Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-09-15

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI: IL PORTIERATO - Riccardo MAZZON

criteri di ripartizione dei costi di gestione previsti dal codice civile

il problema dell'individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: il portierato

Le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia-vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall'articolo 1123 comma 1 del codice civile (cfr. paragrafo 8.1. del capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell'interesse di tutti i condomini; nella pronuncia che segue, ad esempio, il Supremo Consesso ha ritenuto che la corte di merito aveva erroneamente sostituito al criterio di cui al comma 1 dell'art. 1123 c.c., il diverso criterio basato su una ritenuta

"maggiore utilizzazione del servizio da parte di alcuni condomini"

(Cass., sez. II, 18 febbraio 1986, n. 962, GCM, 1986, 2; FI, 1986, I,919; conforme, con servizio di portierato notturno reso nell'interesse comune, e non dei soli condomini proprietari di autorimesse: Cass., sez. II, 30 ottobre 1981, n. 5751, GCM, 1981, 10; conforme, con la precisazione che, nel rapporto di lavoro di portiere di uno stabile condominiale, datore di lavoro è il condominio: Cass., sez. lav., 18 dicembre 1978, n. 6073, RGE, 1979, I, 726).

Il suddetto criterio, senz'altro derogabile anche da regolamento condominiale, purché contrattuale, non è ritenuto inficiabile da situazioni particolari, quali il fatto che alcuni condomini siano proprietari esclusivamente di negozi ovvero che abbiano accesso alla strada mediante autonomo ingresso; infatti, l'attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso e, dunque, anche in tal caso le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 c.c.,

"in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini" (Cass., sez. II, 21 agosto 2003, n. 12298, GCM, 2003, 7-8 – conforme: Cass., sez. II, 30 maggio 1990, n. 5081, GCM, 1990, 5 – conforme: Cass., sez. II, 5 ottobre 1983, n. 5793, GCM, 1983, 9 – contra, in caso di unità immobiliare che, avendo l'ingresso principale da altro civico e solo una uscita di sicurezza in corrispondenza dell'androne con il portiere, avrebbe ricevuto una utilità residuale con evidente sproporzione degli oneri posti a suo carico dal condominio: Trib. Roma, sez. V, 6 agosto 2009, n. 17158, www.dejure.it 2010).



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