Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-04-04

RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI: IL CASO DEL SUPERCONDOMINIO - Riccardo MAZZON

La legge 11 dicembre 2012 n. 220 ha introdotto, in tal ambito, l'articolo 1117-bis del codice civile che, esplicitamente, dispone come le disposizioni del capo inerente alla regolamentazione del condominio si applichino, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari - o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici - abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, stesso codice.

Anche in ambito di ripartizione delle spese condominiali la giurisprudenza deve affrontare la figura del c.d. supercondominio, specie in relazione alla validità dell'assemblea, nonché all'applicabilità del terzo comma dell'articolo 1123 del codice civile (cfr., amplius,  il capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Si è, così, deciso che

- in un "supercondominio", composto di più corpi di fabbrica contigui ma autonomi e riuniti di scale ed ingressi indipendenti, le spese per la manutenzione dei muri devono essere ripartite, così come previsto dall'art. 1123 comma 3 c.c., soltanto fra i condomini della palazzina che ne trae utilità

"e non anche con gli altri condomini dei fabbricati non interessati dai lavori" (Pret. Taranto 18 marzo 1988, GM, 1989, 882);

- nell'assemblea di "supercondominio", la partecipazione dei singoli condomini al voto è subordinata all'onere da questi sostenuto e al vantaggio che agli stessi derivi dall'utilizzo di quel determinato bene o servizio, con l'esclusione di quei condomini che

"da tale bene o servizio non traggano alcuna utilità (art. 1123 c.c.)" (Trib. Milano 25 febbraio 1988, GI, 1989, I, 2, 411);

- è invalida la deliberazione dell'assemblea del "supercondominio" con la quale, nel disciplinare secondo il sistema turnario le modalità d'uso della cosa comune (nella specie, come parcheggio, stante l'impossibilità del contemporaneo godimento da parte di tutti i condomini), si impone ai beneficiari del turno di godimento, a titolo di rimborso forfettario di spese, un onere di entità

"del tutto svincolata dai costi specificamente afferenti l'area comune oggetto di detto uso" (Trib. Milano 3 novembre 2000, GM, 2002, 46);

- il criterio da seguire, per verificare la regolare costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni di un supercondominio, deve fondarsi sull'identico valore che, ai fini del riparto delle spese, è attribuito dapprima ai singoli edifici condominiali (c.d. lotto) e, successivamente,

"al valore che ha la proprietà di ciascun condomino all'interno di ciascun lotto" (Trib. Monza 25 maggio 1991, ALC, 1992, 148).

In effetti, la legge 11 dicembre 2012 n. 220 ha introdotto, in tal ambito, l'articolo 1117-bis del codice civile che, esplicitamente, dispone come le disposizioni del capo inerente alla regolamentazione del condominio si applichino, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari - o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici - abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, stesso codice (si veda anche, in argomento, il paragrafo 25.15.1., capitolo venticinquesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).



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