L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie per mantenere in buono stato locativo l'immobile affittato riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e non può, quindi, essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti, nel qual caso la tutela del conduttore è attuabile solo attraverso la domanda di risoluzione contrattuale o quella di riduzione del canone di locazione.Sulla base del principio di cui all'art. 2051 C.C., la disponibilità giuridica e materiale della res locata, che ha dato origine al danno sofferto da un terzo, comporta la responsabilità del proprietario dell'immobile, il quale conserva la custodia dello stesso, per i danni provocati da vizi costruttivi del bene (nel caso esaminato da Cass. 09.06.2016 n. 11815, l'impianto idraulico), nonché quella del conduttore, per aver acquisito la disponibilità della cosa, in ipotesi di negligente utilizzo della stessa ( nella specie, caldaia).

Si discute, in dottrina e giurisprudenza, sulle conseguenze che si determinano a seguito dell'inadempimento contrattuale in materia di locazione di immobili urbani e su quali possono essere i rimedi per reagire allo stesso.Il Codice Civile descrive specificamente quali sono gli obblighi del locatore e del conduttore e quindi occorre partire dalla lettura delle relative disposizioni per offrire una risposta all'interrogativo suddetto.

Orbene, l'art. 1575 CC dispone che il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

L'art. 1576 1° comma, poi, dispone che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Il conduttore, a sua volta, ex art. 1587 CC, deve servirsi della cosa locata per l'uso determinato nel contratto o per quello che può altrimenti presumersi con la diligenza del buon padre di famiglia e, soprattutto, dare il corrispettivo convenuto.

Può accadere che, nel corso della locazione, si manifestino dei vizi ed inconvenienti (frequente le ipotesi di umidità, infiltrazioni, muffe, ecc.) nella cosa locata tali da provocare contenziosi, talvolta anche aspri, che si concludono dopo lunghe ed estenuanti "battaglie giudiziarie".

La Corte di Cassazione è spesso intervenuta, fornendo il proprio contributo esegetico in una materia non poco ostica.

Il dibattito che si è sviluppato in questi ultimi anni, può così sintetizzarsi.

Abbiamo visto come gravino, tanto sul locatore quanto sul conduttore, obblighi di manutenzione della res locata; ora, si tratta di identificarli poiché trovano applicazione distinte discipline giuridiche.

Eloquente, al riguardo, appare la decisione della S.C. 14/03/2013 n° 6580 la quale sottolinea quanto segue.

"In materia di locazione, emerge inequivocabile la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa.

I vizi della cosa locata (art. 1578 cod. civ.) incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ..

Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale.

Con la conseguenza che, mentre nelle domande ex artt. 1575 e 1576 cod. civ. alla allegazione dell'inadempimento si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento del danno, la domanda di danni ex art. 1578 comma 2, c.c., per vizi della cosa, oltre a non essere configurabile autonomamente da quella di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, è ancora meno configurabile in caso di vizi della cosa sopravvenuti, non potendosi parlare per questi di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna".

Ricordiamo, a tal riguardo, che l'azione ex art. 1578 c.c. è proprio esclusa in caso di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili da parte del conduttore al momento della consegna od allorché il locatore dimostri, in quello stesso momento, di averne ignorato l'esistenza.

Sul punto vedasi anche Cass. 04/08/1994 n° 7260 la quale, richiamando i precedenti specifici, al riguardo, ribadisce un principio di diritto consolidato, ossia quello secondo cui "nell'ipotesi di alterazioni non afferenti allo stato di conservazione e manutenzione, ma incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale dell'immobile locato, quali infiltrazioni di umidità dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, senza adeguata protezione, il conduttore non può pretendere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576 c.c., né è legittimato ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del comma 2 dell'art 1577 c.c., potendo solo chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578 c.c., dovendosi, peraltro escludere, anche la possibilità di esperimento dell'azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, ciò nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l'art. 1592 c.c. esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennità per i miglioramenti della cosa locata. Nella decisione del 10 agosto 1991 n° 8729 (In Vita not., 1992, 208; in Riv. Giur. edil., 1992, I, 57) la Cassazione osserva, inoltre, "che l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e , pertanto non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti, quali l'invasione d'umidità per effetto di trasudo delle pareti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata". In senso conforme, vedasi anche Cass. 21/11/2011 n° 24459; Cass. 25/11/2014 n° 24987.

Per quanto riguarda lo specifico tema dei danni arrecati a terzi dalla res locata, si segnala la recente sentenza della Cassazione 09/06/2016 n° 11815 che - sulla base del referente normativo di cui all'art. 2051 c.c., applicabile in ragione del principio della disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo - ritiene debba sussistere sia la responsabilità del proprietario dell'immobile locato sia del conduttore ove i pregiudizi siano derivati non solo dal difetto di costruzione dell'impianto (nella specie idraulico), conglobato nelle strutture murarie, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, ma anche da una negligente utilizzazione dello stesso (nella specie caldaia) da parte del conduttore, per l'appunto acquisito nella sua disponibilità.

Nello stesso senso la decisione di poco precedente, Cass. 27/10/2015 n° 21788, la quale ha confermato che al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per danni cagionati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile che sono acquisiti nella sua disponibilità (nella specie i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui servizi)