Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-10-31

SPESE CONDOMINIALI E PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO: IMPIANTO FOGNARIO, SOLAI E CANCELLI - Riccardo MAZZON

individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: l'impianto fognario

il caso dei solai e dei cancelli

Quanto all'impianto fognario, è stato recentemente osservato come la sua ristrutturazione non costituisca innovazione [in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune (cfr., amplius,  il capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013): nel caso deciso dalla pronuncia che segue, trattavasi di impianto fognario vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali e le modifiche erano dettate dalla

"necessità di sopperire all'insufficienza strutturale e funzionale di quello preesistente in considerazione delle sopravvenute maggiori esigenze anche igieniche" (Cass., sez. II, 27 luglio 2007, n. 16639, GCM, 2007, 7-8)],

e come l'indagine, diretta a stabilire se il condomino che non utilizzi detto impianto – per esempio, per essere l'unità abitativa di sua proprietà collegata con l'imputato idrico sanitario di altro condominio - sia egualmente tenuto a concorrere nelle spese inerenti alla sua conservazione, vada condotta in base ai criteri indicati nell'articolo 1117 del codice civile,

"sull'individuazione delle parti comuni dell'edificio, tenendo conto che la comunione di detto impianto ove debba essere negata in base alla cit. norma può essere riconosciuta per effetto di diversa previsione del regolamento condominiale, quando esso abbia natura contrattuale perché predisposta dall'originario unico proprietario dell'edificio e poi accettato con i singoli atti di acquisto, ovvero perché adottato con il consenso unanime di tutti i partecipanti, manifestato nelle debite forme" (Cass., sez. II, 6 dicembre 1991, n. 13160, GCM, 1991, 12).

Si confronti, inoltre, la seguente pronuncia, relativa a spese per la costruzione di nuovi canali di scarico e di nuova fognatura, necessari per sostituire il preesistente sistema di scarico, a pozzi perdenti, con altro collegato direttamente alla fogna comunale: esse, è precisato, vanno ripartite tra i condomini, non in proporzione all'uso che ciascuno di essi può farne, secondo la previsione di cui al comma 2 art. 1123 c.c., bensì in misura proporzionale ai valori di proprietà individuale espressi in millesimi, a norma del comma 1 stesso articolo, purché i relativi condotti costituiscano un impianto unico non suscettibile di frazionamenti,

"quali parti integranti del medesimo condotto principale nel quale confluiscono e senza del quale non potrebbero funzionare" (Cass., sez. II, 12 ottobre 1979, n. 5331, GCM, 1979, 10).

Quanto alla ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'articolo 1125 del codice civile (cfr. capitolo decimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), essa riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini,

"mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati" (Cass., sez. II, 12 aprile 1999, n. 3568, ALC, 1999, 592).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia, laddove il singolo condomino che, senza averne avuto autorizzazione scritta, ha sistemato, sul solaio di copertura del proprio ripostiglio, insistente sulla terrazza condominiale, un"antenna parabolica, va condannato alla rimozione della stessa, ed al risarcimento del danno occorso ad un altro condomino se le modalità di ancoraggio dell"antenna, risultano aver causato danni all"immobile di proprietà di quest"ultimo:

"ciò anche nell"ipotesi in cui alcuni dei ripostigli possano avere un solaio di copertura comune, trattandosi pur sempre di porzioni comuni, destinate a servire solo una parte dell"intero fabbricato, così come prevede l"art. 1123, comma 3, c.c., in tema di ripartizione delle spese" (Trib. Trani 13 aprile 2007, n. 276, Giurisprudenzabarese.it, 2007).

Quanto al cancello, la giurisprudenza è stata interessata soprattutto da diatribe riguardanti la spesa da affrontare per la sua automazione: ad esempio, è stato deciso che la ripartizione delle spese, affrontate da un condominio per l'acquisto di un cancello automatico, per l'accesso ai box, deve essere eseguita secondo il criterio previsto dal comma 2 dell'art. 1123 c.c., a norma del quale, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa,

"le spese devono essere ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne" (App. Roma 15 luglio 1994, ALC, 1995, 394).

L'orientamento prevalente è quello della ripartizione di detta spesa tra tutti i condomini, compreso chi non possiede autorimesse o autovetture: così, è stato deciso che, siccome l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni trova origine e fondamento essenzialmente nel suo diritto dominicale - e non già nella concreta utilizzazione che egli faccia del bene -, è legittima la delibera assembleare che approva l'automazione del cancello del passo carraio, ripartendone la spesa in proporzione alle quote millesimali di ognuna delle porzioni immobiliari,

"indipendentemente dal possesso e dall'uso di una o più vetture" (Trib. Milano 4 marzo 1991, ALC, 1991, 600 – conforme, nel senso che la spesa deve essere ripartita tra tutti i comproprietari ed anche tra quelli che non posseggono autorimesse di proprietà esclusiva nel cortile, qualora il cancello consenta comunque l'accesso a parti comuni dell'edificio: Trib. Novara 19 febbraio 2007, CorM, 2007, 6, 704).



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