Articoli, saggi, Espropriazioni per pubblica utilità -  Mazzon Riccardo - 2015-02-02

ZONE DI RISPETTO: NATURA CONFORMATIVA E VALORE IN CASO DI ESPROPRIAZIONE - Riccardo MAZZON

la natura conformativa (e non espropriativa) dei vincoli conseguenti a zone di rispetto impedisce la loro soggezione a termini di decadenza

il divieto di edificazione in zona di rispetto non coinvolge i diversi utilizzi della zona che non prevedano edificazione

gli effetti secondari delle c.d. zone di rispetto: influenzano il valore venale del bene in sede di espropriazione

In argomento, v"è da rilevare come la natura conformativa e non espropriativa dei vincoli conseguenti a zone di rispetto impedisca la loro soggezione a termini di decadenza:

"il vincolo apposto ad un'area in base al quale detta area ricade interamente in zona di rispetto stradale risulta avere natura conformativa e non natura di vincolo espropriativo o comunque preordinato all'espropriazione e conseguentemente tale vincolo non è soggetto a decadenza per decorso del termine quinquennale ex art. 2, l. n. 1187 del 1968" T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 30.11.07, n. 6532, FA, 2007, 11 3384 – conforme: Consiglio di Stato, sez. IV, 22/06/2011, n. 3797 Lupoli c. Com. Frattamaggiore e altro Vita not. 2011, 2, 920 (cfr., amplius, il volume: "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto).

La circostanza che nelle zone di rispetto non sia consentita l"edificazione non impedisce, peraltro, che l"area interessata venga utilizzata diversamente, purché con modalità che non prevedano costruzioni insistenti in loco:

"il divieto di edificazione in zona di rispetto stradale non pare applicabile laddove non viene in questione la edificazione del suolo, ma l'uso del terreno (la cui utilizzabilità a fini agricoli non risulta impedita dalla destinazione dell'area a rispetto stradale) diverso da quello agricolo, in assenza di qualsivoglia edificazione; la sistemazione del piano di calpestio del terreno, infatti, pur costituendo una trasformazione del suolo che, come tale richiede l'assenso dell'amministrazione, nulla ha a che vedere con la edificazione che comporta la costruzione di un qualche manufatto" T.A.R. Puglia Bari, sez. II, 4.4.07, n. 970, FA, 2007, 4, 1441.

E" necessario, ulteriormente, dar conto di uno degli effetti secondari più rilevanti prodotti dall"essere l"immobile in qualche modo interessato alle c.d. zone di rispetto: l"influenza del limite sul valore del bene, rilevante anche in sede di espropriazione (nel caso che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata che aveva riconosciuto la destinazione edificatoria del terreno solo perché incluso all'interno del piano regolatore industriale, senza preventivamente considerare che tale destinazione era preclusa dalla collocazione del fondo in una area di rispetto cimiteriale):

"in tema di espropriazione per pubblica utilità, il vincolo imposto sulle aree site in fasce di rispetto cimiteriale (nella specie dall'art. 12, comma 1, punto c, della l. prov. Trento n. 6 del 1993, mod. dalla l. prov. Trento n. 10 del 1998) si traduce in un divieto assoluto di edificazione che rende le aree legalmente inedificabili e che incide direttamente sul valore del bene, senza possibilità di deroga da parte di provvedimenti amministrativi, con la conseguenza che le suddette aree, essendo sprovviste delle "possibilità legali" di edificazione, ai sensi dell'art. 5 bis, comma 4, l. 8 agosto 1992 n. 359, devono essere equiparate a quelle agricole ai fini del calcolo delle indennità di esproprio e di occupazione, secondo il criterio di cui agli art. 16 e 20 l. 22 ottobre 1971 n. 865, ancora in vigore per i suoli agricoli" Cassazione civile, sez. I, 22/04/2010, n. 9631 Com. Canazei c. Scribanti Giust. civ. Mass. 2010, 4, 589 – conforme, nel senso che il terreno posto nella zona di rispetto ferroviario è legalmente inedificabile e, ai fini del calcolo delle indennità di esproprio e di occupazione, deve essere equiparato ai terreni agricoli: Cassazione civile, sez. trib., 15/04/2011, n. 8609 ; c. ; Diritto & Giustizia 2011 (nota TERLIZZI).

