Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-10-24

SPESE CONDOMINIALI E PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO: SCALE E PILASTRI - Riccardo MAZZON

individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: le scale

il caso dei pilastri e della faccia perimetrale di "stanza sopra vano scala"

La faccia perimetrale di un manufatto, ubicato sopra la copertura del fabbricato e denominato "stanza sopra vano scala", rappresenta la prosecuzione del muro perimetrale e le sue pareti, rappresentando la prosecuzione del muro perimetrale dell"edificio, devono ritenersi comuni (cfr., amplius,  il capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), in assenza di un titolo contrario:

"al fine di stabilire l"appartenenza, in proprietà comune od esclusiva di un condomino, di un manufatto, occorre verificare la natura condominiale o meno del suolo su cui esso sorge, salva l"esistenza del titolo contrario" (Cass., sez. II, 14 marzo 2008, n. 7043, DeG, 2008).

Quanto alla spesa per pilastri di acciaio, necessari per sostenere il prolungamento di un solaio comune solo ai condomini di un piano, è stato affermato che, ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio, riguardanti la loro costruzione, non è rilevante la titolarità del diritto di proprietà ma la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione, con conseguente applicazione del criterio generale stabilito al comma 1 dell'art. 1123 c.c., secondo il quale

"tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro-quota, quando i pilastri siano elementi strutturali portanti l'intero stabile" (Cass., sez. II, 13 febbraio 2008, n. 3470, GCM, 2008, 2, 220).

In assenza di regolamento contrattuale, la regola generale riguardante le scale (applicabile anche per gli ascensori: cfr. capitolo nono del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), dettata da legislatore in specifica relazione a manutenzione e ricostruzione delle medesime, è utilizzata dalla giurisprudenza anche avuto riguardo alle spese di illuminazione e pulizia delle medesime: criterio, dunque, proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, "in parte qua", dell'art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123 comma 2 c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi; nell'affermare tale principio, la Suprema Corte ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi, invece,

"ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari" (Cass., sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432, Cassa App. Roma 5 marzo 2003, GC, 2007, 5, 1105 - in assenza di un regolamento contrattuale, disciplinante convenzionalmente il criterio di riparto delle spese per la pulizia delle scale, l"assemblea condominiale non può derogare con la maggioranza di cui all"art. 1136, comma 2 c.c., il criterio legale di riparto delle medesime spese: App. Milano, sez. I, 30 gennaio 2008, www.dejure.it 2008 – quanto all'analogia applicabile alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore: Cass., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5975, GCM, 2004, 3; conforme Cass., sez. II, 16 maggio 1991, n. 5479, ALC, 1991, 742),

Contra, in quanto, in tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà,

"ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione. secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma 2, c.c." (Cass., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657, GCM, 1996, 1365);

apparentemente contra, sostenendo che, in tema di condominio di edifici, la disposizione dell'art. 1124 c.c. concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune e che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodi indispensabili per mantenere la cosa in efficienza:

"la disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare" (Cass., sez. II, 19 febbraio 1993, n. 2018, GCM, 1993, 336).

E' stato osservato come, con il termine "scale", il legislatore faccia riferimento all'intera relativa "cassa", salvo che oggetto dei lavori siano - non il vano scale nel suo complesso ma - solo le murature, costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale.

Della suddetta cassa, precisa la pronuncia che segue, costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse; ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall'art. 1124, comma 1, c.c., salvo che oggetto dei lavori siano - non il vano scale nel suo complesso ma - solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest'ultimo in tutto o parte delimitanti),

"poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l'applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli art. 1123, comma 2, e 1124, comma 1, c.c." (Cass., sez. II, 7 maggio 1997, n. 3968, ALC, 1997, 623).

