Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-09-24

RIFORMA, SUPERCONDOMINIO E ART. 1117 DEL CODICE CIVILE - Riccardo MAZZON

La legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 ha introdotto, in tal ambito, l'articolo 1117-bis del codice civile che, esplicitamente, dispone come le disposizioni del capo inerente alla regolamentazione del condominio si applichino, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari - o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici - abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, stesso codice (si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

L'articolo 1117 del codice civile si applica, dunque, anche nel caso del c.d. "supercondominio", ossia nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale: con la conseguenza, avverte la recente pronuncia che segue, che si applica la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento di tutti gli edifici (essendo gli edifici costituiti in altrettanti condominii, legati tra loro, tramite la relazione di accessorio a principale a talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d"accesso, le zone verdi, l"impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), a queste cose, impianti e servizi si applicano le norme sul condominio negli edifici), come nel caso degli impianti di acqua sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocamente destinate a ciascun edificio; nel caso di specie, di conseguenza poiché la rottura si era verificata in un preciso punto nelle tubazioni afferenti a singoli edifici, precisa la pronuncia, la comunione non operava più e la spesa per il consumo abnorme conseguente

"non poteva essere ripartita tra tutti i partecipi del supercondominio" (Cass., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13883, GCM, 2010, 6, 885).

Il fondamento dell'applicazione dei principi e delle disposizioni del codice civile in materia di condominio anche ai supercondominii è dato dalla relazione di accessorietà intercorrente tra beni e impianti di uso comune (come, ad esempio, impianto di illuminazione, rete fognaria, condotte di luce, gas e telefono) e i singoli condominii (per il resto, distinti ed autonomi): anche qui

"non è pertanto necessario un formale atto costitutivo, il quale ha, invece, valore meramente dichiarativo della nascita del supercondominio" (Trib. Bologna, sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367, ALC, 2007, 3, 305).

Affinché possa costituirsi il supercondominio, dunque, non serve alcuna manifestazione di volontà, essendo sufficiente, a tal fine, che singoli edifici (costituiti in altrettanti condomini) abbiano in comune talune cose, impianti o servizi legati con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari (comprese nei diversi fabbricati):

"è da escludersi che il supercondominio possa costituirsi solo per manifestazione di volontà dell"originario costruttore o di tutti i proprietari" (Cass., sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305, DeG, 2008 – conforme, in fattispecie in tema di supercondominio avente ad oggetto il sistema fognario destinato al servizio comune di più edifici: Cass., sez. II, 3 ottobre 2003, n. 14791, RGE, 2004, I, 77).

Quanto, in particolare, ai principi generali che regolano la responsabilità in ambito di super condominio, tengasi presente che:

- è stato deciso che, legittimato ad impugnare le delibere dell'assemblea del supercondominio, non è l'amministratore di un singolo condominio (incorporato all'interno del "supercondominio" predetto), bensì solo il singolo condomino:

"nemmeno per far valere la nullità della delibera adottata a maggioranza istitutiva di un unico condominio tra i vari edifici interessati, essendo solo i singoli condomini legittimati all'impugnazione" (Trib. Nocera Inferiore 30 settembre 2004, www.dejure.it, 2004);

- due edifici contigui non costituiscono un supercondominio quando non vi sono beni comuni asserviti ad entrambe le unità immobiliari, quando non vi è un unico amministratore e quando

"non vi è un'unitaria gestione ordinaria e straordinaria degli stessi" (Trib. Palermo 26 giugno 2003, GM, 2004, 2472);

- è nulla la delibera adottata da una assemblea di supercondominio, a maggioranza dei suoi componenti, istitutiva di un unico condominio tra i vari edifici interessati, in quanto lesiva del diritto di ciascun condomino di fare parte del condominio costituito dal solo edificio, in cui era proprietario di unità immobiliari; sono altresì nulle, di conseguenza, le delibere assunte, successivamente, da assemblee convocate

"come se esistesse un unico condominio, per deliberare su materie attinenti ai singoli fabbricati" (Cass., sez. II, 28 ottobre 1995, n. 11276, ALC, 1996, 36);

- i box e i loro viali di accesso non sono comuni a tutti i condomini di un supercondominio, ma solo ai proprietari dei box stessi, per cui quando si tratta di box appartenenti a partecipanti a diversi edifici condominiali, la loro amministrazione è affidata a soggetto diverso sia dall'amministratore del condominio, sia da quello del supercondominio,

"al quale ultimo è demandata la gestione delle cose comuni, indistintamente, a tutti i partecipanti dei vari condomini" (Trib. Milano 27 giugno 1988, ALC, 1990, 103);

- nei casi di scioglimento del condominio, mediante deliberazione dell'assemblea e costituzione di condomini separati, con il permanere in comune, fra gli originari partecipanti, di alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice civile, la disciplina condominiale unitaria persiste riguardo a dette cose, con la conseguenza che resta attribuito all'assemblea unitaria originaria - ed esula dai poteri delle assemblee di condomini separati - il provvedere

"all'approvazione delle spese ad esse relative (concernenti, nella specie, gli impianti di riscaldamento, di forza motrice ed idrico) e alla loro ripartizione fra i condomini" (Cass., sez. II, 16 marzo 1981, n. 1440, AC, 1981, 111).



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