Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-03-18

RAPPRESENTANZA DEL CONDOMINIO: RILEVANTE CASISTICA GIURISPRUDENZIALE - Riccardo MAZZON

il difetto di legittimazione processuale, in particolare

l'amministratore cessato dalla carica

l'efficacia della nomina ad amministratore del condominio non è subordinata all'accettazione da parte del designato

Il difetto di legittimazione processuale - attenendo alla legittimità del contraddittorio, nonché alla validità della sua costituzione - determina la nullità degli atti processuali compiuti ed è rilevabile d'ufficio, in ogni stato e grado del procedimento:

"con l'unico limite del giudicato formatosi sul punto, se la relativa eccezione è stata disattesa dal primo giudice e non riproposta in appello" (Cass., sez. III, 13 dicembre 2005, n. 27450, GCM, 2005, 12, CIV, 2010, 9, 25, conforme Cass., sez. I, 20 marzo 2009, n. 6868, GCM, 2009, 3, 500; conforme Cass., sez. II, 4 marzo 1997, n. 1926, GCM, 1997, 344).

L'amministratore del condominio, cessato dalla carica, non è legittimato ad impugnare la sentenza né a resistere contro un'eventuale impugnazione proposta:

"non ha alcuna veste per resistere e, pertanto, dev'essere dichiarato inammissibile il controricorso da lui proposto" (Cass., sez. II, 9 febbraio 1980, n. 901, GCM, 1980, 29 - non è legittimato ad impugnare la sentenza pronunciata successivamente a tale cessazione, accompagnata da revoca espressa del precedente mandato: Cass., sez. II, 16 aprile 1994, n. 3607, GCM, 1994, 509).

L'efficacia della nomina ad amministratore del condominio non è subordinata all'accettazione da parte del designato: pertanto, sin dal momento della nomina da parte dell'assemblea (o dell'autorità giudiziaria), l'amministratore è investito, "ope legis" - ex art. 1131 c.c. - del potere di gestire e rappresentare il condominio;

"potrà peraltro rinunziare all'incarico ma, a questo fine, dovrà provvedere alla convocazione di una nuova assemblea del condominio" (Trib. Sassari 25 febbraio 1985, RGE, 1986, I, 543).

Il principio merita, in ogni caso, adeguata verifica giurisprudenziale, atteso il nuovo disposto contenuto nel novellato articolo 1129 del codice civile (cfr., amplius, il capitolo quattordicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Si confrontino, infine, le seguenti pronunce, riguardanti fattispecie concernenti:

  • affidamento ad un condomino o ad un terzo della gestione del servizio di riscaldamento [in argomento, è stato deciso che la deliberazione, con la quale l'assemblea dei condomini, convocata con l'intervento di coloro che usufruiscono del riscaldamento (proprietari e conduttori delle singole unità immobiliari), affida, nell'esercizio del suo generale potere di disporre in merito alle spese ed alle modalità di gestione del servizio comune, ad un condomino o ad un terzo la gestione del servizio, attribuisce al soggetto incaricato, per la parte relativa al servizio affidatogli, il potere di compiere atti che impegnano non i singoli partecipanti all'assemblea ma il condominio, del quale l'assemblea è organo

"anche quando, ai sensi dell'art. 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392, vi partecipino i conduttori per far valere le loro specifiche esigenze, ed in relazione ai quali persiste, pertanto, dal lato passivo, la rappresentanza in giudizio dell'amministratore" (Cass., sez. III, 22 ottobre 1993, n. 10474, GCM, 1993, 1498)];

  • efficacia permanente della deliberazione dell'assemblea, nel senso che la deliberazione dell'assemblea condominiale, esprimendo una volontà plurisoggettiva vincolante per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, può essere modificata o revocata solo da una valida deliberazione successiva o anche, all'esito del giudizio di impugnazione, dichiarata nulla o annullata dall'autorità giudiziaria: fino a quando la deliberazione rimane in vita, non hanno influenza su di essa - né, quindi, riflessi sul rapporto processuale costituitosi con l'impugnazione -, eventuali vicende intervenute tra alcuni condomini, ancorché costituenti la maggioranza; né si verificano ripercussioni sulla sfera di rappresentanza in giudizio, che non viene meno nell'amministratore, il quale della rappresentanza dell'ente di gestione da lui amministrato è investito in virtù delle sue stesse attribuzioni (art. 1130 c.c.), pur senza alcuna necessità di delibera assembleare; in particolare, prosegue la pronuncia de qua, nel corso del giudizio d'impugnazione della deliberazione assembleare di un condominio di edificio, promosso dal condomino dissenziente, la sopravvenienza di un accordo transattivo, fra detto attore ed altri partecipanti, ancorché costituenti la maggioranza, non interferisce sul potere di rappresentanza processuale dell'amministratore, direttamente conferito dalla legge (art. 1130 c.c.),

