Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-01-13

REGOLAMENTO CONDOMINIALE: ACCERTAMENTO, INADEMPIMENTO ED ALTRE APPLICAZIONI - RM

Se è impugnata una delibera condominiale, l'accertamento dell'esistenza del regolamento condominiale, espressamente richiamato, non comporta ultrapetizione in quanto, è stato deciso (nella specie, concernente l'impugnazione di una delibera condominiale, perché adottata in violazione del sistema di votazione previsto dalla legge tedesca - WEG - richiamato dal regolamento condominiale, la S.C. ha escluso che l'accertamento dell'esistenza del regolamento condominiale, espressamente richiamato, aveva comportato ultrapetizione), il vizio di extra-petizione non è ravvisabile, in ordine alle ragioni della decisione, quando la pronuncia giudiziale rimanga nell'ambito della res in iudicio deducta e della concreta fattispecie prospettata dalle parti,

"anche se la decisione afferisca a una questione non espressamente formulata, ma implicitamente contenuta nel "thema decidendum"" (Cass., sez. II, 6 maggio 2005, n. 9504, GCM, 2005, 9).

E' imprescrittibile il diritto a veder rispettato l'obbligo, assunto dai singoli condomini in sede di approvazione del regolamento contrattuale, di non eseguire, sul piano o sulla porzione di piano di proprietà esclusiva, attività che rechino danno alle parti comuni: tale obbligo, infatti, ha natura di obbligazione "propter rem", la cui violazione, pur se protratta oltre venti anni, non determina l'estinzione del rapporto obbligatorio e dell'impegno a tenere un comportamento conforme a quello imposto dal regolamento onde

"è sempre deducibile, stante il carattere permanente della violazione, il diritto degli altri condomini di esigere l'osservanza di detto comportamento, potendosi prescrivere soltanto il diritto al risarcimento del danno derivante dalla violazione dell'obbligo in questione" (Cass., sez. II, 13 agosto 2004, n. 15763, VN, 2004, 1567).

E' pienamente legittima la clausola, contenuta nel regolamento di condominio, che preveda l'obbligo, in capo ai singoli condomini, di comunicare i mutamenti dei loro indirizzi e i trasferimenti delle unità immobiliari, facenti parte dello stabile:

"in quanto finalizzato ad una più spedita e corretta gestione dell'amministrazione condominiale, e non lesivo di alcun diritto dei condomini" (Cass., sez. II, 21 agosto 2003, n. 12298, GCM, 2003, 7-8).

Quanto all'eventuale divieto di installare singole antenne, è stato affermato che, con riguardo ad un edificio in condominio ancorché dotato di antenna televisiva centralizzata né l'assemblea dei condomini, né il regolamento da questa approvato possono vietare l'installazione di singole antenne ricetrasmittenti sul tetto comune da parte dei condomini, in quanto in tal modo non vengono disciplinate le modalità di uso della cosa comune, ma viene ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all'uso della copertura comune,

"incidendo sul diritto di proprietà dello stesso" (Cass., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7825, GCM, 1990, 8 – contra, affermando che la clausola del regolamento condominiale che prevede il divieto per i singoli condomini di installare antenne supplementari di qualsiasi tipo su terrazze e balconi concerne le modalità d'uso dei beni comuni e non implica una limitazione dell'uso stesso tale da svuotare di contenuto il medesimo diritto di proprietà: Trib. Napoli 28 luglio 2003, GM, 2004, 222).

Si confronti però, alla luce della riforma introdotta dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220 (e, in particolare, in relazione all'introduzione del nuovo articolo 1122 bis del codice civile), amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Al regolamento condominiale, sia pure di nature contrattuale, non è applicabile il principio "inadimplenti non est adimplendum" - non essendo applicabili le norme dettate per i contratti a prestazioni corrispettive -, atteso che il principio dell'eccezione di trae origine dal nesso di interdipendenza che, nei contratti sinallagmatici, lega le prestazioni delle parti, mentre le obbligazioni, assunte dai condomini con il regolamento contrattuale, sono indipendenti l'una dall'altra e garantiscono contemporaneamente il diritto di tutti i contraenti; ne consegue che, in ipotesi di violazione del regolamento condominiale contrattuale effettuata da un condomino,

"ciascuno degli altri condomini può richiedere, oltre al risarcimento la riduzione in pristino, senza che possano essere opposte eventuali violazioni del suddetto regolamento cui il richiedente medesimo abbia dato causa" (Cass., sez. II, 28 gennaio 2000, n. 977, GCM, 2000, 166).

