Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-07-25

SIGNIFICATO DI EDIFICIO, SUOLO E CONDOMINIO IN AMBITO CONDOMINIALE - Riccardo MAZZON

In tema di responsabilità condominiale – e, più in particolare, di responsabilità derivante da parti comuni di un immobile in condominio -, il termine edificio va interpretato nel senso che, per esso, si intende l'intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, inclusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse (- cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

La locuzione suolo su cui sorge l'edificio, invece, deve intendersi non come superficie a livello del piano di campagna scavata per la posa delle fondamenta, ma come porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato e, più specificamente, la parte inferiore di esso, secondo una accezione diversa da quella di cui all'art. 840 c.c. (il cui riferimento è, invece, alla sola superficie esposta all'aria), con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna (che, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuta a mancare) bensì

"dell'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile" (Cass., sez. II, 19 dicembre 2002, n. 18091, DeG, 2003, 3, 97).

Quanto al condomino, tale può essere considerato solamente colui che, in ragione della titolarità esclusiva della proprietà di un bene, inserito in un edificio, a cui servizio sono predisposti beni e servizi comuni, ne acquista, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile - ovvero in forza di differente previsione di eventuale ulteriore valido titolo -, la comproprietà "pro quota": in effetti, va anche puntualizzato come, proprio in materia condominiale non operi il principio della cd. apparenza del diritto; così, per fare un esempio, non è legittimato ad impugnare le delibere dell'assise assembleare colui che non rivesta la qualità di proprietario nell'ambito del condominio [eppertanto, laddove l'ente condominiale convenuto eccepisca il difetto di legittimazione attiva dell'attore, incombe su quest'ultimo l'onere di dimostrare la propria qualità di condomino: detta prova, trattandosi di materia immobiliare ed ai sensi dell'art. 1350 c.c., deve assumere necessario carattere documentale, sicché deve escludersi che essa possa essere surrogata dai riferimenti operati dal condominio nei bilanci al nominativo dell'attore:

"invero, la qualità dominicale dei beni immobili soggiace, per evidenti esigenze di certezza nelle relazioni giuridiche intersoggettive, a precisi e rigorosi oneri formali il cui rispetto ne concretizza la titolarità" (Trib. Roma, sez. V, 9 luglio 2007, n. 13952, Mer, 2007, 11, 33)].

In tal ottica, ad esempio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus,

"senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire" (Cass., sez. II, 23 luglio 2010, n. 17322, GCM, 2010, 7-8, 1067).

Naturalmente, in materia di condominio, la circostanza che solo uno dei condomini abbia, in concreto, la possibilità di poter fruire di un bene comune, non vale a modificare l'uso legittimo del bene, che resta quello stabilito dallo statuto condominiale e può essere cambiato

"solo in forza di un titolo contrattuale o al più per usucapione" (Trib. Bari, sez. I, 20 aprile 2010, n. 1349, GDir, 2010, 28, 60 – conforme: Cass., sez. II, 9 novembre 1998, n. 11268, GCM, 1998, 2302 – conforme: Cass., sez. II, 16 marzo 1984, n. 1806, GCM, 1984, 3-4).



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