Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-11-07

RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: BLOCCARE IL COMPENSO SE INADEMPIENTE? - Riccardo MAZZON

è obbligatoria la presenza nell"assemblea di condominio dell'amministratore?

poteri dell'amministratore eventualmente nominato nella mera comunione

quale compenso per l'amministratore inadempiente?

Non è espressamente contemplata dalla legge la presenza, nell"assemblea di condominio, dell'amministratore; ciò nonostante, in considerazione dei compiti che gli sono specificamente attribuiti dalla legge, nonché in considerazione delle attività preparatorie e strumentali che dei primi costituiscono il necessario completamento, l'amministratore, quale mandatario dei condomini, per prassi diffusa vi partecipa sempre:

"ciò, tuttavia, non implica che la sua presenza in assemblea sia considerato un requisito di validità per l"adunanza dei condomini" (Trib. Bari, sez. III, 1 ottobre 2007, Giurisprudenzabarese.it, 2007).

Nella comunione non condominiale (dove l'art. 1105 c.c. prevede che tutti i partecipanti alla comunione abbiano diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune), l'eventuale nomina di un amministratore – comunque consentita dall'art. 1106, comma 2, c.c. - non investe il medesimo di tutti i poteri di gestione e dei poteri di rappresentanza dei partecipanti, come avviene, invece, nel condominio (cfr. paragrafi 15.1., 15.2. e 15.2.1. del capitolo quindicesimo nonché capitolo sedicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013),

"ai sensi degli art. 1130 e 1131 c.c.; l'art. 1106, infatti, prevede che con il conferimento della delega a un amministratore devono essere definiti i poteri e gli obblighi dello stesso; ne consegue che solo con espresso conferimento del relativo potere, l'amministratore può avere la rappresentanza dei partecipanti alla comunione" (Cass., sez. II, 27 giugno 2007, n. 14826, GDir, 2007, 39, 65).

E' stato notato come non possa riconoscersi compenso all'amministratore di condominio che, nel corso della propria gestione, sia stato inadempiente alle obbligazioni assunte, ad esempio

"non considerando i condomini come referenti, né abbia permesso loro di conoscere la situazione patrimoniale nelle assemblee annuali, esponendoli ad esborsi per ritardi od omissioni nel pagamento di forniture" (App. Roma, sez. IV, 18 aprile 2007, n. 1763, ALC, 2008, 4, 382).

Doveroso, a questo punto, dar conto di alcune tracce giurisprudenziali che hanno trovato, negli anni, cospicua approvazione, con l'ovvia avvertenza di come esse vadano, dopo la riforma introdotta dalla legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, valutate anche alla luce delle novità da quest'ultima apportate; ci si riferisce, in particolare, ai principi secondo cui:

- non rientra, tra le attribuzioni dell'amministratore, quella di eliminare un bene comune condominiale; così, la demolizione di una struttura che faccia parte dei beni comuni del condominio, effettuata su iniziativa dell'amministratore e senza l'autorizzazione dell'assemblea, integra un'attività illegittima, non rientrando tra le attribuzioni dell'amministratore quella di eliminare un bene comune condominiale, neppure nell'ipotesi in cui l'abbattimento renda possibile un eventuale accesso di mezzi di soccorso o antincendio (fattispecie relativa ad abbattimento di pensilina sovrastante il cancello di ingresso dell'immobile); tale ultima ipotesi potrebbe - semmai - consentire all'amministratore, in caso di urgenza, di procedere a lavori di manutenzione straordinaria ex art. 1135 c.c., salvo riferirne alla prima assemblea,

"ma giammai di eliminare totalmente la struttura comune o di apportare modifiche strutturali incidenti sul decoro architettonico" (Cass., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1382, ALC, 2007, 3, 279; GCM, 2007, 1; RGE, 2008, 1, 254);

- è richiesto il consenso di tutti i condomini - ai sensi dell'art. 1108 comma 3 c.c. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.) -, per gli atti di alienazione di bene comune o di costituzione su di esso di diritti reali (o, anche, per le locazioni ultranovennali), con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per le transazioni che abbiano ad oggetto i beni comuni medesimi, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo:

"pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze - autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni" (Cass., sez. II, 24 febbraio 2006, n. 4258, GCM, 2006, 2; VN, 2006, 2, 764; RGE, 2006, 6, 1199; CIV, 2010, 12);

si pensi, ad esempio, alla costituzione di servitù laddove, proprio per il disposto dell'art. 1108 comma 3 c.c., applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell'art. 1139 alle norme sulla comunione, la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell'edificio richiede il consenso unanime di tutti i condomini; è per questo, ad esempio, si è stato deciso che, in mancanza di un tale consenso non è valida la deliberazione adottata dall'assemblea dei condomini, che abbia approvato i lavori eseguiti, su autorizzazione dell'amministratore, della SIP di possa di un cavo telefonico sull'edificio condominiale,

"in guisa da creare una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l'usucapione di tale diritto" (Cass., sez. II, 30 marzo 1993, n. 3865, GCM, 1993, 580; FI, 1993, I, 2512; ALC, 1993, 489; conforme Trib. Milano 17 novembre 1988, ALC, 1989, 726);

- ove un immobile in condominio faccia parte di un'eredità non ancora accettata, il chiamato è legittimato ad intervenire alle assemblee condominiali e nessuna incombenza, volta a provocare la nomina di un curatore dell'eredità giacente, è configurabile in capo all'amministratore del condominio:

"che ha invece l'obbligo di convocare all'assemblea tale curatore ove il medesimo sia stato nominato, e di tale nomina egli abbia avuto notizia" (Cass., sez. II, 1 luglio 2005, n. 14065, GCM, 2005, 6; ALC, 2006, 1, 44);

- è affetta da nullità, per indeterminatezza dell'oggetto - ed altresì vietata per illegittima attribuzione di poteri -, la deliberazione dell'assemblea del condominio che rimetta alla volontà dell'amministratore la decisione sulla realizzazione di opere incidenti direttamente sulle parti comuni

"e, indirettamente, sull'utilizzo delle porzioni in proprietà esclusiva" (Trib. Pistoia 10 marzo 2002, GM, 2003, 703);

- è nulla - e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato - la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso - è assolutamente incerto, magari per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito, stante l'assoluta inidoneità di quest'ultimo; ad esempio, è stato deciso (nella specie, la Suprema Corte ha ritenuto congrua la motivazione del giudice di merito sull'assoluta incertezza del luogo, non indicato nell'avviso di convocazione, e sull'inidoneità di quello solitamente adibito a sede assembleare, normalmente destinato alla raccolta dei rifiuti) che, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l'amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente,

"a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione" (Cass., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461, GCM, 1999, 2610);

- nell'ambito delle attribuzioni previste dall'articolo 1130 del codice civile, l'amministratore di un condominio, per conferire la procura al difensore, al fine di agire poi in giudizio, non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini,

"con la conseguenza che un'eventuale delibera sul punto, avendo il significato di mero assenso alla scelta effettuata dall'amministratore, non necessita, per la validità della procura stessa, che sia adottata dalla maggioranza dei condomini" (Cass., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504, GCM, 1999, 2436);

- l'inerzia dell'amministratore, nel compimento di atti di ordinaria amministrazione, non legittima il singolo condomino a rivolgersi al giudice in via contenziosa, senza avere prima provocato la convocazione dell'assemblea condominiale; con la conseguenza, ad esempio, che, qualora l'assemblea non sia convocata o non riesca ad esprimere una volontà maggioritaria, ovvero se la deliberazione adottata resti ineseguita, egli potrà rivolgersi al giudice non in sede contenziosa, ma in sede di volontaria giurisdizione ai sensi dell'art. 1105 comma ultimo c.c., rimanendo la deliberazione dell'assemblea impugnabile, avanti al giudice in sede contenziosa, soltanto ove risulti

