Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-09-09

Spese di condominio: ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario - Riccardo Mazzon

Il legislatore ha lasciato inalterato i criteri di ripartizione dei costi di gestione previsti dal codice civile, omettendo qualsiasi sostanziale intervento riformatore, o anche solo di correzione/integrazione; infatti, di tutti gli articoli interessati, solo l'art. 1124 del codice civile viene fatto oggetto dell'intervento di riforma, in pratica confermativo delle conclusioni di pacifica giurisprudenza.

Quanto alla ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, il nudo proprietario non è tenuto - neppure in via sussidiaria o solidale - al pagamento delle spese condominiali, né può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi, in deroga alla legge (cfr., amplius, il capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Ed, in effetti, quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile "erga omnes" e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione "propter rem" , quindi tipica - la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiché anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni "propter rem", non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali: ne consegue che l'assemblea, in sede di approvazione del bilancio, deve ripartire le spese secondo a loro funzione e il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura,

"ai diversi i soggetti obbligati anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli" (Cass., sez. II, 27 ottobre 2006, n. 23291, ALC, 2007, 2, 150; conforme: Cass., sez. II, 28 agosto 2008, n. 21774, GCM, 2008, 7-8, 1272).

S'annoti, inoltre, come, in tema di condominio, la relativa disciplina codicistica trovi applicazione anche nel caso di due soli condomini, sicché , in tal caso, è l'usufruttuario di una delle due unità abitative che ha titolo per commissionare, legittimamente nei confronti dell'altro condomino, i lavori di riparazione urgente della cosa condominiale comune,

"essendo a tal fine abilitato ad agire anche in dissenso dell'intestatario della nuda proprietà" (Cass., sez. II, 30 ottobre 2007, n. 22898, GCM, 2007, 10).



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