Quanto all'uso particolare della cosa comune, da parte del singolo condomino, si veda la seguente, interessante pronuncia, in tema di parcheggio di roulottes: in particolare, è stato deciso che un'area esterna comune, adibita a parcheggio dei veicoli dei condomini, può essere da costoro utilizzata per parcheggiarvi delle roulottes (se nel regolamento condominiale non sono in proposito previsti particolari divieti o limitazioni), trattandosi di un uso particolare dalle cosa comune che non ne altera la destinazione e non limita l'uso paritetico da parte degli altri condomini, per "pari uso" dovendosi intendere non l'uso identico in concreto (atteso che l'identità spaziale e temporale delle utilizzazioni concorrenti comporterebbe il sostanziale divieto per ogni condomino di fare qualsiasi uso particolare della cosa comune), bensì l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio;

"ne consegue che deve ritenersi nulla perché lesiva del diritto di ciascun condominio all'uso della cosa comune la delibera con la quale l'assemblea, senza l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio, vieti il suddetto uso particolare (parcheggio di roulottes) delle aree comuni" (Cass., sez. II, 26 settembre 1998, n. 9649, GCM, 1998, 1952 – conforme, in fattispecie di annullamento di delibera assembleare revocante il posto auto a persone non residenti nel condominio: Trib. Bologna 5 dicembre 1996, ALC, 1998, 584).

Nel caso di presunta violazione del regolamento di condominio, da parte dell'utilizzatore di un'unità immobiliare dal medesimo posseduta a titolo di leasing, l'utilizzatore è passivamente legittimato, unitamente alla società di leasing, nell'azione promossa dal condominio,

"al fine di fare accertare e cessare la violazione stessa" (Trib. Milano 24 febbraio 1992, ALC, 1992, 8249).

E' valida, anche se suscettibile di interpretazione restrittiva [in effetti, la clausola compromissoria, inserita in un regolamento condominiale di tipo contrattuale, riferentesi unicamente alle controversie tra i condomini e l'amministrazione,

"non è estensibile alle ipotesi quali l'oggetto del contendere sia costituito da una delibera condominiale" (Trib. Milano 14 marzo 1991, ALC, 1991, 599)],

la clausola compromissoria inserita in un regolamento condominiale, avente natura contrattuale:

"non è nulla la clausola compromissoria non controfirmata esplicitamente da uno dei condomini qualora essa sia inserita in un regolamento condominiale avente natura contrattuale" (App. Milano 27 settembre 1991, ALC, 1992, 350).

Detta clausola non fa confusa con le clausole che impongono preventivi tentativi di conciliazione: infatti, la clausola del regolamento di condominio che, per i casi di contrasto tra condomini, prevedeva l'obbligo di esperire il tentativo di amichevole composizione della lite, non integra la clausola compromissoria, sicché da essa non può derivare alcuna preclusione all'esercizio dell'azione giudiziaria, giacché i presupposti processuali per la validità del procedimento,

"sono stabiliti nel pubblico interesse e possono trovare il loro fondamento soltanto nella legge e non nella autonomia privata" (Cass., sez. II, 17 novembre 1979, n. 5985, GCM, 1979, 11 – conforme - Trib. Cagliari 21 ottobre 1985, RGSarda, 1987, 754).

Le clausole che obbligano gli assegnatari di alloggi economici e popolari a non effettuare modifiche esterne all'alloggio e al fabbricato e a mantenere inalterata la destinazione delle aree di pertinenza del fabbricato medesimo, hanno natura e contenuto non dissimili da quelli del regolamento condominiale che impongano, agli acquirenti delle singole unità, quelle limitazioni, incidenti sulla destinazione e sulla utilizzabilità delle cose comuni, cui va riconosciuta la natura di oneri reali.

