto agli impegni assunti col preliminare.

Con sentenza del 5-3-2001 il Tribunale di Terni rigettava la domanda principale (venisse dichiarato che la particella 170 era di proprietà loro., con conseguente correzione materiale nell'atto pubblico) accogliendo invece la domanda subordinata (2932 con trasferimento della particella)

Con sentenza depositata il 19-7-2005 la Corte di Appello di Perugia, in parziale riforma della decisione di primo grado, rigettava anche la domanda subordinata ex art. 2932 c.c. proposta dalle attrici.

Ricorso III motivo (quello di maggior interesse ai nostri fini):

I ricorrenti deducono che il ragionamento della Corte d'Appello contrasta con la sua decisione finale.

Per il collegio, infatti, le pattuizioni contenute nel definitivo non assorbono quelle del preliminare (che può rimanere parzialmente attuato), ma poi concludono dicendo che un contratto definitivo di contenuto parziale rispetto ad un precedente preliminare implica comunque la volontà delle parti di regolamentare nel definitivo stesso tutti i loro rapporti.

Sostengono che la parte che parzialmente non ha adempiuto agli obblighi assunti con il preliminare è tenuta a fornire la prova positiva che, in sede di definitivo, sia intervenuta, nella estrinsecazione dell'autonomia negoziale delle parti, una manifestazione di volontà diretta a modificare i patti già raggiunti e convenzionalmente predefiniti.

E' la parte non adempiente parzialmente il preliminare che deve dare prova di una volontà diversa al momento della stipula del definitivo.

In assenza di prova di una diversa volontà delle parti contraenti, i giudici di merito non potevano ritenere caducato, in base alla mera difformità riscontrata tra il contratto preliminare ed il contratto definitivo, l'obbligo di acquistare anche l'appezzamento di terreno in questione, che, al pari degli altri lotti, costituiva oggetto degli obblighi assunti dalle parti con il preliminare.

Il motivo di ricorso è non fondato.

Ecco perché: per un consolidato orientamento della giurisprudenza, dal quale non vi è motivo di dissentire, nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva (Cass. 11-7-2007 n. 15585; Cass. 18-7-2003 n. 11262; Cass. 25-2-2003 n. 2824; Cass. 18-4-2002 n. 5635; Cass. 29-4-1998 n. 4354).

Tale presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo; [si deve provare, in sostanza, un accordo scritto (chiamato X) con il quale le parti si impegnano a mantenere in vita alcuni "elementi" obbligatori del preliminare, nonostante l'avvenuta stipula del definitivo.]

Tale prova, secondo le regole generali del processo, va data dall'attore, trattandosi di fatto costitutivo della domanda con la quale egli chiede l'adempimento di un obbligo che, pur riportato nel contratto preliminare, egli può far valere in forza del distinto accordo (X) intervenuto fra le parti all'atto della stipula del contratto definitivo.

Non si condivide il diverso indirizzo giurisprudenziale invocato dalle ricorrenti e richiamato nella sentenza impugnata (Cass. 18-11-1987 n. 8486), secondo cui la stipula del contratto definitivo costituirebbe soltanto l'adempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare; dal che conseguirebbe che questo e non il contratto definitivo sarebbe l'unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti, con l'ulteriore corollario che l'eventuale modifica degli accordi stabiliti col preliminare dovrebbe essere accertata in concreto e non sarebbe deducibile, in caso di preliminare di vendita di una pluralità di beni, dalla sola circostanza che il contratto definitivo abbia avuto ad oggetto soltanto alcuni di essi.

Così argomentando, infatti, da un lato verrebbe a negarsi il valore di "nuovo" accordo alla manifestazione di volontà delle parti consacrata nel definitivo, che assurgerebbe, quindi, a mera ripetizione del preliminare, ponendosi in tal modo un limite ingiustificato all'autonomia privata; e, dall'altro, si attribuirebbe una natura negoziale all'adempimento, in contrasto con la concezione, ormai dominante, che vede in esso il "fatto" dell'attuazione del contenuto dell'obbligazione e non un atto di volontà (Cass. 10-1- 2007 n. 233).

Ciò posto, si osserva che, nella specie, non vi è prova (la circostanza non è stata nemmeno dedotta dalle ricorrenti) che le parti, pur avendo escluso da contratto definitivo di vendita la particella 170, in occasione della stipula di tale atto abbiano manifestato per iscritto la volontà di rimanere vincolate all'obbligo di trasferimento assunto con il preliminare in relazione alla predetta particella.

Tanto è sufficiente - in applicazione dei principi di diritto innanzi enunciati -, a giustificare il rigetto della domanda attrice di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. in relazione alla particella in questione; sicché in tali termini deve correggersi la motivazione della sentenza impugnata.

Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna delle ricorrenti al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.



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