Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-03-24

SOLO UN REGOLAMENTO CONTRATTUALE PUO' LIMITARE I CONDOMINI NEI DIRITTI INERENTI PROPRIETA' ESCLUSIVE - RM

Al contrario, solo i regolamenti condominiali aventi natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché tali limiti siano enunciati in modo chiaro ed esplicito, in modo tale da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni: in tal caso, le clausole del regolamento condominiale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto; nella pronuncia che segue, ad esempio, una società aveva acquistato tutte le unità immobiliari di un edificio, tranne una; poiché all'atto dell'acquisto essa aveva dichiarato di "ben conoscere ed accettare" le pattuizioni condominiali, una delle quali recava il divieto di uso alberghiero, è stato ritenuto che

"legittimamente i proprietari della suddetta unità abitativa si fossero opposti a che la società adibisse l'immobile acquistato ad albergo" (Cass., sez. II, 31 luglio 2009, n. 17886, GCM, 2009, 9, 1248; GDir, 2009, 38, 32; ALC, 2010, 1, 58; VN, 2009, 3, 1434; RGE, 2010, 1, 120; GC, 2010, 12, 2838 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme:

"non appare pertanto legittima un'interpretazione della norma regolamentare — che non pone alcun espresso divieto all'utilizzo del locale a ristorazione — in modo estensivo, comprimendo ulteriormente in modo arbitrario le facoltà del proprietario" (Cass., sez. II, 20 luglio 2009, n. 16832, GC, 2010, 5, 1098; GC, 2010, 11, 2579 – conforme – Cass., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 3002, GC, 2010, 5, 1093).



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