Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-03-12

RIFORMA DEL CONDOMINIO: DELIBERAZIONI DELL'ASSEMBLEA IN SECONDA CONVOCAZIONE - RM

Prima della novella del 2012, se l'assemblea, regolarmente convocata in prima convocazione, non poteva deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione deliberava in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione, in tal caso, era valida se riporta un numero di voti che rappresentasse il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -.

Per fare un esempio, in tema di delibere assembleari di un condominio, non erano da considerarsi atti eccedenti l'ordinaria amministrazione quelli relativi alla riparazione dell'impianto idrico dell'edificio, all'autorizzazione a resistere ad un atto di citazione proposto contro il condominio ed all'aggiornamento dell'assicurazione dello immobile, con la conseguenza che

"per la validità della delibera in ordine agli atti suddetti è sufficiente che, in seconda convocazione, sia rappresentato un terzo del valore dell'immobile" (Cass., sez. II, 8 novembre 1989, n. 4691, GCM, 1989, 11).

In tal ambito, era da evidenziare come fosse da ritenersi lecito l'invito, contenuto nell'avviso di convocazione di un'assemblea condominiale, in cui "si pregano" i condomini ad intervenire all'assemblea in seconda convocazione, in quanto

"non comportante la volontà di impedire lo svolgimento dell'assemblea stessa in prima convocazione"  (Trib. Bologna 8 gennaio 1992, ALC, 1993, 333).

Naturalmente, la seconda convocazione dell'assemblea era condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi, in relazione al numero ed al valore delle quote: la verifica di tale condizione andava espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo poteva essere svolto

"dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni" (Cass., sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132, GCM, 2009, 11, 1594).

Nel caso in cui l'assemblea dei condomini si riunisse, in seconda convocazione, nello stesso giorno stabilito per la prima, era configurabile un vizio di natura formale che produceva - non la nullità ma - la semplice annullabilità della delibera; di conseguenza, qualora tale delibera non venisse impugnata nel termine di cui all'art. 1137 c.c., la irregolarità, dalla quale era affetta, doveva ritenersi sanata.

Inoltre, il partecipante alla suddetta irregolare assemblea, che non avesse mosso alcuna obiezione al riguardo in sede di delibera, non poteva impugnare la deliberazione presa, ponendo a fondamento della impugnazione la predetta irregolarità,

"perché con il suo comportamento ha aderito all'attuazione del procedimento irregolare di convocazione" (Trib. Napoli 9 novembre 1988, ALC, 1989, 95).

La regola posta dall'art. 1136, comma 3, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in seconda convocazione era valida se riportava un numero di voti che rappresentasse il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, andava intesa nel senso che, coloro che avessero votato contro l'approvazione, non dovevano rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che avessero votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegiava il criterio della maggioranza del valore dell'edificio, quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali: in applicazione di tale principio, ad esempio, la Suprema Corte aveva cassato la sentenza del giudice del merito, che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo

"del tutto irrilevante che la parte contraria alla delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale" (Cass., sez. II, 5 aprile 2004, n. 6625, GCM, 2004, 4).

I principi descritti, mutato mutandis, sono senz'altro applicabili anche dopo l'intervento della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, tenuto conto, in buona sostanza, della (in parte nuova - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -) regolamentazione generale oggi vigente, che così recita:

- se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima;

- l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio;

- la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.



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