In argomento, è stato anche precisato che le spese per il rifacimento di un controlucernaio, collocato sul soffitto del vano scale di un edificio condominiale, in corrispondenza del lucernaio collocato sul tetto, avente funzione di consentire il passaggio della luce nel vano scale, devono essere ripartite in base alla tabella "spese scale" e non in base a quella "spese generali", in quanto il controlucernaio costituisce una rifinitura del vano scale,

"alla stregua del controsoffitto, e non ha alcuna funzione statica nè di protezione o impermeabilizzazione dell'edificio" (Trib. Firenze 2 luglio 1999, GIUS, 2000, 309 – cfr. anche, quanto a lavori di tinteggiatura dei muri delimitanti il vano scale: Trib. Bologna 23 ottobre 2000, ALC, 2001, 267).

Quanto ad eventuali deroghe convenzionali, usuali nell'ambito che ci occupa, sono applicabili i principi generali (cfr. paragrafo 8.5., capitolo ottavo,  del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013),), sicché non può invocarsi la disciplina legislativa di cui all'art. 1124 c.c., in merito all'onere delle spese di ricostruzione delle scale comuni e, in via analogica, degli ascensori, quando sul punto vi è una disciplina convenzionale fra i condomini,

"contenuta nel regolamento condominiale, avente carattere contrattuale" (Cass., sez. II, 16 luglio 1981, n. 4646, GCM, 1981, 7 – cfr. anche App. Bari, sez. III, 5 febbraio 2004, GLBar, 2004; Cass., sez. II, 22 febbraio 1996, n. 1357, GCM, 1996, 232; Trib. Roma 7 aprile 1990, ALC, 1990, 753).

Conseguentemente, anche in quest'ambito, in tema di ripartizione delle spese condominiali, le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 n. 2 c.c., sono circoscritte alla verificazione e all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo indirettamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca; pertanto, la delibera condominiale che modifichi i suddetti criteri di spesa (nella specie, spese di manutenzione delle scale) è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità assoluta,

"deducibile senza limitazione di tempo, e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi entro 30 giorni ex art. 1137, commi 2 e 3 c.c." (Cass., sez. II, 21 maggio 1987, n. 4627, GCM, 1987, 5).

Quanto alle scale esterne al fabbricato, è stato deciso che le spese per il rifacimento delle scale esterne alle abitazioni condominiali vanno ripartite

"in relazione al criterio dell'uso senza tener conto del valore della proprietà" (App. Bologna, sez. I, 29 ottobre 2002, www.dejure.it 2004).

Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio; così, la Suprema Corte ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo, avente ad oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto privo del necessario consenso di tutti i condomini ed in particolare

"di quello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con accesso alla strada" (Cass., sez. II, 10 luglio 2007, n. 15444, GCM, 2007, 7-8; conforme, in generale per i proprietari dei locali terranei che abbiano accesso direttamente dalla strada (o comunque da altro accesso): Trib. Bologna 4 aprile 1997, ALC, 1997, 649; conforme, quanto a portone, moquette e passatoia dell'ingresso, nonché illuminazione dei servizi comuni: App. Milano 3 luglio 1992, ALC, 1993, 309 - recentemente contra, in quanto la marginale e del tutto episodica fruizione delle scale vale, invero, a giustificare appieno l'esclusione contributiva: App. Napoli, sez. II, 3 gennaio 2008, n. 22, Mer, 2008, 7-8, 29).

La circostanza che la scala comune di un edificio condominiale sia utilizzata da uno dei condomini anche per accedere, tramite l'appartamento di sua proprietà sito nello stabile condominiale, ad una sua diversa proprietà sita in un edificio autonomo (e dotato di una propria scala), adiacente a quello in condominio e di più recente costruzione, non vale a far operare per detta scala, anche con riferimento a quest'ultima proprietà, la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., il cui presupposto è la permanente ed oggettiva destinazione di determinate cose o parti al servizio e godimento collettivo, cioè di tutti i condomini (salva l'eventuale rilevanza che sotto altri profili possa avere tale situazione di assoggettamento del bene al servizio anche dell'immobile estraneo al condominio):

"ne consegue che il proprietario del bene immobile estraneo al condominio non può essere chiamato, in tale veste, a partecipare alle spese di riparazione o ricostruzione delle scale condominiali" (Cass., sez. II, 7 maggio 1997, n. 3968, ALC, 1997, 623).



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