Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-06-15

SPESE IN CONDOMINIO: LA MODIFICA DEI CRITERI DI RIPARTIZIONE - Riccardo MAZZON

la modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali

la disciplina della ripartizione delle spese condominiali può essere innovata mediante convenzione

essa, pur avendo natura contrattuale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, potendosi desumere anche "per facta concludentia"

Sono affette da nullità (e conseguentemente sottratte al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c.), che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c.,

"le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c." (Cass., sez. II, 19 marzo 2010, n. 6714, ALC, 2010, 3, 257, conforme Cass., sez. II, 15 febbraio 2011, n. 3704, GDir, 2011, 17, 105, conforme, in quanto eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca: Cass., sez. II, 27 luglio 2006, n. 17101, GCM, 2006, 7-8; CIV, 2008, 4, 6, conforme Trib. Milano, sez. VIII, 17 giugno 2005, n. 7103, ALC, 2007, 3, 316, conforme App. Lecce 27 agosto 2004, ALC, 2005, 438 – conforme, in caso di delibera assunta a maggioranza, relativa alla ripartizione tra i condomini in parti uguali, e non in base ai millesimi, della spesa relativa all'adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa in tema di sicurezza ed alla automazione del portone: Cass., sez. II, 16 febbraio 2001, n. 2301, GCM, 2001, 265 RGE, 2001, I, 560; GI, 2001, 2280 – conforme: Trib. Cagliari 7 marzo 1997, RGSarda, 1997, 667, conforme Cass., sez. II, 1 febbraio 1993, n. 1213, ALC, 1993, 529 – conforme - Trib. Milano 10 febbraio 1992, ALC, 1993, 128; conforme Cass., sez. II, 11 settembre 1989, n. 3920, GC, 1990, I, 1019, conforme Cass., sez. II, 5 agosto 1988, n. 4851, ALC, 1989, 66; GCM, 1988, 8/9; conforme Cass., sez. II, 8 novembre 1977, n. 4774, ND, 1979, 213; conforme Pret. Taranto 18 marzo 1988, GM, 1989, 882, conforme Cass., sez. II, 9 agosto 1996, n. 7359, GCM, 1996, 1146; conforme Cass., Sez. U., 5 maggio 1980, n. 2928, GCM, 1980, 5).

Così, ad esempio, la delibera assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art.1135, numeri 2 e 3, c.c., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese concernenti i lavori straordinari, ritenute afferenti a beni comuni, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi soltanto annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art.1123, c.c., e la relativa impugnazione

"va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137, comma ultimo, c.c." (Trib. Bari, sez. III, 20 maggio 2010, n. 1826, Giurisprudenzabarese.it, 2010 – conforme, quanto a balconi e facciata dell'edificio: Cass., sez. II, 27 aprile 2005, n. 8732, GCM, 2005, 4; conforme, in ambito di posti auto e vano ascensore: Cass., Sez. U., 7 marzo 2005, n. 4806, GCM, 2005, 3; DeG, 2005, 14, 15; RCP, 2006, 2, 362; conforme Cass., sez. II, 15 marzo 1995, n. 3042, GCM, 1995, 615; conforme Cass., sez. II, 9 febbraio 1995, n. 1455, GCM, 1995, 311; conforme Trib. Milano, 21 marzo 1991, ALC, 1992, 155).

Dette conseguenze dipendono dal fatto che l'articolo 1135 del codice civile (cfr., amplius, capitolo ventesimo del presente trattato) attribuisce all'assemblea potestà circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, senza comprendere la possibilità di introdurre deroghe ai criteri medesimi.

Dette deroghe, in effetti, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca; ecco, quindi che va confermato, con la pronuncia che segue, l'orientamento secondo cui, in considerazione di tale limitato potere dell'assemblea, va affermata la nullità della delibera che modifichi i suddetti criteri di spesa, imponendo, al di fuori delle proprie attribuzioni, ed esorbitando dalla sfera dei compiti previsti dall'art. 1135 c.c., un obbligo di contribuzione a soggetti nei cui confronti l'assemblea non ha alcun diritto, né per legge né per il titolo di acquisto; nel caso, invece, di asserita violazione dei criteri già stabiliti, che si affermi commessa nell'occasione in cui sono in concreto ripartite le spese medesime, il vizio denunciato costituisce causa di mera annullabilità della delibera, poiché la deliberazione che suddivide fra i partecipanti la spesa rappresenta esercizio di una attribuzione espressamente riconosciuta all'assemblea dalla legge (art. 1135 c.c.: cfr. amplius il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), e l'errata applicazione dei criteri di ripartizione delle spese - destinata a produrre la propria efficacia esclusivamente nel singolo periodo a cui la spesa è riferibile - costituisce uno dei casi di contrarietà alla legge o al regolamento,

a cui si applica la disciplina prevista dall'art. 1137 c.c. con conseguente necessità di svolgere l'impugnativa entro il termine di trenta giorni dalla deliberazione (App. Milano 14 gennaio 2006, GM, 2007, 1, 107 – cfr. anche Cass., sez. II, 1 ottobre 1999, n. 10886, GCM, 1999, 2054; RGE, 2000, I, 41).

La disciplina della ripartizione delle spese condominiali può essere innovata mediante convenzione che, pur avendo natura contrattuale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, potendosi desumere anche "per facta concludentia"; così, ad esempio, è stato deciso che il consenso del condominio all'esonero, da parte di alcuni condomini, dell'obbligo di contribuire alle spese di conservazione e manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento, non richiede la forma scritta "ab substantiam", non incidendo su diritti reali, ma, trattandosi di modifica ad un regolamento di natura contrattuale, può desumersi "per facta concludentia": nella specie, il comportamento concludente è stato individuato nella mancata impugnazione della delibera assembleare che aveva

"autorizzato tale esonero e nella sua pacifica esecuzione per circa 10 anni" (Trib. Milano 7 ottobre 1991, GI, 1992, I, 2, 622 – conforme, sulla natura contrattuale: Trib. S.Maria Capua V. 3 aprile 1998, FN, 1999, 241; conforme Cass., sez. II, 2 giugno 1999, n. 5399 , GCM, 1999, 1253).

Ancora, tale consenso è stato ritenuto risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l'accettazione, da parte di tutti i condomini,

"di differenti criteri di riparto delle spese" (Cass., sez. II, 15 ottobre 2004, n. 20318, GCM, 2004, 10);

ulteriormente, la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese condominiali straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza alla concreta attuazione di tali delibere, può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali

"da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione" (Cass., sez. II, 17 maggio 1994, n. 4814, GC, 1995, I, 529; GCM, 1994, 668; ALC, 1994, 777 – conforme, in base al principio dell'autonomia contrattuale enunciato dall'art. 1322 c.c., nel caso di applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni, ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle millesimali relative: Cass., sez. II, 16 luglio 1991, n. 7884, GCM, 1991, 7).



Autore

immagine A3M

Visite, contatti P&D

Nel mese di agosto 2020 Persona & Danno ha registrato oltre 241.000 visite.

Articoli correlati