Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-10-28

RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: LA TUTELA DELLE DISTANZE LEGALI - Riccardo MAZZON

condominio e distanze legali

la responsabilità dell'amministratore per e la violazione delle distanze legali

tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'intero edificio

La violazione delle distanze legali s'interseca con modalità variegate con le facoltà attribuite all'amministratore, specie tenuto conto che tale violazione può esser perpetrata dal condominio medesimo, da terzi, a danno del condominio predetto, da condomini, in spregio al regolamento:

"l'amministratore del condominio è legittimato a far valere in giudizio, a norma degli art. 1130 e 1131 c.c., le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'intero edificio" (Cass., sez. II, 29 aprile 2005, n. 8883, GCM, 2005, 5; RGE, 2006, 3, 573).

Così, ad esempio, sussiste la legittimazione del condominio - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 - in una controversia nella quale si deduce la violazione della disciplina delle distanze dalla costruzione di un nuovo edificio, tanto con riferimento alle vedute di prospetto dei singoli appartamenti,

"quanto con riferimento ai cortili condominiali" (Cass., sez. II, 7 novembre 1977, n. 4760, FI, 1979, I, 816);

ancora, è da osservare come la domanda di arretramento di un edificio condominiale, per violazione delle distanze legali, debba esser proposta nei confronti di tutti i condomini, sì che, se invece è proposta soltanto nei confronti di alcuni di essi e dell'amministratore del condominio, unitamente alla richiesta di misure cautelari per il denunciato pericolo di distacchi del rivestimento del fabbricato, e nel corso del medesimo giudizio di primo grado, verificatisi questi ultimi, e ordinato ai convenuti di eliminare lo stato di pericolo, l'attore propone altresì domanda di risarcimento dei conseguenti danni, la nullità, dichiarata dal giudice di appello, della sentenza non definitiva di condanna all'arretramento di parti comuni dell'edificio perché emessa a contraddittorio non integro, determina la nullità anche degli atti successivi di prosecuzione del giudizio sulla domanda risarcitoria; nullità che, peraltro, deriva anche dalla connessione di tale domanda alla richiesta di interventi urgenti implicanti opere di ristrutturazione e consolidamento del fabbricato, non rientranti nell'ordinaria manutenzione di esso e quindi nelle attribuzioni sostanziali e processuali dell'amministratore del condominio,

"e perciò da proporre anch'essa nei confronti di tutti i condomini" (Cass., sez. II, 18 marzo 1999, n. 2484, GCM, 1999, 603; conforme App. Milano, sez. II, 18 aprile 2007, n. 1071, GM, 2008, 2, 400 – inoltre, le azioni reali contro terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, quali quelle volte a denunziare la violazione delle distanze legali tra costruzioni, essendo dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti medesimi, non rientrano tra gli atti meramente conservativi e possono, quindi, promuoversi dell'amministrazione del condominio solo se sia autorizzato dall'assemblea a norma dell'art. 1131 comma 1 c.c.: Cass., Sez. U., 28 novembre 1996, n. 10615, GCM, 1996, 1620, conforme, in ambito amministrativo: l'amministratore del condominio non è abilitato a promuovere un giudizio per denunciare la violazione delle norme sulle distanze legali tra costruzioni e l'illegittima esplicazione dello "ius aedificandi" di un confinante, poiché le azioni promosse contro terzi a difesa dei diritti, anche di natura reale, e degli interessi legittimi dei condomini sulle parti comuni di un edificio sono dirette ad ottenere statuizioni che interferiscono con autonome posizioni altrui, esorbitando tali atti dalle attribuzioni di cui agli art. 1130 e 1131 c.c., e dovendosi escludere la rappresentanza "ope legis": pertanto, è inammissibile il ricorso proposto in assenza di apposita investitura mediante delibera dell'assemblea condominiale, con la maggioranza di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. - T.A.R. Lombardia Brescia 6 maggio 2005, n. 410, FATAR, 2005, 5, 1406; CIV, 2010, 9, 24);

ulteriormente, è stato osservato (nella specie, alcuni condomini avevano convenuto in giudizio un terzo, perché fosse dichiarato che costui aveva impiantato una siepe di gelsomini in violazione delle distanze legali: opponendo il convenuto la carenza di legittimazione attiva degli attori, il giudicante ha rigettato, sulla base dei rilievi di cui infra, tale eccezione) come gli atti conservativi relativi ai diritti inerenti alle parti comuni spettino, in linea di massima, all'assemblea dei condomini e rientrano tra le competenze affidate all'amministratore del condominio: quanto precede, peraltro, non esclude che ciascun condomino è titolare di un diritto proprio di godimento sui beni comuni e possa

"tutelare tale diritto sia nei confronti degli altri condomini sia nei confronti di terzi, quando ritenga che il suo diritto sia in qualche modo violato, impedito o limitato nella sua esplicazione" (GdP Bologna, sez. IV, 12 febbraio 2008, GDir, 2008, 26, 85).



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