Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-09-25

RECUPERO CONTRIBUTI NON PAGATI: CONSORZI, EDILIZIA POPOLARE, SOLIDARIETA', FALLIMENTO, TABELLE E ALTRO - RM

Secondo la seguente pronuncia, nulla osta all"applicazione dell'articolo 63, delle disposizioni d'attuazione al codice civile, ai consorzi tra proprietari di immobili: in particolare, essa afferma che, ai consorzi tra proprietari di immobili - il cui scopo è da ricercarsi nell'assicurare la realizzazione e la manutenzione, gestione e salvaguardia dei beni dei singoli consorziati e delle opere ed infrastrutture necessarie per la piena utilizzazione dei singoli lotti –, salva la diversa previsione contenuta nello statuto associativo, nulla osta all"applicazione delle norme previste in tema di condominio, ed in particolare dell'art. 63 disp.att. c.c., potendosi ritenere che eguali esigenze, di speditezza nell"incasso delle quote di spese a carico degli onerati, siano rinvenibili anche nel corso della gestione del consorzio, cosi come nella gestione di un condominio:

"in conseguenza, è legittima nei confronti dell"ente la concessione di un decreto ingiuntivo nella forma esecutiva" (Trib. Roma, sez. V, 12 agosto 2009, n. 17347, www.dejure.it, 2010 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -).

Al contrario, secondo la seguente opinione, per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica non può applicarsi la disciplina prevista per l'amministrazione di condomini negli edifici, mancando infatti la pluralità dei condomini, cioè dei proprietari dei singoli appartamenti per essere l'intero stabile di proprietà dell'ente pubblico, il cui regime di autogestione degli assegnatari non può in alcun modo paragonarsi al condominio, in quanto è fondato su un rapporto di locazione di natura obbligatoria, mentre il condominio si fonda su diritti reali:

"pertanto non è applicabile al regime di autogestione la normativa ex art. 63 disp. att. c.c. in tema di oneri condominiali e ciò a prescindere dalla regolarità della nomina del rappresentante, in quanto solo l'ente proprietario può agire processualmente contro gli assegnatari morosi" (GdP Bari 11 ottobre 2004, GLBar, 2004).

Quanto alla responsabilità dei singoli partecipanti, per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi, sono governate dal principio generale di cui all'articolo 1292 del codice civile:

"secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori" (Cass., sez. II, 4 giugno 2008, n. 14813, FI, 2008, 11, 3198; ALC, 2008, 5, 459; GDir, 2008, 10, 78).

L'esclusività del rito dell'accertamento del passivo esclude che l'amministratore del condominio possa avvalersi del procedimento monitorio ex articolo 63 delle disposizioni d'attuazione al codice civile:

"per il pagamento degli oneri condominiali prededucibili nei confronti del fallito" (Trib. Palmi 18 agosto 2005, Fa, 2005, 1322).

La mancata approvazione della tabella millesimale non può costituire fonte di responsabilità a carico del condominio,

"neppure sotto il profilo della omessa ripartizione interna delle spese condominiali tra i condomini e gli inquilini, in base all'art. 9 legge n. 392 del 1978" (Cass., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686, GCM, 1988, 10),

mentre l'intervenuta modifica delle originarie tabelle millesimali può essere desunta da comportamenti concludenti quali, ad esempio, il costante pagamento delle quote condominiali in base ad esse dovute; pertanto, il singolo condomino non può opporsi al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali

"finché non propone domanda di revisione per errore nei confronti di tutti i condomini" (Cass., sez. II, 19 gennaio1995, n. 602, FI, 1996, I, 1807).

L'accertamento dell'avvenuta approvazione - da parte dell'assemblea condominiale - degli stati di ripartizione delle spese comuni - posti a base del procedimento monitorio promosso contro un condomino -, costituisce un giudizio di fatto, riservato al giudice di merito

"ed incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata motivazione e riferito a specifiche deliberazioni assembleari" (Cass., sez. II, 9 febbraio1980, n. 901, GCM, 1980, 2).

Ai fini della competenza territoriale, nei giudizi aventi ad oggetto il pagamento di contributi condominiali, il luogo di adempimento dell'obbligazione, dedotta in giudizio, va individuato nel domicilio dell'amministratore in carica al tempo della scadenza dell'obbligazione: infatti, il condominio di edifici, che non è una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale,

"ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta" (Cass., sez. II, 11 dicembre 1993, n. 12208, GCM, 1993, 12; ALC, 1994, 303).

Si confrontino, ulteriormente, le seguenti pronunce, relative all'applicabilità degli articoli 34 [nel senso che, affinché una questione pregiudiziale si converta in una causa pregiudiziale idonea ad incidere sulla competenza del giudice adito ai sensi dell'art. 34 c.p.c., dovendo essere decisa con efficacia di cosa giudicata, non è sufficiente che vi sia una esplicita richiesta di una delle parti in tal senso, ma occorre che la questione sia suscettibile di produrre conseguenze giuridiche oltre il rapporto controverso e che possa riconoscersi nel richiedente l'interesse al relativo accertamento, come nel caso di giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento di contributi condominiali,

"l'accertamento della validità o meno della delibera assembleare, dalla quale scaturisce la pretesa del condominio, che, essendo destinato a produrre conseguenze giuridiche rispetto ad altri rapporti e ad altri soggetti, può essere compiuto dal giudice adito non incidenter tantum ma con efficacia di giudicato solo ove ne sia competente" (Cass., sez. II, 29 aprile1993, n. 5086, GCM, 1993, 796)]

e 12 del codice di procedura civile: quest'ultima rammenta che l'art. 12 comma 1 c.p.c., secondo cui il valore delle cause relative all'esistenza, validità o alla risoluzione di un rapporto giuridico obbligatorio si determina in base a quella parte del rapporto che sia in contestazione, subisce deroga quando il giudice sia chiamato ad esaminare con efficacia di giudicato le questioni relative all'esistenza o alla validità dell'intero rapporto; pertanto, prosegue la pronuncia de qua, nella controversia promossa da un condomino che agisca nei confronti del condominio per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo personale di pagare la quota a suo carico della spesa deliberata ed approvata in via generale e per tutti i condomini dell'assemblea, sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare per violazione degli art. 1136, 1137 c.c.,

"la contestazione deve intendersi estesa necessariamente alla invalidità dell'intero rapporto, il cui valore è pertanto quello da prendere in considerazione ai fini della determinazione della competenza, atteso che il "thema decidendum" non riguarda l'obbligo del singolo condomino bensì l'intera spesa oggetto della deliberazione, la cui validità non può essere riscontrata solo in via incidentale" (Cass., sez. II, 25 novembre 1991, n. 12633, GCM, 1991, 11).



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