Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-11-14

SCALE E PIANEROTTOLI: SONO SEMPRE BENI CONDOMINIALI? - Riccardo MAZZON

Le scale, come i pianerottoli, quali componenti essenziali di esse, sono elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani, configurando anche mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione; pertanto, la presunzione di proprietà condominiale delle scale non viene superata dal mero fatto per cui il regolamento condominiale, tra le varie scale esistenti per l'accesso al lastrico di copertura,

"ne privilegi una, espressamente indicandola come normale via d'accesso ad esso" (Cass., sez. II, 26 novembre 1999, n. 13200, GC, 2000, I, 1717 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Tali beni, dunque, hanno natura di beni comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche, spiega, per esempio, la pronuncia che segue (nella specie, in applicazione del riferito principio, la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice del merito che aveva dichiarato la nullità e inefficacia dell'accordo con cui i condomini - esclusi quelli proprietari dei negozi - avevano ceduto i diritti reali di uso del pianerottolo del quarto piano e della sovrastante scala a chiocciola, beni condominiali), relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anche essi interessati a usufruire delle scale, e, quindi, dei pianerottoli,

"perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anche essi godono" (Cass., sez. II, 10 luglio 2007, n. 15444, GDir, 2007, 41, 65).

Peraltro, salvo quanto testé riferito, deve escludersi che una scala, che dia accesso soltanto ad alcune unità comprese nel fabbricato, appartenga necessariamente all'intero condominio (e formi pertanto oggetto di comproprietà da parte di tutti i partecipanti); deve, invece, ritenersi che la stessa formi oggetto di proprietà comune ai proprietari delle sole unità immobiliari per le quali la scala costituisca elemento strumentale di servizio, per l'esclusività della destinazione (e non anche, quindi, ai proprietari delle unità che, strutturalmente, non possano fruire di alcuna utilizzazione della stessa): infatti, la regola espressa dall'art. 1117 c.c., in ordine alla individuazione delle parti comuni dell'edificio condominiale, al di là dalla elencazione non tassativa delle varie categorie di beni contemplate dalla disposizione, si sostanzia nel fatto che la legge, in assenza di contraria previsione del titolo, attribuisce al condominio, e quindi ai proprietari delle singole unità che dello stesso fanno parte, la proprietà dei servizi e degli impianti comuni, necessari per l'esistenza e il godimento delle varie proprietà individuali, sul presupposto primario che le opere e i beni considerati si trovino in rapporto di strumentalità e servizio rispetto alle singole unità partecipanti al condominio;

"mentre, ove manchi il rilevato nesso di strumentalità, e gli impianti siano strutturati in modo da costituire pertinenza o servizio solo per alcune delle unità partecipanti al condominio, viene a cadere il presupposto stesso dell'attribuzione dei beni in comunione secondo la previsione dell'art. 1117 c.c." (Trib. Padova 7 maggio 2004, GM, 2004, 2225).

La circostanza che la scala comune di un edificio condominiale sia utilizzata, da uno dei condomini, anche per accedere – nella specie, tramite l'appartamento di sua proprietà, sito nello stabile condominiale - ad una sua diversa proprietà, sita in un edificio autonomo (e dotato di una propria scala), adiacente a quello in condominio, non vale a far operare per detta scala, anche con riferimento a quest'ultima proprietà, la presunzione di comunione di cui all'articolo 1117 del codice civile il cui presupposto è la permanente ed oggettiva destinazione di determinate cose o parti al servizio e godimento collettivo, cioè di tutti i condomini (salva l'eventuale rilevanza che sotto altri profili possa avere tale situazione di assoggettamento del bene al servizio anche dell'immobile estraneo al condominio):

"ne consegue che il proprietario del bene immobile estraneo al condominio non può essere chiamato, in tale veste, a partecipare alle spese di riparazione o ricostruzione delle scale condominiali" (Cass., sez. II, 7 maggio 1997, n. 3968, RGE, 1998, I, 318).

Anche quanto a scale e pianerottoli, la norma di cui all'articolo 1117 del codice civile, non è limitata all'ipotesi di edifici divisi per piano, ma è applicabile, per analogia, anche quando si tratti di edifici limitrofi appartenenti a proprietari diversi:

"persino se aventi caratteristiche di edifici autonomi, sempre che le cose di cui si controverte, pur insistenti sull'area di uno solo di essi (o a cavallo del confine) risultino destinate oggettivamente e stabilmente alla conservazione o all'uso di entrambi gli edifici medesimi" (Cass., sez. II, 1 marzo 1995, n. 2324, GCM, 1995, 479).

Problematiche particolari investono, per le loro peculiari caratteristiche, i cc.dd. "pianerottoli" di accesso dalle scale ai singoli appartamenti ove, pacifico essendo che l'atto costitutivo del condominio possa senz'altro sottrarli al regime della condominialità,

"e riservarli, in tutto o in parte, al dominio personale esclusivo di singoli proprietari" (Cass., sez. II, 23 febbraio 1994, n. 1776, GCM, 1994, 197)

rispetto ai medesimi, è opportuno che il giudice di merito accerti se essi siano effettivamente vicini alle scale e presentino comunque caratteristiche che li rendano necessari all'uso comune: in effetti, in tema di condominio, qualora un'area sia oggetto di uso esclusivo da parte di alcuni comproprietari e tuttavia, pur non rientrando fra la parti elencate dall'art. 1117 c.c., sia altresì idonea - per le sue caratteristiche strutturali e funzionali - a soddisfare interessi comuni, questi ultimi prevalgono, dovendo il bene ritenersi di proprietà comune in virtù della presunzione che, in base alla norma citata, opera se non è superata dal titolo contrario (nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, nel qualificare un "pianerottolo" come bene destinato ad uso comune, aveva omesso di accertare se lo stesso fosse vicino alle scale o presentasse comunque caratteristiche che lo rendevano necessario all'uso comune);

"nell'ipotesi in cui, invece, il bene serva soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile, oggetto di proprietà esclusiva, l'area non può rientrare nel novero delle cose comuni" (Cass., sez. II, 14 febbraio 2006, n. 3159, GCM, 2006, 2).

Infatti, è sempre da tener presente come l'anomala presunzione, di cui all'articolo 1117 del codice civile, possa esser vinta anche dalla particolare destinazione della cosa; nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte, in base all'enunciato principio ha annullato la decisione del merito che aveva attribuito la proprietà esclusiva del pianerottolo dell'ultimo piano dell'edificio condominiale al proprietario dell'unico appartamento, avente accesso da esso, senza la necessaria indagine sulle caratteristiche strutturali e funzionali del pianerottolo e della correlativa unica scala che serviva anche gli altri piani e i relativi appartamenti:

"allorquando una delle cose elencate dalla norma dell'art. 1117 c.c. serva per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali al godimento di una parte dell'edificio in condominio la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, viene meno la presunzione legale di comunione della cosa, derivante dalla sua destinazione all'uso comune in quanto in tale ipotesi la presunzione è vinta dalla particolare destinazione della cosa, così come è superata dalla presenza di un titolo contrario" (Cass., sez. II, 22 marzo 1985, n. 2070, GCM, 1985, 3).



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