Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-05-06

Spese condominiali non pagate: il debitore è sempre il condomino locatore - Riccardo Mazzon

In tema di spese condominiali non pagate, in nulla innovando, sul punto, la legge n. 392 del 1978, il debitore è sempre il condomino locatore che, tuttavia, può, successivamente - dopo aver effettuato il pagamento e aver assolto l'onere di adeguata giustificazione delle spese, sotto il profilo dell'indicazione dei criteri di riparto e con l'offerta in visione dei relativi documenti - rivalersi sul conduttore [naturalmente, solo per quanto attenga alla spese da quest'ultimo rimborsabili

Premesso che, qualora fra l'intitolazione delle tabelle millesimali ed una o più norme del regolamento condominiale vi sia contrasto (nella fattispecie decisa dalla pronuncia che segue, in ordine all'imposizione dell'obbligo di pagamento delle spese di pulizia e manutenzione anche ai proprietari dei negozi situati nello stabile, oltre che ai condomini residenti), la prima va considerata prevalente sulle seconde laddove l'opzione ermeneutica del regolamento condominiale, fondata sul mero dato letterale (cfr. amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013),

"palesemente non collimi con la reale intenzione delle parti" (Cass., sez. II, 28 dicembre 2009, n. 27392, GCM, 2009, 12, 1752),

in tema di spese condominiali non pagate, in nulla innovando, sul punto, la legge n. 392 del 1978, il debitore è sempre il condomino locatore che, tuttavia, può, successivamente - dopo aver effettuato il pagamento e aver assolto l'onere di adeguata giustificazione delle spese, sotto il profilo dell'indicazione dei criteri di riparto e con l'offerta in visione dei relativi documenti - rivalersi sul conduttore [naturalmente, solo per quanto attenga alla spese da quest'ultimo rimborsabili: ad esempio, le spese di amministrazione condominiale (compenso per l'amministratore, spese per cartoleria e contabilità, ecc.) non sono previste tra quelle che il conduttore è tenuto a rimborsare al locatore ai sensi dell'art. 19 della l. 23 maggio 1950 n. 253 (insuscettibile di interpretazione estensiva o analogica data la specifica elencazione delle spese rimborsabili e la loro eterogeneità rispetto a quelle di amministrazione) e, pertanto, esse, comportando un onere che ha origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni dell'edificio condominiale e nella finalità di assicurarne la destinazione ed il servizio, devono far carico, in difetto di diversa previsione contrattuale, al locatore, diretto interessato all'attività di amministrazione e relativo mandante, e non al conduttore,

"per il quale tale attività non si pone su un piano di diretta utilità e fruizione" (Cass., sez. III, 20 aprile 1984, n. 2597, GCM, 1984, 3-4)].

Resta così esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può, invece, agire in risoluzione il locatore), pure, ad esempio, con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento, ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condomino-locatore,

"nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione (cfr. anche art. 5 della citata legge n. 392 del 1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori)" (Cass., sez. II, 14 luglio 1988, n. 4606, GCM, 1988, 7).

In effetti, in materia di condominio, tutti i rapporti interni, reali o obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione - trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva - intercorrono tra i soli condomini e non possono coinvolgere terzi; tale regola trova applicazione, in particolare, proprio per i crediti derivanti dalle spese fatte per la gestione dei beni di proprietà comune che, dal lato passivo, sono a carico esclusivamente dei singoli condomini e non nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l"appartamento senza esserne il proprietario,

"non sussistendo nei suoi confronti azione diretta" (Cass., sez. II, 24 giugno 2008, n. 17201, ALC, 2009, 1, 63; conforme, non trovando applicazione il principio dell'apparenza del diritto - strumentale ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino - e a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino: Cass., sez. II, 3 agosto 2007, n. 17039, GCM, 2007, 7-8 – conforme, quanto al diritto di rivalsa nei confronti del conduttore, con l'offerta in visione dei relativi documenti : Trib. Nocera Inferiore 6 maggio 1999, ALC, 1999, 837 – conforme: Cass., sez. II, 9 dicembre 2009, n. 25781, RGE, 2010, 2, 419).

Nulla, in senso contrario, possono rilevare eventuali diverse pattuizioni, in ordine al pagamento di tali oneri, intercorse tra locatore e conduttore che si esauriscano in patti di collaborazione, non riconducibili alla fattispecie dell'accollo, fra contraenti per l'esecuzione dell'obbligazione

"cui uno di essi (il condomino-locatore) è tenuto verso terzi (il condominio)" (App. Milano, 15 marzo 2005, www.dejure.it 2005; conforme, quanto alle spese per il riscaldamento Pret. Portici 10 novembre 1982, GC, 1983, I, 3433).



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