Conseguentemente tale clausola comporta che gli assegnatari siano tenuti a soggiacere, a favore dell'istituto, al vincolo che questo abbia loro imposto, fino a quando permanga il diritto di proprietà di quest'ultimo su uno o più alloggi e, quindi, il suo diritto di comproprietà sull'area in questione,

"poiché una volta spogliatosi l'istituto di tali diritti (con la perdita della sua legittimazione ad esigere il rispetto del vincolo) ed instauratosi un normale regime condominiale, cui esso rimane definitivamente estraneo, i condomini potranno regolare i loro rapporti in base alla disciplina propria del condominio" (Cass., sez. I, 19 maggio 1980, n. 3265, GCM, 1980, 5).

Si confrontino, da ultimo, le seguenti pronunce, rilasciate dalla giurisprudenza, soprattutto di merito, in ambito di:

  • rimozione veicolo in sosta, dove è stato deciso (nella specie, il Giudicante ha accolto la domanda, azionata del proprietario dell'autovettura abusivamente parcheggiata e poi rimossa, volta ad ottenere dalla ditta incaricata il rimborso delle spese sostenute per la rimozione) che il singolo condomino non è legittimato a stipulare, con una ditta di soccorso stradale, nel proprio esclusivo interesse, un contratto per la rimozione di un veicolo in sosta - sia pure non consentita dal regolamento vigente - su un'area cortiliva

"non di proprietà esclusiva, bensì comune" (Giudice di pace Bologna 3 febbraio 2005, ALC, 2005, 353);

  • tende ed infissi, nel senso che nel divieto, contenuto in una norma di un regolamento condominiale, di "applicare a finestre e balconi tende esterne diverse per tipo e per colore da quelle adottate dal condominio" e di "esporre qualsiasi targa, insegna o altro....sulle facciate, sui balconi, nei vani delle finestre nonché sui vetri delle finestre stesse", si deve ricomprendere anche la collocazione - da parte di un condomino - di "doppi infissi" che non si limitino a rinforzare gli infissi precedenti,

"ma intercludano spazi dei balconi, prima aperti, creando un effetto di "tutto-pieno" laddove in precedenza esisteva un'alternanza fra "pieni" e "vuoti"" (App. Milano, 19 novembre 1993, ALC, 1994, 577);

  • modifiche estetiche in quanto, nel caso in cui una norma contenuta in un regolamento condominiale preveda che "qualsiasi modificazione al fabbricato, anche quando non se ne guasti l'estetica e la simmetria esteriore, deve essere autorizzata dall'amministrazione del condominio", il condomino, che intenda costruire una veranda in struttura metallica e vetro sul proprio terrazzo, prospicente la facciata verso strada dello stabile condominiale,

"deve informarne preventivamente l'amministratore" (App. Milano 22 ottobre 1993, ALC, 1994, 578);

  • sciorinatura dei panni, laddove s'è deciso (nella specie, il fondo servente che subisce lo sgocciolamento è un semplice pozzo-luce, quindi non è né un cortile interno, né dà sulla pubblica strada) che la norma di un regolamento condominiale, che impone di non sciorinare i panni, riguarda esclusivamente le parti comuni, nel rispetto di un generale principio di decoro architettonico e non è dunque applicabile nel caso in cui

"si tratti del rapporto tra due proprietà individuali" (Trib. Reggio Emilia 4 marzo 1993, ALC, 1994, 132);

  • collocazione di vasi di fiori, nel senso che la collocazione di vasi di geranei, su dei sottovasi ed all'interno di fioriere, saldamente ancorate alla ringhiera dei balconi, non contrasta né con la disposizione di cui all'art. 844 c.c. né con la norma regolamentare che

"vieti la collocazione di vasi di piante su parapetti, ove gli stessi non siano fissi e creino problemi di stillicidio" (Trib. Bologna 1 marzo 1993, ALC,1993, 319);

  • pulizia e manutenzione scale, dove è stato deciso, che i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dal regolamento contrattuale, non possono essere modificati dall'assemblea condominiale "per facta concludentia",

"essendo invece necessario il consenso di tutti i condomini" (App. Milano 6 aprile 1993, ALC, 1994, 334);

