Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-07-29

RESPONSABILITA' E CONDOMINIO: LA TUTELA DEL DECORO ARCHITETTONICO - Riccardo MAZZON

Premesso che il divieto di alterare il decoro architettonico, dettato espressamente per le innovazioni delle parti comuni dell'edificio in condominio, si estende, in via analogica, alle modificazioni consentite al condomino, ex articolo 1102, comma 1, del codice civile, in ragione dell'identica "ratio legis",

"alle modificazioni consentite al singolo ex art. 1102, comma 1, c.c., le quali tecnicamente si contrassegnano perché non alterano la destinazione delle cose comuni, si applica altresì il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall'art. 1120, comma 2, c.c., in tema di innovazioni" (Cass., sez. II, 29 marzo 1994, n. 3084, GCM, 1994, 416; RGE, 1994, I, 696 – conforme, in caso di installazione di condizionatore sulla parete esterna del fabbricato: Cass., sez. II, 22 agosto 2003, n. 12343, GC, 2004, I, 2724 – conforme, ritenute illegittime le tettoie, che - pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino - comportavano un danno estetico alla facciata dell'edificio condominiale: Cass., sez. II, 11 febbraio 2005, n. 2743, GCM, 2005, 2; RGE, 2005, 6, 1871)

[e, conseguentemente, se ne estende l'integrale disciplina – cfr. paragrafi 5.5. e 5.5.1. del capitolo quinto del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -: ad esempio, è stato chiarito come non violi il divieto di alterare il decoro architettonico - dell'immobile condominiale - il condomino che installa, sul balcone dell'appartamento di sua proprietà, l'unità esterna di un impianto di raffreddamento, ancorché l'installazione costituisca una modifica dell'originario profilo dello stabile, se le linee estetiche del fabbricato risultano già alterate da pregresse e consentite superfetazioni di vario genere,

"realizzate da altri condomini nel corso del tempo" (Trib. Napoli 12 giugno 2004, GM, 2004, 1989)],

Il decoro architettonico dell'edificio condominiale [naturalmente limitatamente ai rapporti condominiali, nel senso che il proprietario di un immobile non può invocare la norma stabilita dall'art. 1120 c.c. per pretendere, ad esempio, che il proprietario di quello antistante ne curi l'estetica intonacandolo adeguatamente all'esterno, perché tale norma disciplina i rapporti condominiali sui beni comuni, non esclusivamente altrui, mentre gli interessi al rispetto dell'"ornato pubblico" e dell'"aspetto dei fabbricati" possono trovare tutela nei regolamenti edilizi comunali (art. 871 c.c. e 33 l. 17 agosto 1942 n. 1150) la cui esistenza e contenuto va provata da chi l'invoca - che, se violati,

"non obbligano ad un facere, ma al risarcimento del danno (art. 872 c.c.)" (Cass., sez. II, 21 febbraio 1998, n. 1873, GCM, 1998, 397; ALC, 1998, 558);

ancora, in presenza di aperture, nel muro comune di un edificio in condominio, eseguite da un condomino in corrispondenza della propria proprietà individuale, il terzo estraneo al condominio, che da tali aperture subisca lesione nei propri diritti, può chiederne la modificazione o l'eliminazione nei confronti del singolo condomino che l'apertura ha eseguito, ma non può, neppure citando in giudizio l'intero condominio, invocare, a fondamento del proprio diritto, la violazione del decoro architettonico dell'edificio condominiale a cui è estraneo, in quanto il decoro architettonico rappresenta solo un limite fissato alla facoltà, individuale e collettiva, di apportare modificazioni all'edificio condominiale per il miglioramento, l'uso più comodo o il maggior rendimento delle sue parti, di proprietà comune o di proprietà singola e che opera