"lesiva dei diritti individuali dei condomini dissenzienti o sia stata assunta in violazione della legge o del regolamento condominiale (nella specie, nell'adozione di provvedimenti per la conservazione dei beni condominiali)" (Cass., sez. II, 14 agosto 1997, n. 7613, FI, 1998, I, 1579; VN, 1998, 184);

- l'attivazione dell'impianto comune di riscaldamento rientra tra i compiti propri dell'amministratore: così, la carenza, nell'impianto comune di riscaldamento, dei requisiti tecnici prescritti dalla legge per la sicurezza delle persone e delle cose e per limitare l'inquinamento prodotto dalla combustione

"non impedisce alla assemblea di deliberare sulle relative spese di esercizio (art. 1135 c.c.) perché tale deliberazione non attiene alla attivazione dell'impianto" (Cass., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8531, GCM, 1996, 1334);

- gli amministratori dei singoli condomini non sono legittimati a pretendere, dai singoli condomini, i contributi relativi all'esercizio di un bene comune posto al servizio di più edifici: in argomento, s'è osservato che, nell'ipotesi di un bene comune (nella specie: centrale termica) che sia al servizio di più edifici condominiali (c.d. supercondominio), i comunisti debbono nominare un amministratore che ne assicuri la gestione, nell'interesse comune; pertanto, prosegue la pronuncia de qua, gli amministratori dei singoli condomini, potendo esercitare i poteri previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c. soltanto con riferimento all'edificio cui sono preposti, non sono legittimati a pretendere dai singoli condomini i contributi relativi all'esercizio della centrale termica,

"salvo che tale potere sia stato loro attribuito con deliberazione dell'assemblea dei comproprietari della centrale" (Cass., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5160, VN, 1994, I, 175; GCM, 1993, 807);

- la facoltà di agire non è limitata all'azione civile, ma si estende ad ogni altro mezzo di tutela consentito dall'ordinamento; così, la deliberazione dell'assemblea di un condominio di edificio, la quale, a fronte di opere edilizie eseguite dal singolo condomino con pregiudizio del decoro architettonico del fabbricato, dia incarico all'amministratore di sollecitare l'intervento dell'autorità amministrativa, od eventualmente del giudice penale, non esorbita dai poteri e dalle attribuzioni dell'assemblea e dell'amministratore medesimi in tema di difesa e conservazione delle parti comuni dell'edificio,

implicando tali poteri la facoltà di ricorrere non soltanto all'azione civile, ma ad ogni altro mezzo di tutela consentito dall'ordinamento (Cass., sez. II, 5 febbraio 1985, n. 805, GCM, 1985, 2; RGE, 1985, I, 431);

ad esempio, l'amministratore, investito di apposita delibera, ha la legittimazione e l'interesse ad agire per l'impugnazione, per difformità dalle prescrizioni urbanistico-edilizie, del permesso a costruire assentito a terzi per la realizzazione di uno stabile, sul fondo confinante con la proprietà condominiale:

"sussistendo in capo al condominio sia uno stabile collegamento con la zona, sia (anche senza che sia lamentato un danno specifico) il pregiudizio che è insito nella violazione edilizia a danno di tutti i membri della collettività e consistente nel sacrificio derivante dall'aggravio connesso alla presenza nella medesima area di ulteriori fabbricati" (Cons. Stato, sez. V, 15 febbraio 2010, n. 809, VN, 2010, 1, 161);

- il diritto all'equo indennizzo, in mancanza di specifico mandato conferito da tutti i condomini all'amministratore, per la irragionevole durata di un processo, non spetta all'ente condominiale, che è preposto unicamente alla gestione della cosa comune:

"in quanto l'eventuale patema d'animo conseguente alla pendenza del processo incide unicamente sui condomini che quindi sono gli unici titolari "uti singuli" del diritto al risarcimento" (Cass., sez. I, 23 ottobre 2009, n. 22558, ALC, 2010, 1, 46; DeG, 2009).



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