  • lavaggio autovetture, in quanto la norma di un regolamento contrattuale di condominio, che vieti di parcheggiare e lavare le auto nel cortile interno, non fissa un modo di regolamentare la cosa comune (di tal tipo sarebbe stata invece ad esempio una clausola che, nel presupposto che fosse consentito il parcheggio e il lavaggio delle auto, regolamentasse tali diritti fissando gli orari, i giorni e le modalità), bensì limita il diritto di godimento dei condomini sulla cosa comune escludendo che di essa si possa fare un certo uso perché, evidentemente, non ritenuta confacente agli interessi dei condomini:

"trattasi quindi di una norma che fa nascere un vero e proprio diritto soggettivo in capo a tutti i condomini, e che, in quanto tale, può essere modificata solo con il consenso unanime di tutti i condomini" (Trib. Piacenza 29 ottobre 1992, ALC, 1993, 788);

  • sosta veicoli, nel senso che l'espressione "sosta di autoveicoli", usata nel regolamento di un condominio, al fine di consentire la medesima alle autovetture dei condomini nel cortile interno dello stabile, va interpretata alla luce della situazione dei luoghi, al fine di stabilire se la citata espressione faccia riferimento ad un uso a parcheggio stabile, ovvero

"ad un uso a sosta temporanea di automezzi per carico e scarico di merci o per altre necessità eccezionali" (Trib. Milano 25 maggio 1992, ALC, 1992, 608);

  • indennità di mora, in quanto la disposizione di un regolamento condominiale che preveda una indennità di mora in caso di ritardato pagamento dei contributi da parte dei condomini non ha natura di clausola penale e di conseguenza non può essere soggetta a riduzione in sede giudiziale, non competendo al giudice un potere di riduzione che finirebbe

"per modificare la norma regolamentare secondo le diverse e concrete applicazioni con la conseguente perdita, nei confronti dei condomini, della sua funzione" (Cass., sez. II, 19 maggio 1992, n. 5977, GCM, 1992, 5; ALC, 1992, 775 – contra: Giudice conciliatore Verona 19 aprile 1989, ALC, 1989, 577);

  • attività di pratica religiosa [si confronti, a tal proposito la seguente pronuncia che afferma (nella specie, i giudici hanno particolarmente stigmatizzato le doglianze riguardanti il passaggio e la presenza di persone di razza araba nell'edificio condominiale) come sia ammissibile la destinazione, data ad un seminterrato di un edificio condominiale - legittimamente destinabile, per norma regolamentare, ad uso commerciale - a centro culturale e di pratica religiosa in quanto le attività culturali e religiose, anche se diverse da quelle dominanti nel nostro Paese,

"attengono alle manifestazioni più elevate dello spirito e non sono tacciabili di ledere il decoro o di perturbare la tranquillità dell'edificio" (App. Milano 23 luglio 1991, ALC, 1992, 118)];

  • servizio di portierato, in quanto la clausola del regolamento di condominio istitutiva del servizio di portierato, in quanto non attribuisce ai condomini diritti soggettivi, ma riguarda l'amministrazione della cosa comune, può essere

"abolita o modificata col voto favorevole della maggioranza dei condomini, senza che occorra l'unanimità dei consensi" (Trib. Milano 14 maggio 1990, ALC, 1991, 140);

  • distanze legali; a tal proposito è stato affermato (nella specie, il Supremo Collegio ha ritenuto corretta la decisione dei giudici del merito con la quale, in accoglimento della domanda di un condomino, altri condomini erano stati condannati a rimuovere una struttura metallica a sostegno di una tenda, realizzata su di un balcone di loro proprietà esclusiva a distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 907 c.c. dal balcone soprastante dell'attore ed in violazione di una norma del regolamento condominiale, vietante ogni modificazione dei balconi) che le norme sulle distanze legali sono applicabili nei rapporti reciproci fra condomini, in relazione alle parti immobiliari di proprietà esclusiva, qualora uno di essi, utilizzando una parte comune a vantaggio della sua proprietà, sia pure nei limiti di cui all'art. 1102 c.c., incorra nella violazione dei diritti di un altro condomino:

"né al riguardo sono configurabili temperamenti, alla stregua di una valutazione di compatibilità delle norme suindicate con gli interessi da considerare nei rapporti condominiali, allorché trattasi di utilizzazione implicante la violazione di una norma del regolamento condominiale predisposto dall'originario unico proprietario e recepito nei singoli atti di acquisto" (Cass., sez. II, 27 aprile 1981, n. 2531, GCM, 1981, 4).



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