Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-10-12

SPESE CONDOMINIALI E PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO: IL TETTO - Riccardo MAZZON

criteri di ripartizione dei costi di gestione previsti dal codice civile

il problema dell'individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: il tetto

Salva diversa pattuizione, le spese di riguardanti il tetto (di un edificio in condominio, diviso in più piani) devono essere sostenute dai condomini in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva (cfr. paragrafo 8.1., capitolo ottavo, del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 del codice civile in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote); detta deroga trova spiegazione nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio, rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini,

"delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso" (Cass., sez. II, 29 aprile 1993, n. 5064, ALC, 1993, 754);

solo allorquando il tetto è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'articolo 1126, codice citato (cfr. capitolo undicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013),

"salva diversa pattuizione" (Trib. Salerno, sez. I, 17 aprile 2008, www.dejure.it 2008).

Si segnalano, in argomento, le seguenti pronunce, relative a:

- pensiline, nel senso che le pensiline, poste a copertura di mansarde, costituiscono parte integrante del tetto e devono considerarsi di proprietà comune, per cui le relative spese di manutenzione devono ripartirsi

"tra tutti i condomini secondo il criterio dell'art. 1123 comma 1 c.c." (Trib. Milano 20 marzo 1989, ALC, 1989, 514);

- sottocornicioni, dove la spesa per la manutenzione del sottocornicione, quando il cornicione svolga funzioni di copertura dell'intero edificio condominiale, va ripartita tra tutti i condomini

"sulla base dei rispettivi millesimi di proprietà" (Trib. Savona 19 dicembre 2004, www.dejure.it 2005);

- funzione del tetto, in quanto, nella ripartizione delle spese di riparazione del tetto condominiale deve essere applicato il principio della funzione di copertura del tetto stesso eppertanto non devono partecipare in alcun modo alle spese i condomini che, per la conformazione del condominio,

"non risultino coperti dal tetto" (Trib. Bologna 11 maggio 1995, GIUS, 1995, 1995, 3367);

- funzione del sottotetto, nel senso che, nei caso in cui preesista un sottotetto comune, sovrastante due distinti edifici contigui, è lecita l'erezione di un muro divisorio realizzata dai condomini di uno dei due corpi di fabbrica al fine di

"delimitarne gli spazi ad essi rispettivamente corrispondenti" (Trib. Ariano Irpino 28 dicembre 2007, ALC, 2009, 4, 387 - le soffitte ed i sottotetti, se appartenenti a proprietario diverso da quello dell'ultimo piano, possono considerarsi "piani" ai sensi e per gli effetti dell'art. 1127 c.c., sicché il diritto alla sopraelevazione può spettare al proprietario di tali soffitte o sottotetti: Corte giustizia CE, sez. II, 28 novembre 1978, n. 5608, GC, 1979, I, 861).



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