"né può determinare cessazione della materia del contendere, occorrendo a tal fine una nuova deliberazione dell'assemblea che modifichi o revochi quella impugnata" (Cass., sez. II, 25 maggio 1984, n. 3236, VN, 1985, 152);

  • procura generale alle liti, laddove s'è deciso che la procura generale alle liti, rilasciata dalla parte con riferimento agli interessi e controversie personali, è inidonea a conferire al difensore nominato la rappresentanza processuale nella veste, assunta successivamente dal mandante, di amministratore di un condominio,

"ancorché questo costituisca un autonomo ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti" (Cass., sez. II, 18 aprile 1998, n. 3981, GCM, 1998, 830);

  • applicabilità norme sul mandato, in quanto, poiché il condominio negli edifici non costituisce un ente distinto dai singoli condomini - e capace di essere parte di mandato ad amministrare -, il rapporto di amministrazione del condominio si stabilisce tra la persona nominata amministratore e i singoli condomini; il rapporto di amministrazione del condominio è analogo a quello del mandato con rappresentanza (pur differenziandosene nei tratti caratteristici peculiari della costituzione e del contenuto; ne consegue l'applicabilità all'amministrazione di condominio della norma (art. 1720 comma 1 c.c.) in base alla quale il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell'esecuzione dell'incarico:

"norma che peraltro esprime un principio comune nella disciplina dei rapporti di cooperazione, indipendentemente dalle loro peculiarità" (Cass., sez. II, 24 marzo 1981, n. 1720, GC, 1981, I, 2018; GC, 1981, I, 2018);

  • contratto di compravendita e transazione [a al proposito, è stato deciso che l'assemblea dei condomini, avendo il potere di autorizzare l'amministratore ad agire in giudizio per l'esercizio di diritti che, alle parti comuni dell'edificio condominiale, in base ai singoli contratti di compravendita, non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del condominio attribuita dall'amministratore dall'art. 1131 c.c., è legittimata a concordare, con il costruttore, una transazione avente ad oggetto i lavori da eseguire sulle parti comuni dell'edificio per eliminarne i vizi ed i difetti in esse riscontrati, senza per questo invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini,

"i quali possono liberamente far valere nei confronti del costruttore, nonostante la transazione, nei limiti della loro quota, il diritto a risarcimento di eventuali danni da essi derivanti dall'inadempimento dello stesso" (Cass., sez. II, 25 marzo 1980, n. 1994, GCM, 1980, 3)];

  • regolamento condominiale, nel senso che il condominio, essendo un ente di gestione che opera, anche sul terreno processuale, in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti limitatamente all'amministrazione ed al buon uso delle cose comuni, senza poteri di interferenza sulle posizioni giuridiche autonome dei singoli condomini, non ha il potere di opporre, per resistere alla domanda di annullamento di una delibera condominiale che si assume in contrasto con il regolamento di condominio, predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, l'eccezione di inopponibilità di tale regolamento ad uno o più condomini,

"per la mancanza del relativo richiamo nei loro atti di acquisto ovvero della successiva adesione, attenendo ad una autonoma situazione giuridica del singolo condomino interessato" (Cass., sez. II, 2 ottobre 1992, n. 10835, GCM, 1992, 10);

  • rapporti tra domande contrapposte, in quanto la domanda proposta dal condominio di un edificio, per denunciare l'abusiva utilizzazione da parte del singolo condomino della cosa comune, e la domanda proposta contro lo stesso convenuto da un altro condomino, per tutelare il proprio diritto di proprietà esclusiva che assuma leso dal medesimo fatto, introducono cause autonome e distinte, ancorché riunite in unico giudizio,

"con la conseguenza che le vicende del singolo rapporto processuale, come nel caso di rinuncia agli atti, non spiegano effetti sull'altro" (Cass., sez. II, 27 luglio 1984, n. 4451, GCM, 1984, 7);

  • litisconsorzio: come ad esempio, nella seguente pronuncia, che ha precisato come, nella controversia instaurata da una pluralità di condomini dissenzienti,, per sentire invalidare una deliberazione assembleare, relativa all'esecuzione di opere su parti comuni dell'edificio, qualora la sentenza di primo grado venga appellata da uno soltanto di detti condomini, il giudice di secondo grado, ai sensi dell'art. 331 c.p.c., debba

"disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri, atteso che costoro sono parti di una causa inscindibile" (Cass., sez. II, 13 aprile 1985, n. 2471, GCM, 1985, 4).



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