Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-08-30

RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI: CHI E' IL LEGITTIMATO PASSIVO? - Riccardo MAZZON

In tema di ripartizione delle spese condominiali, passivamente legittimato, rispetto all'azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza, è colui che sia effettivamente individuato come proprietario esclusivo dell'unità immobiliare, non potendo l'azione medesima essere proposta contro colui che (con le sue dichiarazioni e comportamenti, anche univoci) abbia ingenerato nell'amministratore il ragionevole convincimento che si trattasse dell'effettivo condomino; infatti, in materia condominiale, non può trovare applicazione il principio dell'apparenza del diritto, mancando una relazione di terzietà tra il condomino e il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei semplici condomini: cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013.

Infatti, in materia condominiale, anche per l'individuazione dei soggetti da convocare in assemblea, non può operare il principio dell'apparenza del diritto, poiché esso è applicabile, nella materia contrattuale, a tutela della buona fede dei terzi che, in presenza di circostanze obiettive ed univoche, abbiano fatto ragionevole affidamento su una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto,

"di tal che quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese, debbono prevalere il principio della pubblicità e quello dell'effettività che non giustificano e che superano ogni apparenza" (Cass., sez. II, 31 marzo 2006, n. 7629 (Cassa Giud. pace Napoli 21 gennaio 2001) GC, 2007, 3, 670 – conforme - Cass., sez. II, 30 agosto 2002, n. 12709, GCM, 2002, 1607 – conforme, in un caso in cui il venditore, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), aveva continuato a comportarsi da proprietario: Cass., Sez. U., 8 aprile 2002, n. 5035, GCM, 2002, 740; FI, 2002, I, 1670; ALC, 2002, 272; GC, 2003, I, 1641, 1901, Dresp, 2002, 603; GC, 2002, I,1827; GDir, 2009, 4, 23 – conforme - Cass., sez. II, 3 aprile2001, n. 4866, GCM, 2001, 679; GDir, 2009, 4, 23 – conforme - Cass., sez. II, 19 aprile 2000, n. 5122; GI, 2001, 476; GCM, 2000, 852; DeG, 2000, 18, 79; CorG, 2000, 1335; FI, 2000, I, 3545; RGE, 2000, I, 1049; GDir, 2009, 4, 23 - conforme - Cass., sez. II, 8 luglio 1998, n. 6653, GCM, 1998, 1492; FI, 1998, I, 2783; GC, 1998, I, 2763 – conforme - Cass., sez. II, 27 giugno 1994, n. 6187, GC, 1995, I, 1034; GI, 1995, I, 1, 400; ALC, 1995, 97; GCM, 1994, 6; CorG, 1994, 829; GDir, 2009, 4, 23 – contra, non avendo l'amministratore l'onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà (principio ormai ampiamente superato), in un caso relativo promissario acquirente di appartamenti dell'edificio condominiale, trasferitigli coattivamente con sentenza di primo grado, benché non definitiva perché appellata dalla soccombente controparte, e locati in qualità di proprietario: Cass., sez. II, 20 marzo1999, n. 2617, GCM, 1999, 626; ALC, 1999, 410).

Si aggiunga la constatazione secondo cui l'amministratore del condominio ha diritto di riscuotere contributi e spese condominiali direttamente ed esclusivamente dal proprietario dell'appartamento, ancorché locato a terzi, salvi i rapporti tra locatore e conduttore, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio, e ciò anche dopo l'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, la quale disciplina i rapporti tra locatore e conduttore,

"senza innovare in ordine alla normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti nei confronti dell'amministrazione di un condominio di un edificio al pagamento dei contributi e delle spese di cui sopra" (Cass., sez. II, 28 ottobre 1993, n. 10719, GC, 1994, I, 971; ALC, 1994, 72; FI, 1994, I, 2179; GCM, 1993, 1528; GI, 1995, I, 1, 742 – conforme, quanto alla pretesa di pagamento degli oneri relativi al consumo di acqua ex art. 633 ss. c.p.c. indirizzata nei confronti del conduttore: Giudice di pace S.Anastasia, 23 giugno 2003, GM, 2004, 70 - ai sensi del combinato disposto degli art. 1123 c.c. e 63 disp. att. stesso codice, anche per le spese del servizio comune di riscaldamento con riferimento alle quali i conduttori hanno diritto di voto (in luogo del condomino-locatore) nelle assemblee in cui si delibera della relativa gestione: Cass., sez. II, 14 luglio 1988, n. 4606, GC, 1989, I, 404; ALC, 1989, 71, 300; GI, 1989, I, 1, 255 – conforme - Cass., sez. II, 12 gennaio1994, n. 246; GCM, 1994, 23; ALC, 1994, 297 - Conforme - Cass., sez. III, 3 febbraio1994, n. 1104, GCM, 1994, 111).