"nei soli confronti dei partecipanti al condominio e non è opponibile dai terzi" (Cass., sez. II, 13 gennaio 1983, n. 255, GCM, 1983, 1)]

può essere tutelato tanto su istanza dell'amministratore, quanto su istanza del singolo condomino (che è, quindi, a tal fine legittimato ad agire anche nell'inerzia e contro il deliberato degli organi del condominio), esulando, dai poteri istituzionali dell'assemblea dei condomini, la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dell'edificio condominiale: pertanto, nel caso di esecuzione, anche eventualmente nei locali di proprietà individuale, di opere e lavori lesivi del decoro dell'edificio condominiale o di parte di esso, ciascun condomino ha diritto di chiedere ed ottenere, in via di adempimento in forma specifica dell'obbligo di non fare (art. 2923 c.c.), la demolizione delle opere illegittimamente eseguite, esulando dai poteri istituzionali dell'assemblea dei condomini - né potendo attribuirla il regolamento condominiale - la facoltà di deliberare o consentire

"opere lesive del decoro dell'edificio condominiale, a norma dell'art. 1138, in relazione agli art. 1120 e 1122 c.c." (Cass., sez. II, 15 gennaio 1986, n. 175, GCM 1986, 1).

Quanto all'amministratore, esso è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio, ad esempio, per la rimozione di finestre da taluni condomini aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, perché tale atto, diretto a preservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, e pertanto ricade, ai sensi dell'art. 1130 c.c., n. 4, tra le attribuzioni dell'amministratore,

"potendo il regolamento condominiale di origine contrattuale configurare un concetto di decoro architettonico più rigoroso della configurazione accolta dall'art. 1120 c.c." (Cass., sez. II, 17 giugno 2010, n. 14626, - Conferma App. Torino 16 settembre 2004 n. 141- GC 211, 1, 100 – conforme: Cass., sez. II, 10 dicembre 1979, n. 6397, GCM, 1979, 12).

Se, però, la controparte eccepisce di aver apportato modifiche o innovazioni sulla proprietà esclusiva, è necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, perché oggetto di controversia diventa l'accertamento della natura condominiale o meno, in base ai rispettivi titoli di acquisto,

"delle parti di edificio alterate" (Cass., sez. II, 27 marzo 1998, n. 3238, GCM, 1998, 678).

L'azione a tutela del decoro architettonico dell'edificio in condominio, estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile (in applicazione del principio per cui "in facultativis non datur praescriptio"), salva intervenuta usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva: nella pronuncia che segue, ad esempio, è stata confermata la pronuncia di merito, con la quale era stata accolta la domanda riconvenzionale di un condomino di

"riduzione in pristino del sottostante terrazzo a livello trasformato in veranda" (Cass., sez. II, 7 giugno 2000, n. 7727, GCM, 2000, 1243; ALC, 201, 425).

Proprio per quanto espresso all'inizio di questo paragrafo, altrettanto vero è che, senza costituzione di condominio non è configurabile violazione del decoro dell'edificio: così, se il conduttore di un appartamento (nella specie, assegnatogli in locazione dall'Iacp - che perciò ne rimane possessore fino alla cessione di esso in proprietà -) vi esegue opere idonee a costituire una servitù a carico di altro appartamento e all'atto del trasferimento in proprietà ai rispettivi conduttori l'Iacp li lascia nello stato di fatto in cui si trovano, è configurabile la costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.), mentre d'altro canto, finché non avviene il suddetto trasferimento in proprietà, non vi è costituzione di condominio e perciò non è configurabile né una violazione del regolamento di esso,

"né del decoro dell'edificio, ai sensi dell'art. 1120 c.c." (Cass., sez. II, 5 giugno 1997, n. 4998, GCM, 1997, 918; ALC, 1997, 608).

Per tutto quanto espresso in precedenza, la delibera assembleare di approvazione di una innovazione, che alteri il decoro architettonico del condominio, ha oggetto illecito, proprio

"per contrarietà al disposto dell'art. 1120 comma 2 c.c." (Trib. Milano 29 luglio 2005, CorM, 2005, 12, 1251),

d'altro canto, l'innovazione eseguita in assenza della delibera formale, prevista dal regolamento condominiale, che non alteri il decoro architettonico dell'edificio, è da considerarsi illegittima ed obbliga chi la eseguì alla rimessione in pristino ma non al risarcimento del danno;

"il danno derivante dall'innovazione che alteri il decoro architettonico di un edificio si verifica nei confronti dei singoli condomini i quali sono i soli legittimati a domandarne il risarcimento" (Trib. Milano 16 giugno 1988, GI, 1989, I, 2, 773).



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