Legislazione e Giurisprudenza, Generalità, varie -  Mazzon Riccardo - 2013-07-16

RESPONSABILITA' IN CONDOMINIO - Riccardo MAZZON

Effettivamente, il fenomeno della responsabilità acquisisce particolari caratteristiche quando incrocia quella particolare fattispecie che è il c.d. "condominio di edifici", fattispecie singolare ed autonoma, quasi una micro-società, che sorge "ipso iure et facto", senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nonché senza necessità che i proprietari delle singole unità immobiliari si rendano o meno conto della condominialità del fabbricato.

E' così che, in dipendenza della consistenza fisica e funzionale di un determinato complesso edilizio, automaticamente s'impone l'applicabilità delle norme sul condominio – prime fra tutte quelle inerenti la responsabilità -, prescindendo, per l'appunto, dalla circostanza che

"i proprietari delle singole unità immobiliari si siano o meno resi conto della condominialità del fabbricato nonché del momento in cui la stessa sia stata espressamente riconosciuta" (Cass., sez. II, 11 maggio 1981, n. 3105, GCM, 1981, 5 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

In altri termini, l'ambito condominiale, con tutto ciò che ne segue – anche, ovviamente, in termini di responsabilità – nasce nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio, diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata [e non con la deliberazione da parte dell'assemblea dei condomini dell'atto costitutivo, sicché questo, ove successivo alla alienazione delle singole porzioni dell'edificio, ha un valore

"meramente dichiarativo dell'esistenza del condominio" (Cass., sez. lav., 18 dicembre 1978, n. 6073, PS, 1979, 641)],

così egli perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio (tra i quali rientra, in mancanza di titolo diverso, ad esempio anche il cortile).

Le conseguenze, anche in termini di responsabilità, sono intuitive: si pensi, ad esempio, al fatto che, una volta costituito il condominio, l'originario costruttore non potrà più disporre come proprietario unico di detti beni, divenuti comuni, né concedere o creare su di essi diritti reali limitati come le servitù, neppure per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell'art. 1062 c.c.,

"stante la carenza, all'atto della divisione del fondo (preteso) dominante da quello (preteso) servente, della appartenenza di essi allo stesso soggetto" (Cass., sez. II, 4 ottobre 2004, n. 19829, GCM, 2004, 10).

Con il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della proprietà di ciascuna singola unità immobiliare a soggetti diversi, si determina pertanto, una situazione di condominio, per effetto della quale rimangono in comunione pro indiviso, tutte quelle parti dell'edificio che, per ubicazione e struttura funzionale, risultino destinate a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio,

"salvo che non risulti una chiara univoca volontà contraria delle parti contraenti (Cass., sez. II, 22 giugno 1982, n. 3787, GCM, 982, 6).

La costituzione di un condominio, peraltro, pur non necessitando dunque di un atto formale - e pur essendo configurabile anche tra edifici strutturalmente autonomi, appartenenti ciascuno a singoli soggetti -, necessita tuttavia che vi siano opere comuni, pur se distaccate (parco, viali di accesso, fogne), destinate al loro godimento e servizio,

"mentre non è configurabile se un soggetto estraneo partecipa all'attività assembleare e alle spese di un condominio, pretendendo perciò di esser rimborsato per le spese a sua volta affrontate per la sua esclusiva proprietà" (Cass., sez. II, 12 novembre 1998, n. 11407, GCM, 1998, 2334).



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