Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 03/08/2013

CONDOMINIO: IL POSSESSO RELATIVO ALLE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - Riccardo MAZZON

Nell'introdurre i principi generali sottesi alla responsabilità che nasce dalla fattispecie condominiale, pare opportuna l'individuazione di singoli ambiti caratterizzati, ognuno, da proprie peculiarità, primo fra tutti, l'ambito individuato dalle differenti tipologie relazionali, potenzialmente esistenti, tra cose comuni e piani (o porzioni di piano - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

In ambito condominiale, infatti, con ovvia incidenza nel settore delle corrispondenti responsabilità, tra le cose comuni ed i piani (o le porzioni di piano) possono verificarsi differenti tipologie relazionali:

1) può, anzitutto, sussistere un legame materiale di incorporazione, che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, ecc.) non possono essere separati;

2) può ravvisarsi, poi, una congiunzione tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco; tale congiunzione è data dalla destinazione che, a sua volta, importa un legame di diversa resistenza:

a) le parti comuni possono, infatti, essere essenziali per l'esistenza ed il godimento delle unità singole - nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità -;

b) le parti comuni sono semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle unità singole - nel qual caso la cessione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sui beni comuni -,

"sicché la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. risulta superata dal titolo" (Cass., sez. II, 18 gennaio 2005, n. 962, GCM, 2005, 1).

Altro ambito si particolare interesse è quello inerente il possesso dei condomini sulle parti comuni di un edificio, il quale si esercita, fondamentalmente, in due diversi modi:

  • se le cose, gli impianti ed i servizi sono oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio per suolo, fondazioni, muri maestri, facciata, tetti, lastrici solari, oggettivamente utili per la statica), l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano - e soltanto per traslato il proprietario - trae da tali utilità;
  • se le cose, gli impianti ed i servizi sono utili soggettivamente, e perciò la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall'attività dei rispettivi proprietari (come ad esempio per scale, portoni, anditi, portici, stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l'acqua calda o per aria condizionata), l'esercizio del possesso consiste nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario:

"il possesso dei condomini sulle parti comuni di un edificio si esercita diversamente a seconda che le cose siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari oppure siano utili soggettivamente" (Cass., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, GCM, 2004, 4).