E" stato, cioè, deciso, che

"la liquidazione della indennità di asservimento di un'area per la realizzazione di un elettrodotto ad opera dell'Enel va compiuta avendo riguardo ai criteri di cui all'art. 123 r.d. n. 1175 del 1933, che, nella materia, costituisce "lex specialis" rispetto alla regola generale contenuta nell'art. 46 l. n. 2359 del 1865. E, tuttavia, a seguito della entrata in vigore dell'art. 5 bis della l. n. 359 del 1992, che ha previsto un più riduttivo criterio per la stima dell'indennità di espropriazione delle aree edificabili, la determinazione dell'indennità per servitù di elettrodotto, che venga costituita mediante un procedimento ablativo su dette aree, va effettuata tenendo conto delle modifiche introdotte dalla nuova normativa, con la conseguenza che il parametro del valore contemplato dal citato art. 123, ed alla cui diminuzione deve essere correlata l'indennità medesima, non va più calcolato alla stregua del prezzo di mercato del bene gravato, ma in base al parametro convenzionale indicato dal sopravvenuto art. 5 bis, per tutte e tre le componenti individuate dalla norma speciale, e cioè sia per la valutazione relativa alla determinazione di valore dell'immobile a causa dell'imposizione della servitù, sia per quella relativa al quarto del valore concernente la parte strettamente necessaria per il servizio delle condutture, sia per quella concernente le aree occupate dai basamenti dei sostegni delle condutture o da cabine o costruzioni di qualsiasi genere e relative a zone di rispetto, con la sola eccezione della prima di esse allorché si riferisca a fabbricati e comunque ad aree edificate, per i quali l'indennizzo continua a commisurarsi al relativo valore in comune commercio"Cass. 14.6.00, n. 8097, GCM 2000, 1293.

In altri termini,

"ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, la destinazione urbanistica ad usi edilizi della zona cui appartiene il fondo da indennizzare in caso di espropriazione (cosiddetta edificabilità legale), quale presupposto necessario a conferire in astratto la natura edificatoria, deve essere completata dalle condizioni di edificabilità effettiva, intesa come attitudine del suolo ad essere sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori, la quale può essere ridotta non soltanto dalle caratteristiche morfologiche del terreno, ma anche (ed ancor prima) da altre circostanze ostative di fatto a realizzazioni edilizie (come avviene quando le stesse siano precluse dall'insufficiente dimensione dell'area, dall'esaurimento, per le costruzioni realizzate, degli indici di fabbricabilità della zona, dalla distanza da opere pubbliche limitrofe, ovvero da costruzioni su fondi vicini, nonché più in generale dalle disposizioni urbanistiche riguardanti cubature, superfici coperte, distanze, zone di rispetto, indici di fabbricabilità, limiti e rapporti per zone omogenee e simili)" Cass. 28.5.04, n. 10265, FA 2004, 1320.

In tali ipotesi, la giurisprudenza usa riferirsi alla nozione di "edificabilità di fatto", distinguendola dalla c.d. edificabilità astratta, o di diritto:

"in tema di espropriazione, l'accertamento del requisito previsto per la valutazione delle edificabilità delle aree dall'art. 5 bis d.l. 11 luglio 1992 n. 333, conv. con mod. dalla l. n. 359 del 1992, consistente nelle possibilità legali ed effettive di edificazione esistenti al momento dell'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio, non può limitarsi alla verifica se il piano regolatore (o strumento equivalente) preveda l'edificabilità della zona in cui è ubicato l'immobile, poiché la destinazione urbanistica ad usi edilizi, quale presupposto necessario a conferire in astratto la natura edificatoria, deve essere completata dalle condizioni che, in concreto, inducono a determinarne il valore venale (c.d. "edificabilità di fatto"), atteso che la volumetria esprimibile è condizionata dalle disposizioni urbanistiche - incluse le previsioni di un piano di attuazione ad iniziativa privata (nella specie disciplinato dall'art. 39 l. prov. Bolzano 11 agosto 1997 n. 13) - riguardanti altezze cubature, superfici coperte, distanze, zone di rispetto, nonché dagli indici di fabbricabilità della zona urbanistica e va calcolata al netto degli spazi assegnabili a standards, cui il proprietario è comunque tenuto nell'ipotesi di sfruttamento edificatorio; ed inoltre, deve tenersi conto delle eventuali cessioni, di potenzialità volumetrica operate e favore di aree limitrofe, che ne abbiano assorbito l'edificabilità in concreto" Cass. 31.10.07, n. 22961, GCM 2007, 10.



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