Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-08-25

RESPONSABILITA' E AMMINISTRATORE: CUSTODIA DELL'EDIFICIO E INCAUTA GESTIONE FINANZIARIA - Riccardo MAZZON

ancora in ordine alla responsabilità dell'amministratore, correlata agli obblighi imposti

mancata custodia dell'edificio, mancati versamenti di contributi agli enti pubblici

incauta gestione finanziaria, mancate contabilizzazioni

Naturalmente, correlata agli obblighi a lui imposti (cfr., amplius, i paragrafi 15.1., 15.2. e 15.2.1. del capitolo quindicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), v'è anche la responsabilità dell'amministratore che tali obblighi non adempia correttamente; si pensi, ad esempio, alla responsabilità concernente l'eventuale mancata custodia dell'edificio [si confronti, all'uopo, la seguente, esemplare pronuncia, laddove si ribadisce come l'amministratore del condominio abbia il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini; quest'obbligo, prosegue la Suprema Corte nella sentenza de qua, non viene meno neanche nell'ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall'amministratore; ecco, conseguentemente, che l'amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condomini, in conseguenza dell'inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall'impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell'immobile condominiale; più precisamente, il condominio e l"amministratore dello stesso rispondono in solido: l"amministratore, infatti è tenuto - attraverso i poteri e doveri di controllo che gli sono attribuiti dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali - ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi:

"egli viene, quindi, a trovarsi nella posizione di custode rispetto a tali beni comuni e, pertanto, può essere chiamato a rispondere per i danni da questi provocati" (Cass., sez. III, 16 ottobre 2008, n. 25251, GCM, 2008, 10, 1487; ALC, 2009, 1, 42; RCP, 2009, 11, 2310)],

ovvero alla responsabilità da incauta gestione finanziaria [a tal proposito, s'è ad esempio affermato che l'amministratore rimosso dall'incarico, che lasci debiti da penalità ed interessi moratori conseguenti a ritardati e/o omessi pagamenti, deve rimborsarli al condominio perché riscuotere i contributi ed erogare le spese gli compete per legge, senza poter allegare la mancata riscossione, posto che, a tal fine,

"l'ordinamento gli permette di ottenere dal giudice il decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo" (App. Roma, sez. IV, 18 aprile 2007, n. 1763, ALC 2008, 4, 382)],

anche connessa all'eventuale mancato versamento di contributi allo stato a ad altro ente pubblico [come chiarito nella seguente pronuncia, laddove s'afferma che l'azione promossa dal condominio contro l'amministratore dello stesso, diretta a far valere la responsabilità dell'amministratore medesimo, per omesso versamento all'ente previdenziale dei contributi a carico del condominio - che gli siano stati corrisposti dai condomini - è da qualificare come azione di risarcimento dei danni - da inadempimento contrattuale, all'obbligo dell'amministratore di eseguire il mandato conferitogli, con la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell'art. 1710 c.c. -:

"tale azione è soggetta all'ordinaria prescrizione decennale ex art. 2946 c.c." (Cass., sez. II, 27 maggio 1982, n. 3233, GCM, 1982, 5)],

oppure determinata da mancate contabilizzazioni: in tal ultima fattispecie, è stato altresì precisato che, in materia di condominio negli edifici, non integra una ipotesi di litisconsorzio necessario quella nella quale un condominio citi in giudizio il suo ex amministratore, per la mancata contabilizzazione o imputazione di alcune quote versate dai condomini, e l'amministratore chieda l'allargamento del contraddittorio nei confronti del portiere dello stabile ritenuto responsabile, secondo la sua prospettazione, del mancato versamento delle quote condominiali riscosse: iInfatti, in tal caso, il rapporto dedotto in giudizio dai condomini ha come unica parte passiva l'amministratore il quale, deducendo, a sua volta, l'esistenza di una delega diretta da parte dei condomini nei confronti del portiere, per le riscossioni, allega una circostanza suscettibile di autonomo accertamento, ai fini del rigetto della domanda di merito,

"impregiudicata rimanendo la posizione del portiere, suscettibile di successivo e diverso accertamento" (Cass., sez. II, 29 novembre 2004, n. 22407, GCM, 2004, 11).



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