Peraltro, è necessario rammentare che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente: la disposizione che un tanto prevede, ossia l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., è norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall'art. 1104, comma ultimo, c.c., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati: pertanto, in tema di contributi condominiali, va fatta applicazione dell'art. 63, comma 4, att. c.c. poiché il rinvio operato dall'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo,

"solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio" (Cass., sez. II, 18 agosto 2005, n. 16975, ALC, 2005, 639; GCM, 2005, 10 - ne consegue che al di fuori di tale espressa previsione normativa, l'acquirente risponderà da solo per il pagamento dei contributi relativi all'unità acquistata: Trib. Napoli 27 gennaio 2004, GM, 2004, 1678 - non è ammessa un'applicazione estensiva dell'art. 63 disp.att. c.c.: Trib. Reggio Emilia 7 dicembre 1990, GM, 1992, 1172).

In particolare, si è fatto notare che il comma 4, dell'art. 63 disp. att. c.c., si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare, nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante -

"di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino" (Trib. Bolzano 10 giugno 1999, GM, 2000, 15; ALC, 2000, 112).

Si confronti, in argomento, anche l'opinione-conseguenza espressa dalla seguente pronuncia, laddove afferma che

"il fatto che la delibera sia precedente, non può avere alcun rilievo nei confronti del condominio" (Trib. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141, GiustM, 2006, 9, 61).

Proprio perché l'art. 63 disp. att. c.c. stabilisce l'obbligo dell'avente causa anche per le spese maturate durante l'anno precedente, quando obbligato era il dante causa; dunque, a maggior ragione, prosegue la sentenza dee quo, la mancata informazione circa la delibera antecedente non può valere ad escludere il debito per una spesa maturata nel periodo di proprietà dell'acquirente: la giurisprudenza maggioritaria, infatti, è volta non già ad escludere la responsabilità solidale, bensì a far valere la responsabilità dei danti causa, per cui per le spese vi sarà una responsabilità solidale,

"ma poi vi potrà essere una rivalsa totale dell'acquirente nei confronti del venditore" (Trib. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141, GiustM, 2006, 9, 61).

Pertanto, qualora, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni (ed, in effetti, l'acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere, dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto!), l'acquirente sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore all'acquisto, egli ha diritto a rivalersi nei confronti del suo "dante causa": in questo secondo rapporto, infatti, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è senz'altro operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, nel senso che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino: ecco perché

"se sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo "dante causa"" (Cass., sez. II, 22 febbraio 2000, n. 1956, GCM, 2000, 423; ALC, 2000, 412; RGE 2000, I, 554; VN, 2000, 851).

Per un'ipotesi in caso d'acquisto all'asta, si confronti la seguente pronuncia, secondo cui l'aggiudicatario all'asta di un immobile che, in quanto obbligato in solido, abbia provveduto al pagamento delle spese condominiali maturate durante l'anno precedente al proprio acquisto (art. 63 disp. att. c.c.)

"ha diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario" (Trib. Modena, sez. I, 22 gennaio2008, GLModena, 2008).

Il disposto dell'articolo 63 delle disposizioni d'attuazione del codice civile prevale, dunque, sull'effetto purgativo della vendita forzata immobiliare - il quale, concernente le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli e, dunque, i creditori che necessariamente devono essere chiamati ad intervenire nel processo esecutivo, non si estende all'ipotesi di successione nel rapporto di condominio e relativamente all'onere del pagamento dei contributi condominiali -.

Tale disposto quale rappresenta pur sempre norma speciale, tesa al rafforzamento della tutela degli interessi creditori del condominio di cui fa parte il bene staggito ed i cui oneri, continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento, non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell'intervento)

"proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva" (Trib. Bologna 6 maggio 2000, ALC, 2001, 133).



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