Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-04-28

UTILIZZAZIONI PARTICOLARI IN CONDOMINIO: SEXY SHOP, TENNIS, INSEGNA, POLIAMBULATORIO E ALTRO - RM

E' stata ritenuta illegittima la delibera condominiale, adottata a maggioranza, che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, aveva attribuito ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti: ciò in quanto la quota di proprietà di cui all'art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi e ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che deve essere uguale per tutti, come prevede l'art. 1102 c.c.: pertanto, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d'uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato da quest'ultima norma,

"la quale impedisce che alcuni proprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri" (Cass., sez. II, 7 dicembre 2006, n. 26226, GDir, 2007, 1, 27; GC, 2007, 9, 1879; ALC, 2007, 2, 148; RN, 2007, 3, 653 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -).

La realizzazione di manufatti, effettuata sul suolo di proprietà comune, anche se aperti e accessibili a chiunque, è suscettibile di violare i diritti degli altri condomini, quando la conformazione di tali opere murarie sia tale da renderne manifesta l'accessorietà pertinenziale all'unità immobiliare di uno solo dei condomini: nel caso deciso dalla pronuncia che segue, ad esempio, il giudicante ha ordinato la demolizione di una piattaforma-marciapiede e della sovrastante tettoia, realizzate sulla corte comune di un condominio, ritenendo che tali opere, dipartendosi dai muri e dalle aperture della proprietà esclusiva di uno dei condomini e creando visivamente una distinzione fisica tra la parte di corte comune invasa dal manufatto e la parte restante, fossero idonee a segnare simbolicamente una porzione di terreno dall'altra, il che, a detta del giudicante, avrebbe facilmente consentito al realizzatore del manufatto di

"far valere, in futuro, il possesso "ad usucapionem" della porzione di terreno su cui insistevano la piattaforma e la tettoia in oggetto" (App. Firenze, sez. I, 17 febbraio 2009, n. 203, GDir, 2009, 22, 67).

In altri termini, la costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale è consentita, al singolo condomino, solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche, pertanto, quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti (come, ad esempio, un ballatoio),

"con incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi" (Cass., sez. II, 16 febbraio 2005, n. 3098, GCM, 2005, 2 – conforme, quanto a costruzione di "bovindi": Cass., sez. II, 13 aprile 1991, n. 3942, GCM, 1991, 4; ALC, 1991, 526 – conforme: Trib. Cagliari, 20 settembre 2000, RGSarda, 2002, 357).

L'indennità, prevista dall'ultimo comma dell'art. 1127 c.c., che intende compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dell'aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione, trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che, ai sensi dell'articolo 1118, comma 1, del codice civile, è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.

Ecco perché, il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore dell'area occupata, che costituisce l'unica parte comune del suolo occupato, suscettibile di valutazione autonoma.

Ne consegue altresì che un titolo, attributivo al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare della proprietà esclusiva della colonna d'aria (poiché lo spazio aereo non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà), non è idoneo ad esonerare dall'obbligazione di pagamento dell'indennità, prevista per la sopraelevazione; né tale titolo può essere ritenuto attributivo di un diritto di superficie al predetto proprietario perché il diritto di sopraelevare sorge, per legge, a suo favore contemporaneamente al condominio, potendosi, quindi, attribuire a tale titolo soltanto la più limitata efficacia, ex art. 1124 c.c., di rinuncia degli altri condomini alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione che, tuttavia,

"non avendo efficacia reale, non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti" (Cass., sez. II, 16 giugno 2005, n. 12880, RGE, 2006, 6, 1207; GC, 2006, 3, 569; GCM, 2005, 6; VN, 2005, 960; RN, 2006, 3, 719).

L'apertura di un vano nel muro perimetrale a cura del singolo condomino è legittima in tanto che non vada a costituire servitù: infatti, qualora l'apertura di un vano, nel muro perimetrale d'edificio condominiale, risulti eseguita dal singolo condominio per accedere in altra sua proprietà esclusiva, estranea al condomino, essa costituisce un uso indebito di tale muro, in quanto ne altera la destinazione e la funzione di recinzione del fabbricato condominiale, assoggettandolo a quel passaggio, in favore di un bene non compreso in detto fabbricato,

"suscettibile di tradursi nel corrispondente diritto reale a carico dell'immobile condominiale" (Cass., sez. II, 8 aprile 1982, n. 2175, GCM, 1982, 4; GI, 1983, I, 1, 1158 – conforme: Cass., sez. II, 21 aprile 1981, n. 2339, GCM, 1981, 4).

Il condomino che, invece, pratichi un'apertura sul muro perimetrale dell'edificio condominiale, per accedere, dal proprio appartamento, alla soletta di copertura di un vano realizzato dal proprietario dell'appartamento sottostante su porzione di cortile di sua esclusiva proprietà ed in base ad accordo intervenuto con quest'ultimo, non pone in essere un uso indebito della cosa comune, sotto il profilo dell'alterazione della sua destinazione e funzione, qualora debba escludersi, anche in relazione alle modeste dimensioni, che detta soletta di copertura costituisca un'apprezzabile entità autonoma rispetto al fabbricato condominiale, e, quindi, debba negarsi che quell'apertura

"si traduca in assoggettamento del fabbricato stesso a servitù in favore di immobile diverso" (Cass., sez. II, 8 febbraio 1979, n. 868, GCM, 1978, 3).

Quanto a responsabilità connesse a particolari utilizzazioni di beni comuni - o anche individuali -, la giurisprudenza ha affrontato il tema del "sexy shop", affermando come l'utilizzazione, quale "sexy shop" appunto, di una porzione immobiliare sita nel cortile interno di uno stabile condominiale non comporta, di per sé, una destinazione suscettibile di arrecare molestie o fastidi pregiudizievoli

"per il condominio o per i singoli condomini" (Trib. Bergamo, 13 giugno 1997, ALC, 1997, 843 – conforme, quanto al decoro e alla tranquillità dell'edificio : Trib. Bergamo, 13 gennaio 1995, ALC, 1996, 77);

del campo da tennis, sostenendo che la norma di un regolamento condominiale, che disciplina il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione relative al campo da tennis condominiale, non pregiudica il godimento del campo anche a favore dei figli dei proprietari degli appartamenti non residenti nel condominio,

"godimento configurabile quale uso indiretto della cosa comune" (Trib. Milano, 28 febbraio 1991, ALC, 1991, 603);

dell'apposizione d'insegna, laddove l'utilizzazione del muro perimetrale comune, da parte del singolo condomino, mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili non ne altera la naturale e precipua destinazione di sostegno dell'edificio condominiale e, ove non impedisca l'esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare uguale uso del muro,

"costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune" (Pret. Trani, 25 luglio 1989, ALC, 1989, 751);

del diritto d'invitare ospiti nella piscina condominiale, che costituisce un modo di fruizione del bene comune e, come tale, ai sensi degli art. 1118 e 1123 c.c.,

"deve essere proporzionato alla proprietà" (Pret. Roma, 13 luglio 1989, ALC, 1989, 757);

dell'attività poliambulatoriale che, per il suo concreto modo di svolgimento, determina un continuo afflusso di pubblico e la sosta ripetuta di persone nell'atrio del condominio e sulle scale a questo esterne, con ciò rendendosi incompatibile con l'utilità generale dei condomini e con il godimento della proprietà esclusiva

"in forme tali da non recare disturbo agli altri condomini e deve essere pertanto inibita" (Trib. Milano, 30 gennaio 1989, ALC, 1990, 91).



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