Articoli, saggi, Animali -  Mazzon Riccardo - 2013-12-14

REGOLAMENTO, RIFORMA DEL CONDOMINIO E DIVIETO DI TENERE ANIMALI IN APPARTAMENTO - Riccardo MAZZON

Ante riforma 2012, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non poteva essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini, sulle porzioni del fabbricato appartenenti a essi individualmente in esclusiva; tali disposizioni esigevano, infatti, di essere approvate all'unanimità, pena la loro inefficacia anche nei confronti di quei condomini che, con il loro voto, avessero concorso alla loro approvazione ed avevano, quindi, natura contrattuale e non regolamentare, non limitandosi, semplicemente, a disciplinare l'uso dei beni comuni.

Infatti, come più volte rammentato, le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca; ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica:

"certamente, tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell'assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l'uso e il godimento" (Cass., sez. II, 15 febbraio 2011, n. 3705, GDir, 2011, 18, 43; DeG, 2011 – conforme - Trib. Piacenza 10 aprile 1990, ALC, 1990, 287).

La detenzione di un animale può peraltro integrare, in astratto, anche la fattispecie di cui all'articolo 844 del codice civile - in quanto tale norma, interpretata estensivamente, è suscettibile di trovare applicazione in tutte le ipotesi di immissione che abbiano carattere materiale, mediato o indiretto e provochino una situazione di intollerabilità attuale -, ma il divieto stabilito in regolamento contrattuale apprestava, alla fattispecie, una più rigorosa tutela: in argomento, s'era deciso, ad esempio, che il divieto di tenere bestie che potessero recare disturbi o molestie ai condomini e allevamenti di ogni specie negli appartamenti, stabilito in regolamento di condominio di natura contrattuale,

"vincola sia i condomini che i conduttori ed appresta una tutela più rigorosa di quella assicurata dal divieto di immissioni, di cui all'art. 844 c.c." (Trib. Napoli 25 ottobre 1990, GC, 1991, I, 466; GM, 1991, 216; ALC, 1990, 737; GI, 1991, I, 2, 500).

In ogni caso, in mancanza di un regolamento condominiale di tipo contrattuale che vietasse al singolo condominio di detenere animali nell'immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione doveva essere accertata

"alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni" (Trib. Piacenza 10 aprile 1990, ALC, 1990, 287).

L'allontanamento dall'edificio condominiale, con divieto di farvi ritorno, di animali domestici, poteva essere ordinato anche con provvedimento d'urgenza; un tanto, sia quando ciò fosse previsto dal regolamento condominiale, sia quando la presenza degli animali fosse fonte di immissioni insalubri ed intollerabili e di diminuito godimento delle parti comuni dell'edificio

"ed a maggior ragione quando si tratti di cani dichiarati dal Ministero della salute potenzialmente pericolosi (nella specie, si trattava di due cani pit-bull, ricoverati in una cantinola posta a piano terra dell'edificio condominiale)" (Trib. Salerno 22 marzo 2004, GM, 2004, 2463 – conforme, ex art. 700 c.p.c., affidando l'esecuzione ad organi pubblici: Trib. Napoli 8 marzo 1994, ALC, 1994, 337).

Naturalmente, qualora si trattasse di regolamento che vietasse la detenzione di animali "che possano turbare la quiete o l'igiene della collettività", con tutela espressa, dunque, di queste ultime, il pregiudizio andava dimostrato dal ricorrente e il semplice possesso di cani o di altri animali

"non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto" (Pret. Campobasso 12 maggio 1990, ALC, 1991, 176).

Con la legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 è stato ora introdotto il principio (cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) secondo cui «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici»: alla luce di quanto relazionato, peraltro, soprattutto in ragione dei principi secondo cui

  1. il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non poteva – neppure ante riforma! - essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini);
  2. il principio dell'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitino il diritto dominicale - di tutti o di alcuni dei condomini - sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte: tali convenzioni, che possono senz'altro essere anche inserite nei regolamenti condominiali - i quali nella relativa parte assumono natura contrattuale -, richiedono, per la loro validità, l'approvazione scritta da parte di tutti i condomini;

resta estremamente difficile individuare, nell'apporto della novella del 2012, un quid novi, nell'ambito che qui ci occupa, a meno che non si voglia sostenere che neppure il regolamento contrattuale possa vietare di possedere o detenere animali domestici.

L'affermazione, peraltro, parrebbe provare troppo, nel senso che andrebbe contro il sedimentato principio di autonomia privata (cfr. sempre, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) che consente alle parti di stipulare convenzioni che limitino il diritto dominicale - di tutti o di alcuni dei condomini - sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, specie avuto a mente come la presenza di animali possa comportare anche grossi danni alla salute: si pensi, ad esempio, al fenomeno delle allergie, ma anche alla tutela dei soggetti deboli, quali bambini, anziani e portatori d'handicap, tutti portatori di interessi privilegiati dalla Costituzione e che ben avrebbero diritto di stipulare appositi contratti (eventualmente inseriti in regolamenti condominiali) al fine di garantirsi il diritto di risiedere in edifici condominiali preclusi agli animali.



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