Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-01-15

RIPARAZIONE NECESSARIA DEL MURO COMUNE E DEL MURO DI PROPRIETA' INDIVIDUALE - Riccardo MAZZON

riparazione necessaria del muro comune: a carico di tutti?

il caso del muro portante appartenente in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio

tutti i condomini che ricavano una utilità dalla cosa, necessaria per l'esistenza e per la protezione dei loro immobili,  sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione del muro in questione

Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie

"al fine di applicare l'art. 882 c.c. per il quale le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti coloro che vi hanno diritto, è sufficiente accertare il carattere necessario delle riparazioni eseguite, mentre è irrilevante ai predetti fini che le stesse siano anche conformi alle prescrizioni contenute in un'ordinanza del sindaco che le ha imposte a salvaguardia della pubblica incolumità" Cass. 20.8.81, n. 4944, GCM, 1981, fasc. 8 - cfr., amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto -

del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno,

"l'obbligo di sopportare le spese delle riparazioni e ricostruzioni necessarie al muro comune costituisce un'applicazione del principio generale di cui all'art. 1104, secondo il quale i singoli condomini sono tenuti alle spese occorrenti alla conservazione della cosa comune. Posto che l'articolo in esame funge da lex specialis rispetto alle norme generali sulla comunione, è da ritenersi che non siano qui applicabili le disposizioni degli artt. 1108 e 1109 concernenti i poteri della maggioranza sulle innovazioni. Conformemente ai principi della comunione, le riparazioni o ricostruzioni non possono essere eseguite per volontà di uno solo dei condomini, in quanto occorre il consenso di tutti. Si riconosce tuttavia che in caso di urgenza, uno dei condomini può da solo iniziare l'esecuzione delle opere. Il mancato consenso, del resto, non potrebbe determinare l'illiceità dell'opera, ma soltanto ingenerare contestazioni in ordine alle modalità di esecuzione, con conseguente ripercussione sulla distribuzione della spesa: una volta accertato che l'opera era necessaria, il giudice non potrà certo ordinarne la rimozione" De Martino, Proprietà. Beni in generale, in Comm. Scialoja, Branca, sub art. 882, Bologna-Roma, 1976, 316 – inoltre, l'obbligo di sopportare le spese viene meno se la necessità della riparazione o della ricostruzione sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti. È tale qualunque fatto oggettivamente considerato, indipendentemente dall'esistenza di dolo o di colpa. Non va equiparato al fatto del condomino il fatto del terzo, in tal caso i condomini sono tenuti a concorrere nelle spese di riparazione, salvo poi agire contro il terzo per il risarcimento del danno Albano, Muro, in NN.D.I., X, Torino, 1964, 1025

salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti (in tal caso, infatti, ne risponde personalmente il responsabile e l"obbligo non si trasmette con la trasmissione del diritto di comproprietà):

"mentre l'onere delle spese di riparazione e ricostruzione del muro comune per quelle cause di deterioramento dipendenti dal suo uso normale è, ai sensi dell'art. 882 c.c., a carico di tutti i comproprietari, in proporzione del diritto di ciascuno, e si trasferisce, perciò, in capo a chiunque sia proprietario della cosa nel momento in cui si presenta la necessità della riparazione o della ricostruzione, l'onere delle spese provocate dal fatto di uno dei partecipanti, essendo connesso alla responsabilità personale di questo, grava esclusivamente sul soggetto che vi ha dato causa e non si trasferisce, quindi, solo a causa del trasferimento del diritto reale, al condomino che gli è succeduto" Cass. 30.3.94, n. 3089, GCM, 1994, 417.

Peraltro, il comproprietario di un muro comune può esimersi dall"obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunciando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza;

"costituendo la comunione del muro un'ipotesi di comunione necessaria, il condomino che voglia liberarsi dall'obbligo di contribuzione ha un unico, estremo rimedio a sua disposizione, e cioè rinunziare allo stesso diritto di comunione. Si ritiene in dottrina che la rinunzia comprenda sia il muro che il suolo sottostante, posto che entrambi formano oggetto della comunione. Non sembra ammissibile una rinunzia parziale, limitata cioè alla parte di muro per cui sono necessarie le riparazioni, e ciò in quanto il 2° co. parla di rinunzia al diritto di comunione in generale, senza alcuna limitazione La rinunzia è atto unilaterale, che non ha quindi bisogno dell'accettazione da parte degli altri condomini; essendo un atto di trasferimento di diritti sopra immobili richiede la forma scritta ad substantiam e la trascrizione per essere opposta ai terzi. Diversa è la rinuncia in favore di un solo condomino: si ha in tal caso una cessione di diritti che richiede, in quanto tale, il consenso del beneficiario. In base all'ult. co. la rinunzia può farsi anche quando alle riparazioni abbia dato causa col fatto proprio lo stesso rinunziante; a carico di costui, però, nonostante la rinuncia, rimarrà l'obbligo di provvedere a sue spese alle riparazioni e ricostruzioni necessarie. È invece esclusa la facoltà di rinuncia, quando, in base al 2° co., il muro comune sostenga un edificio di proprietà del rinunziante. La norma trova la sua giustificazione nel fatto che, anche dopo la rinuncia, il condomino continuerebbe di fatto ad usufruire del muro al cui godimento avrebbe rinunciato solo in astratto" Albano, Le limitazioni legali della proprietà, in Tratt. Rescigno, 7, I, Torino, 1982, 588 – inoltre, è stato precisato come dalla rinuncia consegue l'abbandono della quota e il conseguente accrescimento in favore degli altri condomini, sui quali si riversa automaticamente l'onere delle spese per la quota del rinunziante; quest'ultimo, essendo ormai estraneo alla comunione, non potrà esigere che le riparazioni siano effettivamente compiute, né che la rinunzia sia dichiarata inefficace per l'omessa esecuzione dei lavori: De Martino, Proprietà. Beni in generale, in Comm. Scialoja, Branca, sub art. 882, Bologna-Roma, 1976, 318.

tale rinuncia non lo libera, però, dall"obbligo di riparazioni o ricostruzioni a cui abbia dato causa col fatto proprio; ulteriormente, si è precisato che

"il condomino che abbia proceduto alle riparazioni o alla ricostruzione del muro, anticipando le spese a carico dell'altro condomino, ha diritto di essere rimborsato. Discussa e controversa è la natura di tale rimborso, cui la dottrina attribuisce prevalentemente carattere di onere reale, atteso che esso passa, col trasferimento della cosa, a qualsiasi titolare" Gardani Contursi Lisi, Distanze legali, in ED, XIII, Milano, 1964, 304.

Nel caso di muro portante appartenente in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio, tutti i condomini - i quali ricavano una utilità dalla cosa, necessaria per l'esistenza e per la protezione dei loro immobili - sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione del muro in questione in proporzione alle rispettive quote:

"in tema di condominio di edificio, nel caso in cui un muro portante appartenga in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio, essendo esso comunque indispensabile per l'esistenza dell'edificio, con la proprietà esclusiva del singolo concorre una comunione di godimento in favore di tutti coloro i quali, nell'edificio, sono titolari della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano, con la conseguenza che tutti i condomini - i quali ricavano una utilità dalla cosa, necessaria per l'esistenza e per la protezione dei loro immobili - sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione del muro in questione in proporzione alle rispettive quote, secondo il principio generale enunciato dall'art. 1123 comma 1 c.c." Cass. 15.2.96, n. 1154, FI, 1996, I, 2127.



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